Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу n А47-12858/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1                   статьи 432 названного Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 названного Кодекса).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1                      статьи 651 названного Кодекса).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).

Исследовав содержание спорного договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 названного Кодекса, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 названного Кодекса («Аренда»).

Договор аренды заключен на срок менее года, соответственно, государственной регистрации не подлежал.

О незаключенности или недействительности договора стороны не заявили.

В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Как указано ранее, в пункте 6.2.1 договора аренды стороны согласовали условие о неустойке в размере 0,7 % от суммы долга по арендной плате, насчитываемой в случае нарушение арендатором обязательства по своевременному внесению арендной платы.

Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Из материалов дела следует нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей. 

Соответственно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным.

Довод общества о необходимости исчисления арендной платы с декабря 2012 года, поскольку арендатором до указанного момента проводился капитальный ремонт помещения, обоснованно не принят арбитражным судом первой инстанции, так как передача ответчику помещения по спорному договору аренды состоялась 06.09.2012 путем подписания акта приема-передачи. В акте указано на передачу помещения в удовлетворительном техническом состоянии. 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции было заявлено ходатайство о применении статьи 333 названного Кодекса (т. 1, л. д. 48, 49).

  В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечёт возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

  Ответчик, заявивший о применении указанной статьи, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-0).

Таким образом, целью применения указанной статьи является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Также по смыслу указанной статьи уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В настоящем случае арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял во внимание высокий процент неустойки, предусмотренный договором аренды (0,7 %), отсутствие доказательств реально наступивших для истца негативных последствий нарушением ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей, факт оплаты ответчиком суммы основного долга, сравнительно не длительный период просрочки, снизив размер подлежащей взысканию неустойки до 130 000 руб.

В связи с вышеизложенным доводы учреждения, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты.

Обязывая ООО «АСТ Сервис» освободить занимаемое помещение, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендные правоотношения сторон по договору аренды прекратились 05.08.2013 – с момента истечения срока действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок                   (пункт 2 статьи 621 названного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 425 названного Кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что условия договора содержат прямой запрет на возобновление договора на неопределенный срок.

Так, в пункте 7.8.1 договора аренды стороны установили, что по окончании срока аренды, установленного настоящим договором, договор считается прекращенным. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Продление договора на неопределенный срок по основания, предусмотренным статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается (пункт 7.8.2 договора). Заключение договора аренды на новый срок осуществляется по результатам конкурса либо аукциона (пункт 7.8.3 договора).

Из изложенных условий договора аренды в совокупности следует, что при его заключении стороны исключили предусмотренную пунктом 2                   статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.

   Также следует отметить, что в силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

  В указанном порядке осуществляется также заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении, в том числе государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

  В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» среди прочего разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

  В силу изложенного не принимается довод общества о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, так как после истечения срока его действия общество продолжало использовать арендуемое помещение в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

  Арбитражный суд первой инстанции также обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО «АСТ Сервис».

Так, согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

  Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

  В силу пункта 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящем случае из акта приема-передачи имущества от 06.09.2012 следует, что арендатор принял помещение без замечаний, техническое состояние помещений на момент передачи удовлетворительное. Из названного акта не следует, что отопительная система в помещении находится в нерабочем, неудовлетворительном, аварийном состоянии.

Иные доказательства, подтверждающие, что на момент передачи в аренду помещения отопительная система имела значительный физический износ и без проведения работ по капитальному и текущему ремонту ее дальнейшая эксплуатация и использование по назначению оказалось бы невозможным, обществом не представлены.

Сам по себе факт заключения договора подряда на выполнение подрядных работ по отоплению, а также замена труб отопления не свидетельствуют о наличии указанных обстоятельств.

Также следует отметить, что ответчик, указывая на проведение ремонтных работ отопительной системы в 2012 году в связи с невозможностью эксплуатации без них помещения, представил в материалы дела договор подряда на проведение ремонта отопления № 1-р (на который ответчик ссылается в обоснование встречного иска), датированный 15.04.2014 (т. 1,                  л. д. 86), акт приемки выполненных работ от 15.04.2013 (т. 1, л. д. 91, 92, т. 3,                л. д. 13, 14). Вторично представленный в материалы дела договор подряда                 № 1-р не позволяет определить дату его заключения (т. 3, л. д. 12).

Не свидетельствует о необходимости