Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу n А76-25352/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1857/2015

г. Челябинск

06 марта 2015 года

Дело № А76-25352/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Южноуральского городского округа Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2015 по делу №А76-25352/2014 (судья Бастен Д.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

муниципального образования Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа – Бентюков Ю.А. (доверенность от 25.01.2013 б/н, паспорт);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – Усольцева О.С. (доверенность от 30.01.2015 №120, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания ДДЕ» - Воронов В.А. (приказ от 23.07.2013, паспорт).

Администрация Южноуральского городского округа Челябинской области (далее – Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо), в котором потребовала:

- признать незаконным отказ Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, изложенный в сообщении от 11.07.2014 №37/023/2014-35;

- возложить на Управление Росреестра обязанность произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332, площадью 8 475 кв.м., по договору аренды от 23.06.2008 № 1774 «на предоставление земельных участков из земель поселений» (л.д. 3-5).

Определениями арбитражного суда первой инстанции от 13.10.2014, 08.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «ДДЕ» (далее – общество «ТК «ДДЕ»; л.д. 1-2) и общество с ограниченной ответственностью «Комплекс» (далее – общество «Комплекс»; л.д. 86-87).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.01.2015 в удовлетворении требований заявителя отказано (л.д. 103-108).

В апелляционной жалобе Администрация ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить, требования удовлетворить. Податель жалобы приводит следующие доводы. Вывод суда о том, что направленное Администрацией уведомление о прекращении договора является всего лишь намерением расторгнуть договор аренды, не основан на нормах права и доказательствах по делу. Суд не учёл представленные заявителем документы: справку о задолженности арендатора за 2012-2013 гг. в сумме 85 395 руб.; справку о не обращении и не оформлении разрешительной документации для строительства на земельном участке; акт осмотра земельного участка с фотографиями, подтверждающими не только факт отсутствия каких-либо строений, но и проведения подготовительных работ для начала строительства. То обстоятельство, что общество «ТК «ДДЕ» не имело намерений использовать земельный участок под строительство, подтверждается передачей участка в субаренду обществу «Комплекс». Утверждение суда о приостановке строительства ранее запроектированных объектов не соответствует действительности, сделано на основании устного пояснения арендатора (л.д. 111-114).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Общество  «Комплекс» явку своего представителя не обеспечило.

С учётом мнения представителей заявителя, заинтересованного лица, общества «ТК «ДДЕ» и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя общества «Комплекс».

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 23.06.2008 главой Южноуральского городского округа вынесено постановление № 404/1 о предоставлении обществу «ТК «ДДЕ» в аренду, в порядке предварительного согласования места размещения объекта, земельного участка общей площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332 для строительства производственной базы (л.д. 14-15).

23 июня 2008 года между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» (арендодатель) и обществом «ТК «ДДЕ» (арендатор) подписан договор аренды № 1774 (л.д. 8-12).

На основании данного договора по акту приёма-передачи от 23.06.2008 в аренду обществу «ТК «ДДЕ» передан земельный участок площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Победы, 4 «Д»/3. Срок аренды – до 01.06.2011. Цель предоставления земельного участка – для строительства производственной базы (л.д. 8, 13).

19 августа 2008 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена регистрационная запись № 74-74-37/017/2008-342 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 арендой в пользу общества «ТК «ДДЕ» (выписка из ЕГРП от 12.12.2014 – л.д. 98).

21 октября 2008 года между обществом «ТК «ДДЕ» (арендатор) и обществом «Комплекс» (субарендатор) подписан договор субаренды. На основании данной сделки по акту приёма-передачи от 25.10.2008 общество «ТК «ДДЕ» передало земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в субаренду обществу «Комплекс» (л.д. 78, 79).

19 декабря 2008 года договор субаренды зарегистрирован в ЕГРП, запись регистрации № 74-74-37/029/2008-412 (л.д. 79, 98).

24 января 2013 года посредством использования услуг почтовой связи Администрация направила обществу «ТК «ДДЕ» уведомление (письмо от 23.01.2013 № 35-0128) о прекращении действия договора аренды от 23.06.2008 № 1774 с 01 мая 2013 года. Наряду с уведомлением арендодатель направил арендатору три экземпляра акта приёма-передачи. Документы направлены ценным письмом по юридическому адресу общества «ТК «ДДЕ», который также указан в тексте договора аренды (г. Южноуральск, ул. Мира, 47, оф. 2 – л.д. 11, 16, 17, 33, 49-51, 117).

Почтовое отправление возвращено арендодателю неврученным с отметкой «истечение срока хранения» (л.д. 50).

03 июня 2014 года муниципальное образование «Южноуральский городской округ» в лице соответствующего представителя обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332, возникшего из договора аренды от 23.06.2008 № 1774. К заявлению приложены следующие документы: доверенность от 03.03.2014 (в копии), уведомление от 23.01.2013 № 35-0128 (в копии), письмо от 24.01.2013 (подлинник), опись от 24.01.2013 (в копии) (л.д. 46-48).

10 июня 2014 года государственным регистратором в адрес заявителя направлено уведомление № 37/023/2014-35 о приостановлении государственной регистрации на срок до 10.07.2014. В обоснование принятого решения заинтересованное лицо указало, что заявителем не представлен документ, подтверждающий передачу арендованного имущества, а также не представлены соглашение о расторжении договора либо вступившее в законную силу решение суда (л.д. 52-55).

11 июля 2014 года в связи с не устранением заявителем выявленного нарушения Управление Росреестра вынесло и направило в муниципальное образование сообщение № 37/023/2014-35 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на землю. В обоснование принятого решения государственный регистратор указал, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; л.д. 18-19, 56-59).

17 ноября 2014 года комиссией в составе заместителя Главы городского округа по строительству и городскому хозяйству (председатель комиссии), председателя Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа, а также начальника отдела земельных отношений Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа составлен акт обследования земельного участка. Согласно данному документу на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209001:332 здания, строения, сооружения отсутствуют. Участок не огорожен, отсыпки участка либо котлована под объекты не имеется, коммуникации отсутствуют, признаков использования земельного участка для строительства производственной базы нет. К акту приложены фотоснимки объекта (л.д. 72-74).

Согласно справке Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениями администрации Южноуральского городского округа от 18.11.2014 № 1347 задолженность общества «ТК «ДДЕ» по договору аренды от 23.06.2008 № 1774 за период с 01.01.2012 по 30.04.2013 составляет 85 395 руб. 26 коп. (л.д. 76).

Согласно справке Администрации, выданной начальником отдела Главного архитектора администрации Южноуральского городского округа от 04.12.2014 № 639 общество «ТК «ДДЕ» каких-либо документов, необходимых для получения разрешения на строительство, не представляло, разрешение на строительство производственной базы в границах земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332 не получало (л.д. 75).

Полагая, что отказ во внесении в ЕГРП сведений о прекращении обременения земельного участка арендой в пользу общества «ТК «ДДЕ», является незаконным, нарушает её субъективные права, Администрация Южноуральского городского округа обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. С 01.06.2011 действие договора аренды возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок применительно к пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация реализовала право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, арендные правоотношения не прекращены, так как земельный участок арендодателю не возвращён. В силу того, что при обращении в Управление Росреестра заявитель акт приёма-передачи (возврата из аренды) земельного участка, а также соглашение о расторжении договора либо решение суда о прекращении договора аренды не представил, оснований для совершения испрашиваемого регистрационного действия у заинтересованного лица не имелось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статьи 197-200 АПК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (пункт 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации прав).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде, арбитражном суде (пункт 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса, пункт 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ). С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ).

В силу этого для целей внесения в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества либо о прекращении ограничения (обременения) права на вещь достаточно заявления одной из сторон договора аренды.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые