Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу n А76-25352/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

для её проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе (пункт 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзацы 1, 3 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

Обращаясь в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в виде аренды в пользу общества «ТК «ДДЕ», Администрация исходила из того, что арендные правоотношения прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Договор аренды от 23.06.2008 № 1774 заключен муниципальным образованием и обществом «ТК «ДДЕ» на срок до 01.06.2011.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

После истечения срока, предусмотренного в пункте 2.1 договора аренды от 23.06.2008 № 1774, возражений против продления арендных правоотношений Администрация не заявила. В связи с чем, действие договора аренды возобновлено на неопределённый срок.

Запрет на возобновление договора аренды на неопределённый срок, поименованный в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», на правоотношения муниципального образования «Южноуральский городской округ» и общества «ТК «ДДЕ» не распространяется. Договор аренды от 23.06.2008 № 1774 заключен по результатам проведения процедуры предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта (л.д. 14-15). В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) при предоставлении публичных земель таким способом проведение торгов не является обязательным. При отсутствии заявок от иных претендентов земельный участок под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта предоставляется без проведения торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10). Поскольку доказательств наличия заявок от иных лиц о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в дело не представлено, вопросы регулирования арендных правоотношений в период после истечения срока действия договора аренды подлежат разрешению в общем порядке по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса.

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновлённого) на неопределённый срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 16092/10.

По смыслу статьи 610 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения договора аренды как основание для прекращения обязательственных правоотношений – право каждой из сторон сделки, реализация которого в силу особенностей арендной сделки, заключенной (возобновлённой) на неопределённый срок, не зависит от действий контрагента.

Из материалов настоящего дела следует, что муниципальное образование «Южноуральский городской округ» (арендодатель) в лице уполномоченного представителя реализовало предусмотренное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса право и в одностороннем порядке отказалось от дальнейшего исполнения договора аренды от 23.06.2008 № 1774.

Уведомление заблаговременно (24.01.2013 – 01.05.2013) направлено арендодателем в адрес арендатора посредством использования услуг почтовой связи (л.д. 16-17, 49-51).

То обстоятельство, что общество «ТК «ДДЕ» не получило уведомление Администрации от 23.01.2013, в рассматриваемой ситуации не является препятствием для вывода о прекращении обязательственных правоотношений.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей в период с 02.01.2013 по 11.02.2013).

В тексте договора аренды от 23.06.2008 № 1774 и акте приёма-передачи от 23.06.2008 указан юридический адрес общества «ТК «ДДЕ»: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 47-2 (л.д. 8, 11, 13).

Какой-либо дополнительный адрес местонахождения арендатора в тексте договора либо в приложениях в договору не приведён.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) общество «ТК «ДДЕ» расположено по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 47-2 (л.д. 117).

В тексте доверенности от 23.10.2014, выданной директором ООО «ТК «ДДЕ» Вороновым В.А. представителю Воронову Д.В., указан, среди прочего, юридический адрес организации: г. Южноуральск, ул. Мира, 47 (л.д. 33).

Уведомление от 23.01.2013 № 35-0128 направлено Администрацией по указанному выше адресу, ценным письмом. На возвращённом отправителю конверте имеются отметки о том, что сотрудниками отделения почтовой связи соблюдены требования о неоднократной доставке адресату извещений о поступлении почтового отправления (л.д. 16-17, 49-51).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с  достоверностью адреса юридического лица»).

Более того, Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» внесены изменения в статью 54 Гражданского кодекса. В результате пункт 3 данной статьи изложен в следующей редакции. Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Поскольку до вступления в силу Федерального закона от 05.05.2014 №99-ФЗ правило о необходимости вручения юридически значимых сообщений контрагенту в сделке в императивном порядке гражданским законодательством урегулировано (предусмотрено) не было, приведённая выше редакция статьи 54 Гражданского кодекса не ухудшает положение субъектов гражданского права, а восполняет пробел в законодательстве.

Общество «ТК «ДДЕ» не обеспечило возможности получения почтового отправления по своему юридическому адресу. Арендатор самостоятельно несёт риск наступления неблагоприятных правовых и иных последствий неполучения уведомления арендодателя.

В связи с этим, возврат отделением почтовой связи почтового конверта, содержащего уведомление об отказе Администрации от договора аренды, по причине «истечения срока хранения» не является препятствием для наступления тех правовых последствий, которые предусмотрены пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса.

Иное толкование правил пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса нивелирует предусмотренное федеральным законодателем право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного (возобновлённого) на неопределённый срок, что недопустимо.

В письме от 23.01.2013 № 35-0128 Администрация указала, что договорные правоотношения прекращаются с 01.05.2013, то есть более чем по истечении трёх месяцев, что не противоречит правилу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, предусматривающего общие сроки для извещения контрагента (при аренде движимого / недвижимого имущества).

Таким образом, с 01.05.2013 действие договора от 23.06.2008 № 1774 аренды земельного участка общей площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332 прекращено в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса.

При обращении 03.06.2014 в Управление Росреестра заявитель представил доказательства, подтверждающие прекращение арендных правоотношений из договора от 23.06.2008 № 1774 (л.д. 46-51).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Поскольку какие-либо специальные требования к порядку направления юридически значимых сообщений в январе-феврале 2013 года законом предусмотрены не были, а требования статьи 165.1 Гражданского кодекса уведомление Администрации от 23.01.2013 № 35-0128 не нарушает, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в совершении испрашиваемого заявителем регистрационного действия.

Выводы государственного регистратора и суда первой инстанции о том, что для целей прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок в виде аренды в пользу общества «ТК «ДДЕ» необходим акт о передаче объекта Администрации, соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда, основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 и действовавших до 01.01.2015, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

На основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, уведомления от 23.01.2013 № 35-0128 и заявления Администрации от 03.06.2014 Управление Росреестра обязано внести в ЕГРП соответствующую запись и прекратить обременение в виде аренды.

Применение судом первой инстанции норм статей 35, 42, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует признать ошибочным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 со ссылкой на статьи 35, 42, подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса разъяснено, что не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Данная правовая позиция в рассматриваемой ситуации применена быть не может, поскольку отказ Администрации Южноуральского городского округа от продолжения арендных правоотношений по истечении 4,5 лет с момента предоставления земельного участка под строительство необоснованным признан быть не может.

Заявитель представил относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что по состоянию на 17.11.2014 земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 фактически не освоен, несмотря на то, что недвижимое имущество передано в аренду 23.06.2008. Зданий, строений, сооружений