Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2008 по делу n А76-8439/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-8439/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-7734/2007

г. Челябинск

16 января 2008 г.

Дело № А76-8439/2007 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Дмитриевой Н.Н. и Кузнецова Ю.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Мавлявеевой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   открытого акционерного общества «Южуралкожа» на решение Арбитражного суда Челябинской области   от  21 сентября 2007 г. по делу №  А76-8439/2007 (судья Харина Г.Н.), при участии от ОАО «Южуралкожа» - Тимаковой И.В. (доверенность от 14 декабря 2007 г.); от Администрации г. Челябинска -Пупыкиной И.А. (доверенность от 28 ноября 2005 г. № 01-20/2164); от ООО «Стройтэк» - Чепалова И.Л. (доверенность от 24 июля 2007 г.), Едемской Г.С. - адвоката (доверенность от 09 августа 2007 г.); от ИП Григорьева А.В. - Тарасова  К.М. (доверенность от 29 декабря 2007 г. № Д-12259),

У С Т А Н О В И Л :

открытое акционерное общество «Южуралкожа» (далее –заявитель, общество, ОАО «Южуралкожа») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с уточненным 15 июля 2007 г. заявлением к Администрации г. Челябинска о признании недействительным распоряжения Главы  города Челябинска от 29 марта 2007 г. № 781 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэк» земельного участка из земель населенных пунктов в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилых зданий по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96», распоряжений Главы города Челябинска от 22 февраля 2007 г. № 445, 446 «О продаже земельных участков из земель поселений (производственная зона) по ул. Кожзаводской, 96 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэк».  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21 сентября 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением не согласилось ОАО «Южуралкожа» и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом неправильно применены нормы материального права. Вывод суда о том, что у заявителя отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на объекты неправомерен, так как права, возникшие ранее введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считаются юридически действительными.

Кроме того, судом первой инстанции, по мнению заявителя, неправильно истолкованы нормы материального права. В соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ от 22 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)», иски, направленные на сохранение и защиту права собственности на недвижимое имущество и права на аренду земельного участка в интересах кредиторов должника полностью соответствует полномочиям конкурсного управляющего.

Общество считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд не исследовал обстоятельства соблюдения законности при принятии обжалуемых актов, а именно –нарушение пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

От общества с ограниченной ответственностью «Стройтэк» поступил отзыв на доводы апелляционной жалобы. ООО «Стройтэк» считает, что заявитель не обладает объектами недвижимости на праве собственности на земельном участке, принадлежащем ООО «Стройтэк», так как им не представлены документы, доказывающие обратное. С момента регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, ООО «Стройтэк» приобрело право выкупа земельного участка, на котором расположены эти объекты. В нарушение требований ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим не представлены доказательства проведения оценки и включения в состав конкурсной массы должника как права аренды на земельный участок, так и права собственности на недвижимое имущество. Права и законные интересы оспариваемыми актами не нарушены.

В судебном заседании представитель заявителя изложил доводы апелляционной жалобы, указал на то, что материалах дела отсутствуют доказательства согласования границ земельного участка. Договор аренды земельного участка не расторгнут.

Представитель Администрации г. Челябинска пояснил, что доказательств того, что на спорном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие заявителю, не представлено. Нарушения при предоставлении земельного участка отсутствовали.

Представитель ООО «Стройтэк» указал, что акт приватизации заявителем не представлен. Права и обязанности заявителя не нарушены.

Представитель ИП Григорьева А.В. указал, что ИП Григорьева является собственником земельного участка. Права заявителя не нарушены.

Представители КУИиЗО г. Челябинска, УФРС по Челябинской области, ООО «Номиранта» в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие  неявившихся представителей сторон,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.     

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей сторон и третьих лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22 февраля 2007 г. распоряжением Главы г. Челябинска № 445 «О продаже земельного участка из земель поселений (производственная зона) по ул. Кожзаводской, 96 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэк» принято решение о продаже последнему земельного участка площадью 13 415 кв.м., кадастровый номер 74:36:06 07 002:0017 по ул. Кожзаводской, 96 в г. Челябинске для эксплуатации нежилого здания (магазин, склад) (т. 2, л.д. 35).

февраля 2007 г. распоряжением Главы г. Челябинска № 446 «О продаже земельного участка из земель поселений (производственная зона) по ул. Кожзаводской, 96 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэк» принято решение о продаже последнему земельного участка площадью 6 724 кв.м., кадастровый номер 74:36:06 07 002:0016 по ул. Кожзаводской, 96 в г. Челябинске для эксплуатации нежилых зданий (главный корпус хромового производства, склад хромового производства, столовая) (т. 2, л.д. 24).

марта 2007 г. распоряжением Главы г. Челябинска № 781 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэк» земельного участка из земель населенных пунктов в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилых зданий по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, 96» принято решение о предоставлении ООО «Стройтэк» земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4,6292 га, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0019 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на двадцать лет для эксплуатации нежилых зданий (магазин, склад, часть не используется) (т. 2, л.д. 7).

Посчитав, что указанные распоряжения нарушают его права, ОАО «Южуралкожа» обжаловало их в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 26 мая 1993 г. № 191 «О приватизации государственного предприятия «Челябинский кожевенный завод», Государственное предприятие «Челябинский кожевенный завод» преобразовано в ОАО «Южуралкожа».  Согласно протокола № 237 от 26 июля 2001 заседания комиссии по приватизации по вопросу согласования актов оценки стоимости имущества государственного предприятия «Челябинский кожевенный завод» по состоянию на 01 июля 1992 г., склад временного хранения кожсырья, здание лаборатории, центральная проходная завода, насосная станция, здание химико-щелочной станции, забор вокруг завода включены в приложение № 1 к  плану приватизации Государственного предприятия «Челябинский кожевенный завод» (том 1 л.д. 84-85).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке,  который  предоставлен заявителю в аренду на основании договора долгосрочной аренды земель г. Челябинска № 299-95 от 15 июня 1995 г. и постановлений Главы города Челябинска № 497-п от 13 июня 1995 г. и № 1214-п от 07 сентября 2001 г.  

Таким образом, указанные объекты недвижимости  вошли в состав имущества ОАО «Южуралкожа» и отражены в плане приватизации и акте его оценки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в законную силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными  при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.   

Поскольку недвижимое имущество приобретено обществом до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (01 января 1998 г.), вывод суда первой инстанции о том, что поскольку заявителем  не представлено доказательств государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, то отсутствуют надлежащие доказательства нарушения оспариваемыми распоряжениями его прав собственника недвижимого имущества в сфере экономической деятельности, следует признать ошибочным.

Вместе с тем, данный вывод суда не привел к постановлению неправильного решения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи № 2 от 08 августа 2006 г. указанные объекты недвижимого имущества  приобретены Ян Ниной Васильевной.

В государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества УФРС по Челябинской области 23 ноября 2007 г. было отказано. В качестве оснований для отказа в государственной регистрации, регистрирующий орган указал на отсутствие приложений №№ 1-9 к плану приватизации ОАО «Южуралкожа», несовпадение подписей в договоре и в доверенности, удостоверенной нотариусом. Данные обстоятельства не исключают возможности повторного обращения в регистрирующий орган после устранения указанных недостатков. Кроме того, регистрирующий орган в отказах № 625/2007-184, № 625/2007-190, № 625/2007-182, № 625/2007-186, №625/2007-188 указал со ссылкой на статью 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, что договор купли-продажи № 2 от 08 августа 2006 г. исполнен.  

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункта 14  Постановления  Пленума Высшего Арбитражного суда  от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики  разрешения споров, связанных с защитой  права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Факт исполнения договора купли продажи в части оплаты имущества и его передачи покупателю стороны не оспаривают, он также установлен регистрирующим органом по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи  недвижимого имущества № 2 от 08 августа 2006 г., оно выбыло из владения и пользования ОАО «Южуралкожа».

При вынесении решения суд первой инстанции правомерно применил Федеральный закон № 127-ФЗ от 22 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 21 июня 2007 г. по делу № А76-33123/2005 ОАО «Южуралкожа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство сроком на один год до 22 июня 2008 г., до утверждения конкурсного управляющего его обязанности возложены на временного управляющего Сергеева К.В.

В соответствии со статьей 129 Закона о банкротстве, с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 130 Закона о банкротстве, в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов. Статьей 131 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В нарушение требований, установленных статьями 130-131 Закона о банкротстве заявителем не предоставлены доказательства проведения оценки и включения в состав конкурсной массы должника как права аренды на земельный участок, так и права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96.  Следовательно, доводы подателя