Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2015 по делу n А07-12658/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Туймазинский район Республики Башкортостан направлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, истцом представлены пояснениями по актуальности исковых требований, согласно которым надлежащим ответчиком  по требованиям является Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан.

При оценке обоснованности заявленных требований судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и ИП Шарафутдиновым Р.А., разногласий при заключении договоров аренды земельных участков, заключаемых с истцом, как собственником расположенных на земельных участках объектов недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, если в силу Гражданского кодекса или иного закона заключение договора обязательно для одной из сторон договора, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на разрешение суда той стороной, для которой заключение договора необязательно.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Поскольку предприниматель является собственником  нежилых помещений, проходная одноэтажная лит. А, общей площадью 8,4 кв.м., склад лит. В, общей площадью 589,4 кв.м., склад лит. Д общей площадью 1 722,5 кв.м., пристрой лит. Д 1, общей площадью 16,6 кв.м., железнодорожный тупик (один путь), длина 112,2 метра лит. 1, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011405:176 (т. 1 л.д. 12-16), нежилых помещений - гараж, лит. З, общая площадь 482,5 кв.м., склад, лит. И 1, общая площадь 1671,4 кв.м., склад лит. И, общая площадь 16 кв.м., административное здание лит. Б, общая площадь 621,7 кв.м., которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011405:177 (т. 1 л.д. 21-24), в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация является стороной, обязанной заключить договор аренды указанного земельного участка. Соответственно, требование истца об урегулировании разногласий по договорам подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Как следует из материалов дела, у сторон возникли разногласия по редакции преамбулы договоров и раздела 9 договоров, которые, по мнению истца, должны содержать ссылку на статус и реквизиты индивидуального предпринимателя, тогда как направленные истцу проекты договоров таких сведений не содержит и имеют указания на реквизиты физического лица.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно, применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Шарафутдинов Раис Аширафович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность без образования юридического лица (л.д.65-66 т.1). Обращение за предоставлением земельных участков в аренду было произведено им как индивидуальным предпринимателем (т. 1 л.д. 117). Из обстоятельств принадлежности предпринимателю вышеперечисленных нежилых помещений усматривается необходимость использования занятого ими земельного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, в преамбуле договоров аренды земельного участка от 28.02.2014 № 90-14 зем и № 91-14зем  перед фамилией Шарафутдинов Р.А. следует указать «...индивидуальный предприниматель». Раздел 9 договоров при указании реквизитов арендатора подлежит дополнению сведениями: «индивидуальный предприниматель, свидетельство о государственной регистрации серия 02005469333, выдано Межрайонной инспекцией федеральной налоговой службы № 27 по Республике Башкорстан 04.12.2007; ОГРН307026933800072.

Пункт 3.8 договоров, который, по доводам истца, должен быть исключен из договоров, предусматривает, что «При наличии факта просрочки платежа по арендной плате и начисленным пеням любые платежи, вносимые арендатором по настоящему договору, направляются на погашение имеющейся задолженности в следующем порядке:

в первую очередь - на погашение задолженности по арендной плате за истекший период;

во вторую очередь - на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период;

в третью очередь - на погашение арендной платы за текущий период».

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора», согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Указанная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Поскольку соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, то соглашение, предусматривающее погашение неустоек, процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, и иных связанных с нарушением обязательства требований ранее требований, перечисленных в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречит смыслу этой статьи и является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац третий пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, установленное вышеназванным пунктом условие о погашении задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период ранее арендной платы за текущий период не соответствует закону.

Вопрос очередности погашения задолженности по арендной плате за истекший и текущий периоды положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулирован. Применительно к разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора», в этом случае судебная коллегия исходит из аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу сходства отношений возникающих при погашении однородных обязательств по нескольким договорам поставки. Поскольку в силу пункта 2 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем, такой же подход применим к случаям погашения задолженности по договору аренды, если период погашения задолженности указан арендатором.

В отсутствие выраженного истцом согласия на предоставление арендодателю права определения назначения произведенных им платежей, пункт 3.8 не подлежит включению в заключаемые договоры.

Пункт 4.1.1 заключаемых договоров аренды предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 и нарушения других условий договора.

Из представленных предпринимателем протоколов разногласий следует, что им оспаривается включение условия о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 и нарушения других условий договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены статьей 619  Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 619 Кодекса иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, помимо указанных в названной статье, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены только по соглашению сторон. Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (в частности, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматриваемые в договоре основания его расторжения в одностороннем порядке не должны приводить к необоснованному ущемлению интересов другой стороны сделки.

Поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу об иных основаниях досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, не указанных прямо в статье 619  Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4.1.1 договора подлежит принятию в  предлагаемой истцом редакции, согласно которой арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Пункт 8.1 договоров регулирует передачу земельного участка и, по мнению истца, должен быть после слов «...передан арендатору» дополнен словами «..по акту приема-передачи».

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде земельных участков, учитывая отсутствие особенностей предусмотренных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Соответственно, предлагаемое истцом дополнение подлежит включению в редакцию пункта 8.1 договоров.

Предлагаемое истцом дополнение к редакции пункта 8.2, направленное на установление досудебного порядка урегулирования споров: «Доарбитражный порядок рассмотрения споров обязателен. Срок ответа на предарбитражное предупреждение 15 дней с момента получения» не подлежит включению в договоры.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Согласно пункту 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункта 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В свою очередь нарушение досудебного порядка может повлечь оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанный порядок урегулирования споров, возникающих из договоров аренды земельного участка, законом не предусмотрен.

Поскольку включение в договор условия об обязательном досудебном порядке урегулирования