Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А07-17576/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора.

В силу п. 9.1.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды полностью или частично в случае, если арендатор осуществляет работы по производству в помещении текущего ремонта, изменений и улучшений (в том числе неотделимых улучшений, переоборудование и перепланировку помещений) с нарушением порядка, установленного ст. 6 договора аренды.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии истца как арендодателя права на односторонний отказ от договора в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ по основаниям, предусмотренным договором аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2013.

27.06.2014 истец в присутствии ответчика, индивидуального предпринимателя Мирсаитова М.З., общества с ограниченной ответственностью «НЕД-регион», общества с ограниченной ответственностью «БорАвтоСтекло» и с участием специалиста-обмерщика Насибуллина А.Н., осуществил осмотр объекта аренды, в ходе которого было установлено, что в арендуемом помещении произведена перепланировка с изменениями объекта аренды; устроены каркасные перегородки, надстроен второй этаж для размещения офисных помещений.

Результаты осмотра оформлены актом осмотра помещений и территории от 27.06.2014 (т. 1 л.д. 23), а также результатами обмерных работ ЗАО Проектно-изыскательский институт «РОСПРОЕКТ» (т. 1 л.д. 24-27).

Критическая оценка апеллянтом последнего документа как составленного вне акта осмотра помещения, отклоняется, поскольку, как следует из акта осмотра, по результатам замеров составлены эскизы схем, которые впоследствии будут перенесены на схему техпаспорта.

Из анализируемого акта осмотра усматривается, что приложенная схема плана здания представляет собой отображение внутренних перегородок, а также конфигурацию помещений дополнительной горизонтально перегородки, поименованной сторонами в акте как «второй этаж», на техническом паспорте здания (т. 1 л.д. 123).

Акт осмотра, а также указанные схемы составлены замерщиком Насибуллиным А.Н.

В силу изложенного, у суда отсутствуют основания полагать, что результаты обмерных работ не являются результатом натурного осмотра помещения, зафиксированного в том числе обмерщиком в акте осмотра от 27.07.2014.

Ссылки апеллянта на то, что указанный документ мог быть выполнен истцом с иными целями, в том числе связанными в планируемым обустройством перегородок, отображенных в схемах обмера, со ссылкой на наличие на документе печати «для проектов», отклоняются, поскольку являются предположением ответчика, ввиду чего такие утверждения не могут быть положены в основу выводов суда.

Критическая оценка ответчиком содержания акта осмотра от 27.06.2014 в части указания на обустройство, а не возведение перегородок, оформляющих второй этаж помещения, во-первых, является его исключительно субъективной оценкой содержания документа, и, во-вторых, опровергается содержанием того же акта, в котором указано на то, что указанные работы определены сторонами как изменения, произведённые в помещении, в то время как условия пунктов 5.2.2. и 9.1.3. договора исключают возможность производства любых изменений в помещении без согласия арендодателя.

Ссылки ответчика на то, что второй этаж и иные перегородки уже фактически существовали на момент передачи помещения, и работы, произведённые ответчиком, заключались исключительно в обустройстве таких конструкций, не подтверждены соответствующими доказательствами, и опровергаются иными доказательствами. В частности, из соотношения плана помещения, отображенного в составе кадастрового паспорта (т. 1 л.д. 21) и технического паспорта (т. 1 л.д. 123), и плана в составе обмерных работ (т. 1 л.д. 24) усматривается возведение как внутренних перегородок, так и горизонтальной перегородки для обустройства второго этажа.

Доводы о том, что возведённые перегородки являются временными и могут быть демонтированы, также не подтверждены документально (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), правом назначения экспертизы для установления указанного обстоятельства, ответчик не воспользовался, и, кроме того, как ранее отмечено судом, достаточным основанием для прекращения договора аренды согласно его условиям является производство любых изменений в помещении без согласия арендодателя.

Таким образом, апелляционный суд находит подтвержденным факт осуществления изменений в арендуемом помещении.

Истец и ответчик при заключении договора аренды определили, что арендатор имеет право производить перепланировку помещений зданий или изменение внешнего вида здания в порядке, предусмотренном договором, при условии предварительного письменного согласования с арендодателем (п. 5.2.2 договора); что арендатор до начала производства работ обязан предоставлять арендодателю для согласования и одобрения проектную документацию, перечень работ (включая перечень и образцы используемых строительных материалов, а также перечень инженерного, технологического и торгового оборудования) (п. 6.1 договора).

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Однако соответствующих доказательств, свидетельствующих о том, что перепланировка арендуемых помещений, надстройка второго этажа для размещения офисных помещений была произведена с соблюдением вышеизложенных положений договора и с получением согласия арендодателя, обществом «ФинансПроект» суду первой инстанции представлено не было, в то время как бремя доказывания факта надлежащего исполнения договора возлагается на ответчика (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора аренды на основании п. 9.1.3. договора.

Уведомлением исх. № 20 от 06.08.2014 общество «Квадро» сообщило обществу «ФинансПроект» об одностороннем отказе от договора аренды (т. 1 л.д. 32).

Данное уведомление было направлено арендатору по юридическому адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (т. 1 л.д. 34), и по фактическому адресу (т. 1 л.д. 33), следовательно, договор аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2013 является расторгнутым.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 11 постановления Пленума от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Поскольку ответчик был извещён истцом о необходимости подачи совместного заявления о прекращении записи об обременении в виде договора аренды № 1 от 01.03.2013 (уведомление № 20 от 06.08.2014, т. 1 л.д. 32), однако явку своего представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан не обеспечил, суд первой инстанции, руководствуясь указанными разъяснениями, и установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, обоснованно удовлетворил требования истца.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям норм ст. 451 ГК РФ основаны на неверной оценке апеллянтом фактических обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права, поскольку в данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению нормы с п. 3 ст. 450 ГК РФ в силу наличия в арендодателя предусмотренного пунктами 5.1.6 и 9.1.3 договора права на односторонний отказ от договора аренды.

Судом правильно определены правоотношения, из которых возник спор, и верно применены нормы материального права.

С учетом вышеизложенного апелляционная коллегия также находит необоснованным довод апеллянта о недоказанности факта существенности произведённых арендатором изменений применительно к требованиям ст. 451 ГК РФ, поскольку цитируемые апеллянтом нормы ГК РФ не применимы к рассматриваемым отношениям.

На основании изложенного апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 по делу № А07-17576/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФинансПроект» - без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                         Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                               Л.П. Ермолаева

                                                                                           Л.В. Пивоварова