Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу n А07-15843/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 1 указанного Федерального закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, 03.03.2014 на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещения № 3 от 14.02.2014 (т. 1 л.д. 103-107) между Управлением (арендодатель) и обществом «НОВОЕ ВРЕМЯ» (арендатор) оформлен договор № 27025 аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым обществу на срок с 03.03.2014 по 02.03.2019 в аренду переданы следующие помещения муниципального нежилого фонда: 1 этаж 862, 1 кв.м: №№ 1-22, 22а, 23-25, 25а, 26-35, расположенные по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Айская, д. 63, Литера А, для использования под административную деятельность, торговлю и прочие виды использования (т. 1 л.д. 35-41).

Таким образом, установленный п.п. 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ двухлетний срок владения недвижимым имуществом, достаточный для приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства права на льготную приватизацию, к моменту обращения общества с заявлением о реализации такого права (22.04.2014) не истек.

Доводы ответчика о возможности включения в срок владения недвижимым имуществом периода аренды на основании ранее заключенного договора аренды, судом первой инстанции обоснованно отклонены.

В силу п.п. 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 134) временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение.

Из материалов дела следует, что между обществом и Управлением (с учетом правопреемства) был оформлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 20873.1 от 22.03.2010, в соответствии с условиями которого арендатору на срок с 07.12.2009 по 07.12.2012 во временное пользование и владение переданы помещения муниципального нежилого фонда № 1-25, 25а, 26-35, расположенные на первом этаже по адресу: г. Уфа, ул. Айская, д. 63, Литера А, общей площадью 910 кв.м. под офис (административная деятельность), торговлю за плату, определяемую в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда (т. 1 л.д. 27-31).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2013 по делу № А07-14757/2013 установлен факт прекращения указанного договора по истечении срока действии договора аренды (07.12.2012) в силу отсутствия оснований для возобновления договора на неопределённый срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, общество выселено из занимаемых помещений.

Таким образом, в период с 08.12.2012 по 03.03.2014 у общества «НОВОЕ ВРЕМЯ» отсутствовало основанное на договоре аренды право владения и пользования нежилыми помещениями № 1-25, 25а, 26-35, расположенными на первом этаже по адресу: г. Уфа, ул. Айская, д. 63, Литера А, общей площадью 910,2 кв.м., что с учетом разъяснений, изложенных в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 не позволяет признать период бездоговорного владения спорным имуществом незначительным.

Фактическое, бездоговорное пользование обществом «НОВОЕ ВРЕМЯ» указанными нежилыми помещениями, при отсутствии волеизъявления арендодателя на сохранение договорных арендных отношений по смыслу норм ст.ст. 1, 3 Федерального закона № 159-ФЗ и п.п. 1, 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134, не может быть включено судом в срок непрерывного временного владения и (или) временного пользования.

Доводы апеллянта о непоследовательности действий арендодателя, который, с одной стороны, прекратил ранее действовавший договор аренды, а с другой стороны, оформил с арендатором договор аренды от 03.03.2014, отклоняются.

Согласно п. 5 указанного Информационного письма суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

В данном случае арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора, закрепленным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что нельзя квалифицировать как злоупотребление правом.

Более того, впоследствии стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды № 20873.1 от 22.03.2010 (т. 1 л.д. 33), ввиду чего прекращение ранее действовавшего договора аренды не являлось результатом действий исключительно арендодателя, что также исключает оценку его действий как направленных на воспрепятствование в реализации арендатором права на приватизацию.

Суд также принимает во внимание, что договор аренды от 03.03.2014 был заключен по результатам торгов, что в силу нормы ст. 447 ГК РФ исключает определённость в определении арендатора имущества до момента объявления результатов торгов, что также не позволяет согласиться с утверждением апеллянта о направленности действий арендодателя на сохранение ранее существовавших арендных отношений с прежним арендатором – заявителем.

Таким образом, из представленных в дело доказательств судом не установлено злоупотребление правом со стороны арендодателя и направленности его действий на воспрепятствование в реализации обществом права на льготную приватизацию.

Ссылки апеллянта на фактически существовавшие арендные отношения после окончания срока действия прежнего договора и до момента заключения нового договора, сопряженного с одновременным освобождением помещений на основании решения суда по делу № А07-14757/2013, отклоняются как противоречащие п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134, в силу которых субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приватизацию арендуемого муниципального имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества и заключенному с соблюдением требований о государственной регистрации договора (п. 3 ст. 165, ст. 651 ГК РФ).

На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу № А07-15843/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НОВОЕ ВРЕМЯ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                   М.И. Карпачева 

                                                                                        Л.В.Пивоварова