Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу n А07-24253/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ предусмотрены специальные условия переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Право постоянного бессрочного пользования КГО "Экология и здоровья" земельным участком площадью 15 га в с. Фомичево подтверждается Свидетельством на право владения, постоянного пользования землей от 06.02.1992. Постановлением от 25.03.1998 N 613 КГО "Экология и здоровья" реорганизовано в Закрытое акционерное общество Научно-производственное объединение "Экология и здоровье".

Оценивая указанный документ, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно письму Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации N 1-10/1057 от 21.04.1992, Государственной налоговой службы Российской Федерации N ВГ-6-01/141 от 28.04.1992 "О документах, удостоверяющих права на земельные участки", впредь до выдачи документов, удостоверяющих право на земельные участки в городах и поселках, а также проведение работ, связанных с выдачей этих документов (обновление планово-картографических материалов, проведение инвентаризации земель, закрепление границ земельных участков в натуре), начисление земельного налога или арендной платы может производиться на основании площадей, согласованных землепользователями с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам. При установлении этих площадей используются ранее выданные документы, удостоверяющие право на земельный участок, решение соответствующих органов о предоставлении земель, материалы по обмеру земельных участков, градостроительная документация, планово-картографические материалы и другие материалы, имеющиеся в органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам и у самих землепользователей. Указанные данные носят временный характер в 1992 году и не могут служить в качестве основания для выдачи государственных актов на право пользования землей и оформления договоров аренды.

В соответствии со статьей 31 действовавшего в указанный период Земельного кодекса РСФСР к правоустанавливающим документам относились: по праву собственности на землю, праву пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком - государственный акт; по праву аренды - договор.

Согласно указанной статье государственный акт выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов по форме, установленной Советом Министров РСФСР.

Из представленного в материалы дела  Свидетельства от 06.02.1992  следует, что оно является временным документом и действует до выдачи государственного акта на право владения, постоянного пользования землей.

В свидетельстве от 06.02.1992 не имеется данных о его регистрации в книге записей государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного постоянного пользования землей под определенным номером (статья 31 Земельного кодекса РСФСР устанавливала правило о регистрации государственный актов, а соответственно и иных правоудостоверяющих документов - свидетельств выданных на основании постановления Правительства Российской Федерации N 177 от 19.03.1992) соответствующим Советом народных депутатов.

Форма государственного акта утверждена постановлением Совета Министров РСФСР N 493 от 17.09.1991 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей". Порядок оформления прав на землю в рассматриваемый период определялся статьями 28 и 29 Земельного кодекса РСФСР.

Апелляционный суд установил, что выданное правопредшественнику заявителя свидетельство от  06.02.1992 на право пользования землей, не соответствует форме государственного акта; не соответствует Земельному кодексу РСФСР и порядку выдачи государственного акта.

Кроме того, в свидетельстве отсутствуют какие-либо координаты участка; в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 02:47:031411:407 площадью 150 000 кв.м, указана ориентировочная площадь участка, которая подлежит уточнению при межевании.

Согласно Инструкции "О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", утвержденной 09.09.1992 Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации государственные акты по утвержденным формам выдаются органами местной администрации всем гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок.

В материалах дела не содержится документов, из которых бы следовало, что свидетельство от 06.02.1992 выдано правопредшественнику заявителя в порядке перерегистрации прав на земельный участок по ходатайству данного лица.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что свидетельство от 06.02.1992 при отсутствии в деле иных сведений, подтверждающих его выдачу  в соответствии с  Земельным кодексом РСФСР и порядком выдачи государственного акта, не может быть признано  надлежащим доказательством прав заявителя на спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"consultantplus://offline/ref=B69364F299FEBB1355F23C1FAD309412AC8E97EEB7D5810AA0DF17792514F5D34DCD4B213AAA9EE9V8N при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо руководствоваться следующим. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Статья 28 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Аналогичные положения содержатся в статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Из материалов дела следует, что испрашиваемый заявителем земельный участок площадью 150000 кв. м. поставлен на государственный кадастровый учет под  кадастровым номером 02:47:031411:407 из  категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с  разрешенным использованием - для строительства индивидуальных жилых домов, при этом границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным  кодексом Российской Федерации РФ.

Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, ч. ч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.

Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

По смыслу статьи 7 Земельного кодекса российской Федерации, пунктов 1 и  4 статьи 1, пункта 7 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в совокупности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть приватизированы в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования либо юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые используют их по целевому назначению и осуществляют деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, либо гражданами,