Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу n А07-15266/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

из ответчиков, апеллянты считают необоснованной. Производство указанных неотделимых улучшений повлекло значительный ущерб для общества, поскольку в результате заключения оспариваемых сделок и принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости общество фактически лишилось объекта, строительство которого оно вело в качестве единственного вида хозяйственной деятельности. Обязанность общества по уплате арендных платежей также не может являться обстоятельством, влияющим на стоимость права аренды.

Податели жалобы полагают, что при оценке заинтересованности истцов в оспаривании сделок суд необоснованно учел решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу №2-518/2014, и не учел того обстоятельства, что решение суда общей юрисдикции принято с грубым нарушением норм материального и процессуального права, поскольку дело рассмотрено без участия истцов, и с нарушением правил подведомственности, и обществом подана и принята к производству частная жалоба на определение об отказе в восстановлении срока на обжалование, что исключает вывод суда о том, что названное решение суда вступило в законную силу.

В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлено определение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28.01.2015, которое в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ приобщено к материалам дела.

К дате судебного заседания на апелляционную жалобу истцов поступили отзывы общества «Бизнестрейд», общества «ТелекомИнвест» и общества «ТРК «Кашкадан», в которых указанные лица просят решение суда оставить без изменения и просят отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Администрация в представленном отзыве просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 № 1389 обществу «Аврора-Уфа» предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м (т. 17 л.д. 26). Из содержания постановления усматривается, что предоставление земельных участков было произведено в порядке статей 22, 53 ЗК РФ, на основании письма общества от 25.10.2004 за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению «Парк культуры и отдыха», от которых названное предприятие отказалось.

24.04.2005 между Администрацией (арендодатель) и обществом «Аврора-Уфа» (арендатор) заключен договор аренды № 620-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса (т. 1 л.д. 30-33).

Договор аренды заключен на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054 (пункт 3.1) и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 33).

12.09.2008 обществу «Аврора-Уфа» Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса (т. 8 л.д. 115).

01.12.2008 между обществом «Аврора-Уфа» и Администрацией подписан договор № 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010 (т. 8 л.д. 106).

06.04.2012 между обществом «Аврора-Уфа» и обществом «Бизнестрейд» был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 34-35). По условиям договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу «Бизнестрейд», с определением момента перехода ответственности арендатора земельного участка с момента осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает обществу «Аврора-Уфа» денежные средства согласно договору купли-продажи права аренды.

Договор купли-продажи права аренды заключен между теми же лицами 06.04.2012 (т. 3 л.д. 143) и предусматривает продажу права аренды за 423 000 руб., определенной на основании отчета № 5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 05.04.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).

По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды (т. 3 л.д. 144).

Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 24.04.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 35, 60).

В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 02.02.2012 на аналогичных условиях между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору № 620-05 от 24.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. (т. 1 л.д. 36-37). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 37, 59).

Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В. (т. 3 л.д. 101), условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета № 6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).

Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 24.08.2012 между обществом «Бизнестрейд» и обществом «Сатурн», права и обязанности арендатора по договору № 620-05 от 24.04.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу «Сатурн» (т. 3 л.д. 12). Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012 (т. 3 л.д. 61). Дополнительным соглашением № 1 к договору уступки от 24.08.2012 установлена плата за уступаемое право в размере 423 000 руб. (т. 3 л.д. 13).

21.02.2013 обществу «Сатурн» Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 общей площадью здания 92150,4 кв.м (т. 17 л.д. 24).

На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 была произведена государственная регистрация права собственности общества «ТРК «Кашкадан» на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки 4 400 кв.м, степень готовности 15%, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова (свидетельство о государственной регистрации права, т. 17 л.д. 67).

14.11.2013 произведена государственная регистрация права собственности на названный объект за обществом «ТелекомИнвест» (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 17 л.д. 95-96).

Компания «Кифаллон Лимитед» и общество «Аврора-Уфа», ссылаясь на то, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником продавца - компанией «Кифаллон Лимитед», в силу чего заключены в нарушение положений ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также являются ничтожными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене (в 205 и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для общества «Аврора-Уфа» сделки, нарушив его права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истцов нарушенных прав и законных интересов арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031, поскольку судом установлена ничтожность договора аренды № 620-05 от 21.04.2005 в силу несоблюдения установленной ст. 30, 31 ЗК РФ процедуры предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта (отсутствие утвержденного акта выбора земельного участка, отсутствие информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка), ввиду чего такой договор не породил для истца субъективных прав, подлежащих судебной защите. Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения спора запись о праве аренды на указанные земельные участки за обществом «Сатурн» и Ершовым Д.В. погашена на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, которым договоры аренды расторгнуты, ввиду чего аренда спорных земельных участков прекращена, что исключает наличие правопритязаний истцов в части восстановления их прав как реестровых арендаторов земельных участков, а также восстановление договорных отношений с Администрацией по указанному договору аренды.

В силу изложенного, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истцов, и напротив, приведет к ущемлению прав добросовестных участников экономического оборота.

Оценивая требования истцов по существу, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия негативных последствий совершения таких сделок для истцов. Судом с учетом положений п. 2, 3, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», а также буквального толкования пункта 4 договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 принято во внимание, что на момент заключения оспариваемых договоров у общества «Аврора-Уфа» имелась задолженность по арендной плате по договору аренды, перешедшая к новым арендаторам, а также неисполненная обязанность по оплате права застройки земельного участка, приобретённого по договору от 01.12.2008 с Администрацией, и в силу утраты обществом «Аврора-Уфа» статуса застройщика новые арендаторы  имели основания полагать, что обязанность по внесению такой платы может быть возложена на них. Судом учтено, что право аренды земельных участков являлось спорным в силу того, что земельный участок предоставлялся истцу безвозмездно, и существовал риск оспаривания права аренды со стороны заинтересованных лиц, общество «Аврора-Уфа» не осуществляло строительство торгово-развлекательного комплекса и фактически не осуществляло владение и реальную хозяйственную деятельность на земельных участках, что свидетельствовало об отсутствии у общества намерения использовать земельные участки по назначению и о возникновении риска расторжения договора по инициативе арендодателя, что привело к обесцениванию самого права аренды. Стоимость отчуждаемого права аренды была определена по предложению общества «Аврора-Уфа» на основании результатов независимой оценки, чем общество «Аврора-Уфа» реализовало возможность свободного осуществления гражданских прав при отчуждении принадлежащего ему имущества. Истцами не представлены доказательства несения расходов на производство неотделимых улучшений земельного участка и таких расходов на осуществление строительства  объекта на земельном участке, которые могли бы быть учтены при оценке отчуждаемого права аренды. Указанные обстоятельства в совокупности повлияли на определение цены оспариваемых сделок ниже рыночной стоимости участков, и кроме того, сделки были совершены во избежание дальнейшего роста кредиторской задолженности, что свидетельствует об отсутствии существенных и явных негативных последствий сделок для истца.

Оценивая оспариваемые сделки на предмет их соответствия требованиям ст. 10 ГК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности злоупотребления правом сторонами сделки при её совершении, отсутствии доказательств того, что руководящий орган общества «Аврора-Уфа» действовал в ущерб юридическому лицу, и что о данном обстоятельстве были осведомлены ответчики, об отсутствии доказательств сговора между участниками сделки, а также отсутствии доказательств недобросовестности и неразумности поведения ответчиков при заключении и исполнении сделки с целью причинения ущерба имущественным интересам «Аврора-Уфа».

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истцов, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, к числу которых относятся требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые с учётом разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» являются требованиями, направленными на