Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу n А07-15266/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2955/2015

г. Челябинск

17 апреля 2015 года

Дело № А07-15266/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аврора-Уфа» и Компании «Кифаллон Лимитед» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу № А07-15266/2012 (судья Архиереев Н.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Аврора-Уфа» -   Баженов А.Ю. (доверенность от 01.09.2014),

Компании «Кифаллон Лимитед» - Баженов А.Ю. (доверенность от 30.03.2015),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Пономарева Е.А. (доверенность от 19.09.2014),

общества с ограниченной ответственностью «ТелекомИнвест» -  Валеев Р.А. (доверенность от 09.10.2014),

общества с ограниченной ответственностью «Бизнестрейд» -  Линник В.В. (доверенность от 28.09.2012).

Общество с ограниченной ответственностью «Аврора-Уфа» (далее - общество «Аврора-Уфа»), компания «Кифаллон Лимитед» обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестрейд» (далее - общество «Бизнестрейд», Ершову Дмитрию Викторовичу (далее - Ершов Д.В.), обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн» (далее - общество «Сатурн») о признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенных между обществом «Аврора-Уфа» и обществом «Бизнестрейд», признании за обществом «Аврора-Уфа» права аренды земельного участка общей площадью 33 621 кв.м с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенных между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., признании за обществом «Аврора-Уфа» права аренды земельного участка общей площадью 2668 кв.м с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05 (с учетом изменения предмета иска, т. 12 л.д. 34-37), а также привлечения к участию в деле соистца и соответчиков).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс «Кашкадан» (далее - общество «ТРК «Кашкадан»), общество с ограниченной ответственностью «ТелекомИнвест» (далее – общество  «ТелекомИнвест»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечаток от 14.07.2014, дополнительного постановления от 06.08.2014) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенных между обществом «Аврора-Уфа» и обществом «Бизнестрейд», договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенных между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., отменено.

Исковые требования общества «Аврора-Уфа» к обществу «Бизнестрейд» и Ершову Д.В. в указанной части удовлетворены, признаны недействительными сделками договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенные между обществом «Аврора-Уфа» и обществом «Бизнестрейд», договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенные между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2014 решение суда первой инстанции от 03.04.2014 и постановление арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан с указанием на необходимость суду при новом рассмотрении для целей применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 2, 3, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2012 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» исследовать вопрос о причинении обществу «Аврора-Уфа» явного ущерба оспариваемыми сделками, в том числе:

- оценить значительную разницу между ценой продажи прав аренды ответчикам и их рыночной стоимостью, определенной экспертами, исходя из совокупности всех обстоятельств, в том числе и тех, которые непосредственно не связаны с правом аренды, однако вытекают из него;

- оценить, являются ли условия договоров явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон;

- исследовать, имеет ли значение для оценки убыточности спорных сделок факт несения обществом «Аврора-Уфа» расходов по подготовке к строительству;

- установить с учетом толкования п. 4 спорных договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды и доводов сторон, перешла ли обязанность по уплате задолженности по арендной плате, которая имелась у общества «Аврора-Уфа» на момент заключения данных договоров (715 751 руб. 50 коп.), к новым арендаторам;

- выяснить, имелись ли в действиях сторон признаки злоупотребления правом с учетом существующего на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства;

- установить, действовал ли руководящий орган общества «Аврора-Уфа», отчуждая право аренды по спорной цене, в ущерб данному обществу, дать оценку этим действиям с учетом всех обстоятельств совершения оспариваемых сделок, а также исследовать обстоятельства осведомленности контрагентов об указанных действиях руководства общества «Аврора-Уфа» либо наличия сговора между обществом «Аврора-Уфа», обществом «Бизнестрейд» и Ершовым Д.В. на совершение сделки по указанной цене в ущерб продавцу.

- оценить информацию регистрирующего органа о прекращении аренды спорных земельных участков на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Уфы от 17.01.2014;

- оценить доводы общества «ТРК «Кашкадан» о недействительности договора аренды от 24.04.2005 № 620-05, права и обязанности по которому являются предметом спорных договоров, как заключенного с нарушением действующего земельного законодательства, а также доводы о расположении на земельном участке объекта незавершенного строительством.

29.07.2014 общество «Аврора-Уфа» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Бизнестрейд», индивидуальному предпринимателю Ершову Д.В., обществу «Сатурн», обществу «ТелекомИнвест» о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, истребовании земельных участков, восстановлении права аренды, сносе самовольной постройки (т. 26 л.д. 5-14).

Данное исковое заявление было принято к производству, делу присвоен № А07-15510/2014.

Определением суда от 12.11.2014 дело № А07-15510/2014 объединено с делом № А07-15266/2012 для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А07-15266/2012 (т. 28 л.д. 67-68).

При новом рассмотрении дела № А07-15266/2012 истцы уточнили круг ответчиков (общество «Бизнестрейд», Ершов Д.В., общество «Сатурн», общество «ТелекомИнвест», Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация)) и заявленные ими исковые требования, просили суд  признать недействительными договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 21.04.2005, заключенные между обществом «Аврора-Уфа» и обществом «Бизнестрейд»; признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды № 620-05 от 24.05.2005, заключенный 24.08.2012 между обществом «Бизнестрейд» и обществом «Сатурн»; признать недействительными договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор от 02.02.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 21.04.2005, заключенные между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В.; применить последствия недействительности последних договоров, заключенных между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., посредством обязания Ершова Д.В. возвратить обществу «Аврора-Уфа» земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв.м.; истребовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв.м., из чужого незаконного владения Администрации и общества «ТелекомИнвест»;  восстановить общество «Аврора-Уфа» в правах и обязанностях арендатора по договору аренды земельного участка № 620-05 от 21.04.2005, заключенному между обществом «Аврора-Уфа» и Администрацией; признать за обществом «Аврора-Уфа» право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:31 и 02:55:020513:22, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова; обязать общество «ТелекомИнвест» снести за свой счет объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:30025, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, с площадью застройки 4 400 кв.м., степень готовности 15 %, как самовольную постройку (т. 24 л.д. 64-74).

Определением суда от 22.01.2015 производство по делу в части исковых требований к обществу «Сатурн» прекращены в связи с ликвидацией последнего (т. 24 л.д. 87-89).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 (резолютивная часть от 22.01.2015) в удовлетворении исковых требований обществу «Аврора-Уфа» и компании «Кифаллон Лимитед» отказано.

С указанным решением суда не согласились истцы (далее также – податели апелляционной жалобы, апеллянты), подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянты считают необоснованным вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды № 620-05 от 21.04.2005 в силу несоблюдения процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта либо путем проведения торгов. Полагают, что в силу норм п.п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также п. 11 ст. 30 ЗК РФ земельный участок подлежал предоставлению вне проведения торгов на основании поданного обществом «Аврора-Уфа» заявления в орган местного самоуправления, поскольку соответствовал зонированию территории. Выводы суда об отсутствии публикации о предоставлении земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку факт соблюдения процедуры предоставления земельного участка, в том числе надлежащей публикации о предоставлении земельного участка подтвержден истцом в пояснениях, а ответчиками в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказан факт отсутствия такой публикации. Отмечают, что в силу п.п. 3 п. 7 ст. 30 ЗК РФ без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2005 № 1389 о предоставлении земельного участка обществу «Аврора-Уфа» договор аренды не может считаться недействительной сделкой.

Апеллянты считают неверным вывод суда о том, что оспариваемые сделки не привели к причинению вреда обществу «Аврора-Уфа», поскольку материалами дела подтверждается факт отчуждения права аренды значительно ниже его рыночной стоимости. Выводы суда об эквивалентности стоимости права аренды и цены оспариваемых сделок ввиду наличия различных факторов, влияющих на формирование цены сделок, апеллянты считают необоснованными. Так, суд необоснованно счел влияющим на формирование стоимости права аренды наличие у общества «Аврора-Уфа» обязательств по оплате права застройки по инвестиционному договору от 01.12.2008, поскольку права и обязанности по указанному договору предметом отчуждения по оспариваемым сделкам не являлись, обязательным для заключения такой договор в силу действующего законодательства для застройщика не является, ввиду чего стоимость права аренды не могла уменьшиться в связи с наличием указанного обязательства, напротив, ответчики, получив право аренды, имели возможность беспрепятственного получения разрешения на строительство.

Судом не дана оценка обстоятельству осуществления обществом «Аврора-Уфа» неотделимых улучшений на спорных земельных участках, которые не были учтены при продаже права аренды, а вывод судов о недоказанности истцами размера затрат, понесенных в связи со строительством объекта недвижимости, противоречит обстоятельствам дела и совокупности представленных в дело доказательств. Критическую оценку судом первой инстанции представленных истцами доказательств в отсутствие доказательств того, что строительство объекта осуществлялось кем-либо