Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу n А76-15751/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендатору о том, что в связи с увеличением расходов, связанных с содержанием нежилого административного здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Трактовая, 26, изменяется арендная плата, подлежащая уплате в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.10.2012 и с 17.05.2013 постоянная часть арендной платы составляет 194 100 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 по делу № А76-10480/2013 по иску ООО «Технопарк» к ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» о расторжении договора аренды и выселении учреждения из спорных помещений установлены также следующие обстоятельства, имеющие в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

13 мая 2013 г. ООО  «Технопарк» обратилось к ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» с письмом о нарушении последним условий договора аренды нежилого помещения от 01.10.2012, а именно: несогласования арендатором с арендодателем производимых работ, приводящих к изменению арендуемого помещения, а также отсутствие согласования с арендодателем на установку оборудования, в котором арендодатель просил прекратить в арендуемом помещении строительно-монтажные работы с 13.05.2013 и предоставить разрешительную документацию на строительство тира.

16 мая 2013 г. составлен акт, в котором комиссия в составе представителей ООО «Технопарк» установила факт самовольного, без согласования с арендодателем, проведения перепланировки арендованных помещений подвала нежилого административного здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Трактовая, 26, в целях оборудования тира и оружейной. В результате осмотра было установлено осуществление сноса четырех межкомнатных перегородок.

Из материалов настоящего дела усматривается, что 21.05.2013               ООО «Технопарк» обратилось к ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» с требованием о расторжении договора аренды и возврате арендуемых нежилых помещений в связи с нарушением арендатором пункта 2.2.5 договора (т. 1, л.д. 24).

Письмом от 13.06.2013 ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» сообщило                 ООО «Технопарк» об отсутствии электроэнергии в арендуемых помещениях, просило разъяснить причину данного обстоятельства (т. 1, л.д. 26).

В материалы дела представлены также акты об отсутствии доступа в арендуемые помещения от 21.05.2013 и от 27.06.2013, подписанные сотрудниками ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» (т. 1, л.д. 29, 30).

10 июля 2013 г. ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ», ссылаясь на невозможность выполнять договорные отношения ввиду отключения от электроэнергии, телефона, интернета первого этажа и подвала и выдворением силовым методом сотрудников арендатора, направил истцу уведомление об одностороннем расторжении спорного договора аренды от 01.10.2012 с требованием выплатить, возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений помещений по адресу: г. Челябинск, ул. Трактовая, 26 в сумме 9 000 000 руб. до 20.08.2013 (т. 1, л.д. 31-33).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 по делу № А76-10480/2013 установлено, что спорный договор аренды от 01.10.2012 является прекращенным.

ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» представило в материалы дела Уведомление о согласии в подтверждение наличия со стороны арендодателя согласия на проведение ремонтных работ в арендованном помещении (т. 1, л.д. 34, оригинал – т. 2, л.д. 93).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции обществом «Технопарк» было заявлено о фальсификации указанного Уведомления о согласии, проверку которого арендодатель просил осуществить путем назначения экспертизы (т. 2, л.д. 91-92, 112-113).

Определением суда от 12.03.2014 (т. 3, л.д. 66-74) по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Челябинской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

На заключение экспертов были поставлены следующие вопросы:

«1. Кем, самим Роговым Сергеем Сергеевичем, или иным лицом выполнена подпись от его имени на документе – Уведомление о согласии?

2. Нанесен ли оттиск печати, расположенный в документе – Уведомление о согласии, печатью ООО «Технопарк», образцы оттисков которой представлены на экспертизу?

3. Соответствует ли время изготовления текста Уведомления о согласии времени выполнения подписи и нанесения оттиска печати на нем?

4. Каким способом нанесены подпись и оттиск печати, расположенные на документе – Уведомление о согласии (путем рисования, копирования, сканирования и прочее)?

5. Изготовлен ли документ – Уведомление о согласии путем монтажа (сопоставление изготовленного текста отдельно от исполнения подписи и печати)?»

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 10.04.2014 № 706/2-3/4 по 2-му, 4-му, 5-му из поставленных на разрешение эксперта вопросов (т. 4, л.д. 2-11), согласно которому какие-либо технические средства (сканер, принтер, ксерокс) и техническая подделка для выполнения подписи и нанесения оттиска печати     не применялись; оттиск печати ООО «Технопарк» нанесен не печатью          ООО «Технопарк», экспериментальные, свободные и условно-свободные образцы оттисков которой, представлены для сравнения; в уведомлении о согласии б/н и без даты первоначально на чистом листе была выполнена подпись Рогова С.С., после чего был выполнен печатный текст, затем нанесен оттиск печати ООО «Технопарк».

В сообщении о невозможности дать заключение по 1-му из поставленных на разрешение эксперта вопросов от 22.04.2014 № 705/2-3/1 (т. 4, л.д. 13-15) указано, что представленная на исследование подпись Рогова С.С. в уведомлении о согласии не пригодна для исследования имеющимися в судебно-почерковедческой экспертизе методами в виду ее недостаточной информативности, в дело представлен расчет априорной информативности      (т. 4, л.д. 34).

В сообщении о невозможности дать заключение по 3-му из поставленных на разрешение эксперта вопросов от 21.05.2014 № 707/3-3/5 (т. 4, л.д. 18-20) указано, что при осмотре представленного Уведомления о согласии установлено, что структура бумаги документа изменена, обнаруженные признаки указывают на постороннее воздействие на представленный документ, что делает невозможным дать заключение относительно времени изготовления документа.

Ссылаясь на наличие у ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» задолженности по внесению арендной платы за период с 01.10.2012 по 30.06.2013 и 73 871 руб.    71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2012 по 22.07.2014, общество «Технопарк» обратилось в суд с настоящим иском.

ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ», сославшись на осуществление неотделимых улучшений в помещениях, арендованных на основании договора от 01.10.2010, обратилось с требованиями о взыскании их стоимости.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.

Оценив спорный договор аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о его заключенности. Поскольку арендатор не доказал наличие со стороны арендодателя действий по препятствованию использования помещений, в отсутствие в материалах дела доказательств возврата помещений по истечении срока действия договора аренды и оплаты арендных платежей в спорный период времени, встречные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате признаны судом первой инстанции обоснованными по праву. Проверив произведенный ООО «Технопарк» расчет задолженности по арендной плате суд признал его неверным, указав на необоснованность исчисления задолженности с 18.05.2013 по 20.05.2013 исходя из размера арендной платы, составляющего 194 100 руб. в месяц. По расчету суда первой инстанции задолженность ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» перед обществом «Технопарк» по арендной плате составила 625 003 руб. 24 коп., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами 68 724 руб. 14 коп.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, однозначно свидетельствующих о наличии согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений или перепланировок. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.  

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора от 01.10.2012, который по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества (нежилых помещений в административном здании). 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая договор аренды от 01.10.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Данный договор как заключенный на срок менее одного года государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.

О незаключенности или недействительности договора аренды от 01.10.2012 стороны судам первой и апелляционной инстанций не заявили. Материалами дела подтверждается, что договор сторонами фактически исполнялся. В настоящее время договорные отношения между сторонами прекращены.

I. ООО «Технопарк» в рамках настоящего дела заявило о взыскании  с     ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» 646 681 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2013 и начисленных на указанную задолженность процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств, позволяющих прийти к однозначному выводу о том, что спорные помещения были возвращены арендатором арендодателю в установленном законом порядке до 30.06.2013, в материалах дела не имеется.

Доводы ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» о том, что оно с 17.05.2013                  не было допущено в арендуемые помещения, суд первой инстанции рассмотрел и обоснованно отклонил.

Так, представленные в материалы дела акты об отсутствии доступа в арендуемые помещения от 21.05.2013 и от 27.06.2013 подписаны сотрудниками ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» (т. 1, л.д. 29, 30), незаинтересованные лица либо представители арендодателя к составлению акта не привлекались.

Письмом от 13.06.2013 ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» сообщило               ООО  «Технопарк» об отсутствии электроэнергии в арендуемых помещениях, просило разъяснить причину данного обстоятельства (т. 1, л.д. 26). Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, установить факт отсутствия электроэнергии невозможно без доступа в помещение, в связи с чем судебная коллегия полагает, что данное письмо от 13.06.2013 свидетельствует о наличии у ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» такого доступа.

Кроме того, в материалы дела ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» представило Акт № 30 от 22.05.2013 (т. 5, л.д. 14-15), из которого следует, что отделом Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Челябинской области совместно с директором ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» - Штребелем Е.Б. были обследованы документы в помещениях, арендуемых истцом по первоначальному иску по спорному договору аренды, обследование производилось с 10 час. 13.05.2013 по 16 час. 20.05.2013 (т. 5 л.д. 16).

В дело представлено также уведомление от 23.05.2013 (т. 5, л.д. 30) от ООО «Технопарк», адресованное ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ», о вводе в здании пропускного режима и необходимости предоставления сведений о лицах которым необходимо обеспечить доступ, а также сведения для оформления пропусков сотрудникам ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ».

В ответ на указанное уведомление арендодателя арендатор предоставил список таких сотрудников письмом от 24.05.2013, в котором не указано, что имеет место неправомерный не допуск в арендуемые помещения со стороны арендодателя или его сотрудников (т. 5, л.д. 29).

Произведенный судом перерасчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2013, связанный с неправильным применением ООО «Технопарк» увеличения арендной платы, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2012 по 22.07.2014 судом апелляционной инстанции проверен, признан верным.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «Технопарк» правомерно удовлетворены судом первой инстанции частично в указанных в резолютивной части решения суммах (с учетом определения от 26.12.2014 об исправлении арифметических ощибок).

II. ЧОУ ДПО ПП «ЭВЕРЕСТ» в рамках настоящего дела заявило о взыскании с общества «Технопарк» стоимости неотделимых улучшений в сумме 9 163 272 руб.    

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых