Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А47-5561/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», о том, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей за период после прекращения срока действия договора является факт возврата земельного участка истцу.

Таких доказательств, несмотря на согласованное в пункте 4.2 договора аренды от 27.04.2009 № 9/д-8юр условие о передаче участка по акту приема-передачи арендодателю по окончании срока действия договора, материалы дела не содержат. Материалы дела также не содержат доказательств готовности ответчика передать арендуемый земельный участок в связи с отказом от договора или прекращением использования участка и уклонения истца (арендодатель) от его приемки.

Таким образом, апеллянтом не представлено доказательств исключающих владение и пользование обществом «Управляющая компания «Оренбургский областной центр вторичных ресурсов» принятым в аренду земельным участком в спорный период.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договорам аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора. В пункте 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 10.10.2011 стороны согласовали размер арендной платы, в пунктах 2.2, 2.4 договора согласован порядок и сроки внесения арендной платы.

Учитывая, что ответчик после прекращения срока действия договора предоставленное ему имущество не возвратил, доказательства оплаты истцу арендных платежей за спорный период не представил, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание задолженности по договору аренды от 27.04.2009 № 9/д-8юр.

При этом при определении размера подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 суд первой инстанции руководствовался ставкой арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 10.10.2011 в размере 0,1 % от кадастровой стоимости участка 47  693 100 руб., установленной судом на основании общедоступных сведений (л.д. 27).

Оценивая возражения апеллянта в части размера подлежащей уплате арендной платы, судебная коллегия исходит из следующего.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013).

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в соответствующих договорах аренды относится к ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку предоставленный в аренду земельный участок принадлежит на праве собственности  муниципальному образованию, нормативным актом, регулирующим порядок расчета арендной платы является решение Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (далее – Порядок № 120).

В соответствии с пунктами 1, 2  названного Порядка № 120, размер арендной платы при аренде земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков (для случаев приобретения права аренды в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком); по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной оценки.

Из  постановления  главы города Оренбурга № 4319-п от 30.07.2008 усматривается предоставление земельного участка в аренду по результатам выбора земельного участка для строительства мусороперерабатывающего комплекса «Оренбургский». Соответственно, исходя из вышеназванного нормативного акта, применимым способом определения размера арендной платы является рыночная оценка арендной платы.

Однако, в настоящем конкретном случае суд первой инстанции обоснованно не применил значение рыночной стоимости арендной платы, в соответствии с отчетом об оценке № 2/25, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Прометей».

Как указано в пункте 3 Порядка № 120, арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Заказчиком на проведение оценки арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» является арендодатель.

Отчет об оценке годовой арендной платы должен быть выполнен не позднее, чем за шесть месяцев до дня заключения договора аренды либо подачи заявления на перерасчет арендной платы (пункт 6 Порядка № 120).

При обращении с настоящим иском о взыскании задолженности за 2013 год, при обязанности арендатора  вносить арендную плату ежемесячно по условиям пункта 2.2 договора аренды от 27.04.2009 № 9/д-8юр, Администрацией представлен отчет об оценке рыночной стоимости выполненный 30.09.2013. Такая дата составления отчета не соответствует требованиям пункта 6 Порядка № 120. При этом, материалы дела  не содержат сведений о доведении до ОАО «Управляющая компания «Оренбургский областной центр вторичных ресурсов» информации о проведении  арендодателем оценки рыночной стоимости арендной платы ранее  28.05.2014, когда Администрации в адрес ответчика было направлено сообщение о наличии задолженности и дополнительное соглашение к договору аренды от 06.05.2014, с расчетом арендной платы на 2014 год, исходя из оценки рыночной стоимости права аренды  ( л.д. 105-108).

При таких обстоятельствах, следует признать, что Администрацией не соблюден принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, предусмотренный пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (ред. от 22.02.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582).

Между тем, принципы, закрепленные в постановлении № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Взыскание арендной  платы  на основании отчета об оценке рыночной стоимости, в отсутствие заблаговременного ознакомления с ним арендатора, лишает последнего права на возражения по достоверности величины рыночной стоимости права аренды (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

При оценке отчета № 2/25, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Прометей», в качестве доказательства по делу, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1, федеральный стандарт оценки № 1).

Согласно пункту 18 федерального стандарта оценки № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Между тем, представленный истцом отчет не содержит сведений характеризующих исследуемый земельный участок применительно к фактическому использованию арендатором. Приведенная из кадастрового паспорта земельного участка характеристика разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий и строений для строительства мусороперерабатывающего комплекса «Оренбургский» (л.д. 73) не позволяет определенно установить использование земельного участка арендатором – для размещения строений или для строительства комплекса. Указанное существенно влияет на выбор аналогов объекта оценки как объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Более того, приведенное в таблице № 18 (л.д. 70 оборот) описание аналогов не содержит каких-либо характеристик  земельных участков, за исключением их стоимости и общей ссылки на Интернет-сайт Авито.ру.

С учетом повышения годового размера арендной платы с 7 257 руб. 15 коп. по условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 10.10.2011 (л.д. 27) до 200 000 руб. по результатам оценки рыночной стоимости (л.д. 50), приведенные выше обстоятельства исключают использование вышеназванного отчета для целей определения арендной платы по договору аренды земельного участка № 9/д-8юр.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011, согласно которой методика расчета размера арендной платы за землю, установленная в нормативном правовом акте, включенная в договор становится условием договора, подлежащим применению, суд первой инстанции обоснованно осуществил расчет арендной платы в соответствии с условиями согласованного сторонами дополнительного соглашения от 10.10.2011 к договору аренды N 9/д-8юр от 27.04.2009 на основании кадастровой стоимости земельных участков, исходя из ставки арендной платы в размере 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели