Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2015 по делу n А76-6015/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2795/2015

г. Челябинск

06 апреля 2015 года

Дело № А76-6015/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.01.2015 по делу № А76-6015/2014 (судья Катульская И.К.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска – Лунева Е.В. (доверенность от 30.12.2014 № ОДП54/8512);

индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича – Фокин П.А. (доверенность от 21.08.2014).

Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Исрафилову Ахмеду Адиловичу (далее – ИП Исрафилов, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 46 502 руб. 31 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 48 858 руб. 24 коп., задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013           № 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 55 079 руб. 81 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013            № 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 17 128 руб. 31 коп., задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 3 315 180 руб. 27 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 1 607 236 руб. 93 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 8-11).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.01.2015 (резолютивная часть объявлена 16.01.2015) исковые требования Администрации удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7566 задолженность в размере 46 502 руб. 31 коп. и неустойку в размере 46 502 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7567 задолженность в размере 55 079 руб. 81 коп. и неустойку 17 128 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 7568 задолженность в размере 597 067 руб. 47 коп. и неустойку 162 075 руб. 90 коп., всего                      924 356 руб. 11 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойке по договору аренды от 07.02.2013 № 7568 в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы отмечает, что, заключая договор № 7568, стороны договорились, что его условия распространяются на ранее состоявшиеся фактические отношения по использованию земельного участка, возникшие между сторонами с 01.07.2008. ИП Исрафилов заключил договор аренды без протокола разногласий, то есть безоговорочно принял на себя новое договорное обязательство об оплате за состоявшееся ранее фактическое использование земельного участка. Вывод суда о том, что земельный участок по договору аренды № 7568 передан ответчику в момент заключения договора, то есть с 07.02.2013, является неверным, поскольку в объяснениях ИП Исрафилова, содержащихся в акте обследования спорного земельного участка от 20.04.2012 № 131, ответчик сам подтвердил факт использования земельного участка площадью 1615,0 кв. м с июля 2008 года под магазин автозапчастей и станцию технического обслуживания автомобилей. Указанный акт подписан                            ИП Исрафиловым без замечаний. Также судом не была дана надлежащая оценка следующим документам: акту проверки отдела надзорной деятельности № 2 УНД ГУ МЧС России по Челябинской области от 15.04.2011 № 186; протоколу заседания межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов самовольных построек в г. Магнитогорске от 03.11.2010 № ЗП-03-14.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.

Как следует из материалов дела, ответчик направил в адрес Администрации заявление от 04.03.2010 № ОДП-77/0161 о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства магазина автозапчастей (т. 1,                      л. д. 128).

На данное заявление 24.03.2010 получено положительное заключение комиссии по землепользованию и застройке города Магнитогорска (т. 1,                л. д. 132, 133).

Постановлением Администрации от 26.11.2010 № 13058-П ответчику предварительно согласовано место размещения магазина автозапчастей (т. 1,               л. д. 21).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 23.08.2013                              № 7400/101/13-658396 следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадью 1615 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, поставлен на кадастровый учет 08.02.2012 (т. 1, л. д. 42).

С заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадью 1615 кв. м, сроком на                3 года ответчик обратился в Администрацию 26.03.2012, что следует из даты подписания и входящего штампа на указанном заявлении (т. 1, л. д. 50).

Постановлением Администрации от 16.04.2012 № 5266-П ответчику в аренду предоставлены для строительства магазина автозапчастей три земельных участка: с кадастровым номером 74:33:1326001:1, площадью                  547,6 кв. м,  с кадастровым номером 74:33:1325001:11, площадью 135,02 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадью 1615 кв. м, находящиеся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный (т. 1, л. д. 19, 20).

Между Администрацией (арендодатель) и ИП Исрафиловым (арендатор) 07.02.2013 заключены договоры аренды земельных участков: 

№ 7566 (т. 1, л. д. 15-17), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:1326001:1, площадью 547,6 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный, для строительства магазина автозапчастей (пункт 1.1 договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 22.11.2010 (пункт 2.1 договора);

№ 7567 (т. 1, л. д. 51-53) , согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:1325001:11, площадью 135,02 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный, для строительства магазина автозапчастей (пункт 1.1 договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 22.11.2010 (пункт 2.1 договора).

Также между Администрацией (арендодатель) и ИП Исрафиловым (арендатор) 07.02.2013 заключен договор аренды земельного участка  № 7568 (т. 1, л. д. 35-37) , согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадью 1615 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный, для строительства магазина автозапчастей (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на срок до 16.04.2015 (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.1 договора указано, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008.

В силу пунктов 3.1, 3.3 договора размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору, которое являются неотъемлемой частью договора. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора, как установлено пунктом 3.2 договора.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.4.3 договоров).

В пункте 8.1 договора указано, что земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям целевого использования. Арендатор принял участки, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта.

В материалы дела представлены расчеты платы за аренду земли, в том числе, к договору аренды № 7568 с доказательствами ознакомления с ними ответчика (т. 1, л. д. 18, 54, 39).

Договоры аренды прошли государственную регистрацию, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.08.2013 (т. 1,                 л. д. 97-99).

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части уплаты арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично в части требований по договору от 07.02.2013 № 7568, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что доказательств того, что ответчик пользовался земельным участком с 2008 года, не представлено.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Спорные правоотношения возникли между сторонами на основании договора аренды земельного участка от  07.02.2013 № 7568.

          Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

  В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени по указанному договору аренды за период до его подписания сторонами.

  Так, в пункте 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылается Администрация, указано, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как отмечено ранее, в пункте 2.1 договора аренды № 7568 указано, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в настоящем случае основания для применения нормы пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к договору                   № 7568 отсутствуют.

  По смыслу изложенной нормы в силу того, что фактическое пользование арендатором земельным участком до момента заключения договора аренды уже состоялось, условие договора о применении указанной нормы направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий договора аренды об оплате.

  Однако, в настоящем случае договор аренды № 7568 заключен для проектирования и строительства ИП Исрафиловым магазина автозапчастей с предварительным согласованием места размещения объекта. Указанное предполагает предварительное определение возможного места размещения предполагаемого к строительству в будущем объекта и предоставление застройщику свободного от застройки земельного участка.

  Названные арендные правоотношения, имеющие свою специфику в силу изложенного, не могут быть идентичными фактическим отношениям, по использованию земельного участка, сложившимся ввиду нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих фактическому пользователю, на что с учетом пояснений Администрации она и указывает в настоящем споре. 

  При этом следует отметить, что для строительства объекта и для использования земельного участка в целях эксплуатации уже расположенного на нем объекта необходима различная площадь земельного участка.

  Также необходимо указать и на различный порядок определения платы за пользование землей, предоставленной под строительство, с одной стороны, и землей, на которой находится объект недвижимости, с другой стороны.

  В настоящем случае по требованию о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 7568 до подписания договора ответчик