Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А34-6613/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В то же время, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку в рассматриваемом случае размер арендной платы определен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и в силу п. 3.3 договора аренды за квартал составляет 830055,75 руб., арендная плата в данном случае не является регулируемой ценой.

В обоснование заявленных исковых требований Департамент сослался на ненадлежащее исполнение обществом «СМУ КПД» своих обязательств арендатора по договору аренды земельного участка № 4044-з от 02.11.2007 за период со второго квартала 2012 года по 21.07.2013 в сумме 4 339 748 руб.

По смыслу норм п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.

Согласно п. 2 договора аренды № 4044-з от 02.11.2007 срок аренды земельного участка установлен 3 года с момента подписания акта приема-передачи.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка № 4044-з от 02.11.2007 заключен после введения в действие ст. 30.1 ЗК РФ Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (10.01.2005), договор аренды не может быть возобновлен на неопределенный срок, что, в свою очередь, в силу ст. 622 ГК РФ при отсутствии доказанного факта возврата арендатором арендодателю земельного участка не лишает последнего права требования арендной платы за время фактического пользования земельным участком.

Указанное соотносится с положениями п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которым взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как установлено судом первой инстанции, на арендуемом ответчиком земельном участке введены в эксплуатацию три 10-этажных блок-секций в соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 01.11.2012 № 8124 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д. 28-31) – девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами 1 очередь 1 этапа по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16.

11.12.2012 введена в эксплуатацию 9-этажная угловая блок-секция в соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 18.12.2012 № 9620 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 32-33) - десятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами 2 очередь 1 этапа по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16.

11.01.2013 введены в эксплуатацию три 10-этажные блок-секции в соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 11.01.2013 № 20 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 34-35) - десятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами 3 очередь 2 этапа по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 5.

11.01.2013 введены в эксплуатацию две 10-этажные блок-секции в соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 11.01.2013 № 21 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 36-38) - десятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами 1 очередь 2 этапа по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 7.

Из материалов дела (в частности, разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию) также усматривается и не оспаривалось сторонами, что земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 45:25:020408:0053, общей площадью 22 992 кв. м сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства.

Согласно заключению по результатам судебной экспертизы от 25.03.2014 (т. 2 л.д. 53-72, 132-144), проведенной на основании определения арбитражного суда первой инстанции от 12.02.2014 (т. 2 л.д. 44-45) площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации жилых домов по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16 (два десятиэтажных многоквартирных дома и один девятиэтажный многоквартирный дом) составляет 4739 кв.м, г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 5 составляет 3467 кв.м и г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 7 составляет 2327 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.12.2013 № 45-0-1-101/4045/2013-4474 первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16 произведена – 30.11.2012, в многоквартирном доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 5 произведена – 18.02.2013, в многоквартирном доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 7 произведена – 19.06.2013 (т. 1 л.д. 54-169).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, а также учитывая вышеизложенные правовые нормы и разъяснения, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (4739 кв.м. согласно заключения по результатам судебной экспертизы ООО «Азимут» от 25.03.2014), у ответчика было фактически прекращено 30.11.2012; с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 5 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (3467 кв.м. согласно заключения по результатам судебной экспертизы ООО «Азимут» от 25.03.2014), у ответчика было фактически прекращено 18.02.2013; с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 16, корп. 7 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (2327 кв.м. согласно заключения по результатам судебной экспертизы ООО «Азимут» от 25.03.2014), у ответчика было фактически прекращено 19.06.2013.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком в полном объеме не имеется.

Выводы суда о том, что из площади землепользования ответчика также подлежали исключению с момента государственной регистрации договоров аренды № 567 от 02.10.2012 (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.11.2012, т. 3 л.д. 46-49) и № 568 от 02.10.2012 (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.2012, т. 3 л.д. 18-21) для размещения трансформаторных подстанций площадью 126 кв.м каждый, сторонами в апелляционном порядке не оспариваются (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка № 4044-з от 02.11.2007 за спорный период только в размере 3 819 425 руб. 10 коп.

Расчет задолженности общества по арендной плате, произведенный судом первой инстанции в обжалуемом решении, апелляционной коллегией проверен и признается арифметически верным.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что судом неверно определена сумма основного долга, так как согласно условному расчету ответчика от 12.05.2014 сумма задолженности составляет 3 568 384, 46 руб., отклоняются за необоснованностью, поскольку, как следует из указанного условного расчета ответчика от 12.05.2014 (т. 2 л.д. 104-105), обществом «СМУ КПД» неверно определен момент исключения из площади землепользования земельных участков, предоставленных ОАО «Курганэнерго» для размещения трансформаторных подстанций. Расчет ответчика не соотносится с площадью фактического землепользования по отношению к земельному участку с кадастровым номером 45:25:02 04 08:0053 ввиду чего не может быть признан арифметически верным.

Контррасчет, опровергающий выводы суда о наличии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате в размере 3 819 425 руб. 10 коп., обществом в суд апелляционной инстанции не представлен.

При таких обстоятельствах выводы суда относительно суммы основного долга апелляционная коллегия находит верными.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка № 4044-з от 02.11.2007 стороны письменно согласовали условие о договорной неустойке, определив, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая ст. 331 ГК РФ, соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта надлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

С учетом установленного судом факта наличия задолженности ответчика перед истцом по арендной плате взыскание с общества «СМУ КПД» договорной неустойки является обоснованным.

Доводы апеллянта о несоразмерности взысканной судом неустойки и необоснованном отказе суда в применении нормы ст. 333 ГК РФ подлежат отклонению.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О