Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А07-17576/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2697/2015

г. Челябинск

03 апреля 2015 года

Дело № А07-17576/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФинансПроект» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 по делу № А07-17576/2014 (судья Салихова И.З.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Квадро» - Зозуля А.А. (доверенность от 14.08.2014),

общества с ограниченной ответственностью «ФинансПроект» - Газизов Р.А. (доверенность от 31.03.2015), Гулин С.В. (директор по протоколу общего собрания учредителей от 11.03.2012).

Общество с ограниченной ответственностью «Квадро» (далее – общество «Квадро», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФинансПроект» (далее – общество «ФинансПроект»,  ответчик) о признании прекратившимся договора аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2013, заключенного между обществом «Квадро» и обществом «ФинансПроект», о передаче в аренду ангара-стоянки, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 134.

Определениями суда от 18.09.2014, 18.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мирсаитов Марат Завитович, общество с ограниченной ответственностью «НЕД-регион», общество с ограниченной ответственностью «БорАвтоСтекло», открытое акционерное общество «СпутникТелеком», общество с ограниченной ответственностью «Компаунд» (т. 1 л.д. 98-99, т. 2 л.д. 40-41).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 (резолютивная часть оглашена 13.01.2015) исковые требования общества «Квадро» удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось общество «ФинансПроект» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что суд ошибочно применил к спорным правоотношениям нормы п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и не применил нормы ст. 451 ГК РФ. Неправильное применение норм материального права привело к неправильному определению юридически значимых обстоятельств. Так, судом не учтено, что организация перегородок и надстройка второго этажа носит временный характер, данные конструкции могут быть легко демонтированы силами арендатора, ввиду чего истцом в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ не доказана существенность изменений, внесенных в перепланировку помещений.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу от иных лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились, ОАО «СпутникТелеком» и ООО «НЕД-регион» просят рассмотреть дело без участия своего представителя.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу «Квадро» на праве собственности принадлежит ангар-стоянка, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1365,3 кв.м, лит. Н, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АБ 563163 от 14.08.2008, т. 1 л.д. 20).

01.03.2013 между обществом «Квадро» (арендодатель) и обществом «ФинансПроект» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 1, в соответствии с п.п. 1.1, 2.1 которого арендодатель обязался передать арендатору помещения здания, а именно: ангар-стоянку, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1365,3 кв.м., инв. № 340902, лит. Н, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 134, кадастровый номер 02-04-01/259/2006-052, разделено на два помещения: площадь одного 1284,8 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/1, площадь второго 80,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/2, в аренду, а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату (т. 1 л.д. 8-16).

Срок аренды по договору составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений здания (п. 3.1 договора).

 Размер арендуемой площади, технические условия помещения, срок договора аренды также определены сторонами в приложении № 1 к договору, именуемом описанием условий аренды (т. 1 л.д. 17).

Условия и порядок платежей по договору аренды установлены в статье 4 договора и в приложении № 2 к договору (т. 1 л.д. 18).

 Пунктами 5.1.1, 5.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право осуществлять проверку и осмотр помещений здания на предмет соблюдения условий его использования и эксплуатации в соответствии с положениями договора и действующего законодательства Российской Федерации; осуществлять контроль за соблюдением арендатором условий договора.

В силу п.п. 5.1.6 и 9.1.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды полностью или частично в случае, если арендатор осуществляет работы по производству в помещении текущего ремонта, изменений и улучшений (в том числе неотделимых улучшений, переоборудование и перепланировку помещений) с нарушением порядка, установленного ст. 6 договора аренды.

Согласно п. 5.2.2 договора арендатор имеет право при условии предварительного письменного согласования с арендодателем производить перепланировку помещений зданий или изменение внешнего вида здания в порядке, предусмотренном договором.

Пунктами 6.1, 6.2 договора определено, что арендатор до начала производства работ обязан предоставлять арендодателю для согласования и одобрения проектную документацию, перечень работ (включая перечень и образцы используемых строительных материалов, а также перечень инженерного, технологического и торгового оборудования). После получения согласия арендодателя, арендатор обязуется за свой счет согласовать проектную документацию и при необходимости сдать результат изменений и улучшений соответствующим государственным органам. Арендатор самостоятельно за свой счет осуществляет подключение всех коммуникаций внутри помещения здания.

Договор аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2013 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 16).

По акту приема-передачи от 01.04.2013 объект аренды – ангар-стоянка передан арендатору (т. 1 л.д. 19).

27.06.2014 истец в присутствии ответчика, индивидуального предпринимателя Мирсаитова М.З., общества с ограниченной ответственностью «НЕД-регион», общества с ограниченной ответственностью «БорАвтоСтекло» и с участием специалиста-обмерщика Насибуллина А.Н., осуществил осмотр объекта аренды, в ходе которого было установлено, что в арендуемом помещении произведена перепланировка с изменениями объекта аренды; устроены каркасные перегородки, надстроен второй этаж для размещения офисных помещений.

Результаты осмотра оформлены актом осмотра помещений и территории от 27.06.2014 (т. 1 л.д. 23), а также результатами обмерных работ ЗАО Проектно-изыскательский институт «РОСПРОЕКТ» (т. 1 л.д. 24-27).

Общество «Квадро» направило ответчику претензию исх. № 15 от 08.07.2014 с требованием устранить самовольную перепланировку, а в случае неисполнения данного требования – расторгнуть договор аренды № 1 от 01.03.2013 (т. 1 л.д. 28).

Претензия получена ответчиком 14.07.2014, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 31), однако ответчик никаких мер по устранению нарушений не предпринял.

Уведомлением исх. № 20 от 06.08.2014 общество «Квадро» сообщило обществу «ФинансПроект» об одностороннем отказе от договора аренды, просило обеспечить явку своего представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для подачи заявления о прекращении записи об обременении в виде договора аренды № 1 от 01.03.2013 (т. 1 л.д. 32).

Ссылаясь на прекращение договора аренды в силу отказа арендодателя от договора, а также уклонение ответчика от подачи в регистрирующий орган совместного заявления о прекращении записи об обременении в виде аренды, общество «Квадро» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратился в силу реализации арендодателем предусмотренного договором права на отказ от договора ввиду производства арендатором в нарушение условий договора перепланировки помещения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Между обществом «Квадро» (арендодатель) и обществом «ФинансПроект» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2013 (т. 1 л.д. 8-16), в котором согласованы все существенные для данного типа договором существенные условия.

Действительность и заключенность договора сторонами в суда первой и апелляционной инстанций не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В силу изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде здания – ангара-стоянки, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1365,3 кв.м., инв. № 340902, лит. Н, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 134, кадастровый номер 02-04-01/259/2006-052, разделено на два помещения: площадь одного 1284,8 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/1, площадь второго 80,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/2.

В силу п. 3.1 договора срок аренды по договору составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений здания.

Согласно описанию условий аренды (приложение № 1 к договору, т. 1 л.д. 17) срок аренды – по 01.03.2018.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ).

По смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Данная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность такого отказа.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума № 5782/08 от 09.09.2008, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и возможность включения такого условия в договор не противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в п. 5.1.6 договора аренды его стороны предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды полностью или частично в случаях, указанных в п.п. 9.1.1 – 9.1.6