Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу n А07-15266/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оспаривание прав приобретателя по такой сделке.

Как следует из исковых требований, оценённых судом применительно к требованиям ч. 1 ст. 168 АПК РФ с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлениях Президиума № 2665/12 от 19.06.2012, № 5761/12, обращаясь с заявленными требованиями, истцы преследуют цель восстановления общества «Аврора-Уфа» в правах арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 на основании договора аренды № 620-05 от 21.04.2005.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.

Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 № 289-О-О).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Таким образом, правом истребования имущества из чужого незаконного владения обладает также арендатор такого имущества, права владения и пользования арендуемым имуществом которого нарушаются фактом его выбытия в пользу третьи лиц.

Согласно разъяснениям, данным в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 36 указанного постановления Пленумов в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Как установлено судом первой инстанции и следует из письменных доказательств, земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 были переданы обществу «Аврора-Уфа» во владение на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 № 1389 (т. 17 л.д. 26) и договора аренды № 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 30-33).

Согласно указанному постановлению главы Администрации земельные участки общей площадью 33 621 кв.м и 2 668 кв.м предоставлены обществу «Аврора-Уфа» в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса на 49 лет в порядке статей 22, 53 ЗК РФ.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 ЗК РФ – здесь и далее нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления земельных участков).

В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в том числе путем обязательного публичного информирования населения о предоставлении земельного участка (постановления Президиума от 15.06.2005 № 2479/05, от 14.09.2010 № 4224/10, от 15.11.2011 № 7638/11); выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

В силу нормы п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Доказательств предоставления земельного участка в порядке проведения торгов в материалы дела не представлено, и сторонами отсутствие такой процедуры предоставления земельного участка не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Оценивая порядок представления земельных участков на основании п. 5 30 ЗК РФ, апелляционный суд приходит к выводу несоблюдении указанной процедуры в силу отсутствия в материалах дела доказательств информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков, а также утверждения актов выбора земельных участков.

В письменных пояснениях по делу Администрация подтвердила, что постановление главы Администрации от 01.04.2005 № 1389 было издано исключительно на основании письма общества «Аврора-Уфа» от 25.10.2004 № 104, приложенного к нему зональному свидетельству № 03.289-с от 29.12.2003, а также с учетом письма исх. № 29 от 14.03.2005, которым муниципальное учреждение «Парк культуры и отдыха» Октябрьского района г. Уфы отказалось от предоставленных ему ранее земельных участков. При предоставлении обществу земельных участков информационное сообщение о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков ни в одном из средств массовой информации не публиковалось, акт выбора спорных земельных участков не подготавливался (т. 24 л.д. 14-16).

Истцами доказательств соблюдения указанной процедуры не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Пояснения истца, на которые апеллянты ссылаются в апелляционной жалобе, в силу ст. 68 АПК РФ не могут быть признаны допустимыми доказательствами, а также в силу ст. 71 АПК РФ достоверными и достаточными доказательствами для соблюдения процедуры, установленной п. 5 ст. 30, ст. 31 ЗК РФ.

Ссылки апеллянтов на то, что обязанность доказывания факта отсутствия надлежаще оформленного акта выбора и публичного информирования о предоставлении земельного участка, возлагается на Администрацию, и в силу непредставления таких доказательств обстоятельство соблюдения процедуры предоставления земельного участка считается установленным, отклоняются как противоречащие норме ч. 1 ст. 65 АПК РФ и правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11524/12 от 29.01.2013, по смыслу которой возможность доказывания отрицательного факта (отсутствия факта) объективно исключается.

По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянтов на невозможность достоверного установления факта соблюдения процедуры предоставления земельного участка в силу истечения длительного периода времени.

Доводы апеллянтов о наличии у них оснований для предоставления земельного участка вне процедуры торгов и вне процедуры выбора земельного участка на основании п. 11 ст. 30 ЗК РФ в силу соответствия застраиваемого объекта и разрешенного использования земельного участка территориальному зонированию, отклоняются.

Во-первых, истцами не представлено доказательств утверждения в установленном порядке на момент предоставления спорных земельных участков документации по планировке территории, поименованной в п. 11 ст. 30 ЗК РФ.

Во-вторых, указанные утверждения истцов о порядке предоставления земельного участка противоречат норме ст. 30 ЗК РФ, в силу которой предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, допускается исключительно либо с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такого согласования. В этой же связи с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 02.07.2013 № 1633/13, следует отметить, что наличие утверждённой документации по планировке территории исключает возможность предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, и такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Вместе с тем, как уже было отмечено, доказательств предоставления обществу «Аврора-Уфа» спорных земельных участков на основании торгов материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды № 620-05 от 21.04.2005) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенных обстоятельств применительно к ст. 168 ГК РФ апелляционная коллегия приходит к выводу о недействительности договора аренды № 620-05 от 21.04.2005.

Ссылки апеллянта на то, что без признания недействительным постановления главы Администрации от 01.04.2005 № 1389 о предоставлении земельного участка обществу «Аврора-Уфа» договор аренды не может считаться недействительной сделкой, подлежат отклонению, поскольку в силу нормы абз. 13 ст. 12 ГК РФ отсутствие оспаривания в самостоятельном порядке ненормативного акта не исключает возможности оценки его правомерности при рассмотрении судом спора, вытекающего из правоотношений, которые возникли из указанного ненормативного акта.

Поскольку в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у общества «Аврора-Уфа» возникшего в устанолвеном порядке права аренды спорных земельных участков, и в силу этого – об отсутствии подлежащего защите в судебном порядке нарушенного права.

Отсутствие предмета судебной защиты является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований.

Оценивая требования истцов по существу, апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу п.п. 2-4 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Как усматривается из содержания заявленных исковых требований, нарушение своих материальных прав истцы связывают с фактом заключения обществом «Аврора-Уфа» договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 21.04.2005, договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора от 02.02.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 21.04.2005 с обществом «Бизнестрейд» и Ершовым Д.В. по заниженной цене.

Согласно заключению эксперта государственного унитарного предприятия «Башземоценка» № 04/007-1 рыночная стоимость права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:0031 и 02:55:020513:0022 составляет 86 742 180 руб. и 10 933 464 руб. соответственно (т. 10 л.д. 12-133, т. 11 л.д. 1-120), то время как договоры купли-продажи права аренды заключены на сумму 423 000 руб. и 102 000 руб.

Вместе с тем, в силу п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» несоответствие