Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А76-20020/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Росимущества. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

  Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда по настоящему делу.

Как указано выше, процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Однако, в рассматриваемом случае такие параметры судом первой инстанции в части спорного условия договора о выкупной цене земельного участка не были установлены в резолютивной части решения, следовательно, неопределенность в правоотношениях сторон сохранилась, в связи с чем решение суда об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене как принятое с нарушением норм процессуального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По существу выводов суда первой инстанции о законности и обоснованности редакций договора, предложенных обеими сторонами, судебная коллегия указывает следующее.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом того обстоятельства, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, перешло к истцу от лица, имеющего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Кроме того, суд первой инстанции учел, что само право на приобретение в собственность спорного земельного участка могло возникнуть у истца не ранее 25.07.2012, то есть даты регистрации перехода к нему права на доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащие Российской Федерации. 

         Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона. 

В рассматриваемом случае разногласия между сторонами возникли по вопросу об определении цены выкупаемого в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001. Разногласия относительно иных условий договора купли-продажи, в том числе относительно предмета договора, кадастровой стоимости земельного участка (67 929 415 руб. 32 коп.), между сторонами отсутствуют.

   По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику здания принадлежат исключительные права на приобретение земельного участка под этим зданием.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 данного Кодекса заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005   № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом                 № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В обоснование своего права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 по льготной цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости, истец сослался на положения пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ до      01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 

-коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

-коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

-юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

-гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из материалов дела следует, что с заявлением о выкупе спорного земельного участка общество фирма «Миарит» обратилось в уполномоченный орган - Территориальное управление Росимущества 27.06.2012.

Вместе с тем, на дату обращения с указанным заявлением о выкупе земельного участка и в период до 25.07.2012 общество фирма «Миарит» владело недвижимым имуществом, расположенным на данном земельном участке, на праве общей долевой собственности (8025/10000 долей в праве). Остальные доли в праве (1975/10000) на указанное имущество находились в федеральной собственности и хозяйственном ведении федерального государственного унитарного предприятия.  

По смыслу положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором находится недвижимое имущество, принадлежащее одному лицу на праве общей долевой собственности, другому лицу - на праве хозяйственного ведения, может быть предоставлен указанным лицам только на праве аренды.

25 июля 2012 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 25.06.2012 был зарегистрирован переход права на 1975/10000 долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества по адресу: г. Челябинск,    ул. Производственная, д. 8-б, - к обществу фирма «Миарит», что отражено в свидетельствах о государственной регистрации права.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

С учетом названных положений закона, именно 25.07.2012 у общества фирма «Миарит» в связи с приобретением по договору купли-продажи от 25.06.2012 1975/10000 долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, возникло право собственности на указанное недвижимое имущество в целом и, соответственно, право на выкуп земельного участка под ним в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, право на выкуп спорного земельного участка возникло у общества фирма «Миарит» только 25.07.2012, то есть после окончания периода выкупа земельных участков по льготной цене в соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ.

С учетом положений пункта 2 статьи 223 и статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации то обстоятельство, что договор купли-продажи 1975/10000 долей в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество был заключен с обществом фирма «Миарит» 25.06.2012 не имеет значения, поскольку, как указано выше, в рассматриваемом случае государственная регистрация прав имела правообразующий, а                не правоподтверждающий характер.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что в отношении спорного земельного участка было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования общества фирма «Миарит» на право аренды.

Доводы подателя жалобы о том, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком перешло к обществу фирма «Миарит» от предприятия «НТЦ НИИОГР» в связи с приобретением на праве общей долевой собственности недвижимого имущества на основании инвестиционного договора от 14.02.2003 в силу закона со ссылкой на положения статьи 552 Кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

На основании статьи 552 Кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1); продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,              не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости     (пункт 3).

  На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Проанализировав содержание инвестиционного договора от 14.02.2003, судебная коллегия приходит к выводу, что предметом данного договора явилось объединение совместных усилий его сторон в целях осуществления строительства имущественного комплекса «Научно-производственного логистического комплекса по совершенствованию сферы обслуживания населения» и ввод его в эксплуатацию, то есть создание нового объекта, но       не отчуждение (продажа) предприятием «НТЦ НИИОГР» недвижимого имущества (долей в праве общей долевой собственности на данное имущество) обществу фирма «Миарит».

Обратного подателем жалобы суду апелляционной инстанции                   не доказано.

По окончании строительства указанный имущественный комплекс был введен в эксплуатацию, доли в праве общей долевой собственности на возведенные общими усилиями объекты недвижимости определены соглашением между Российской Федерацией в лице Территориального управления Росимущества и обществом фирма «Миарит», что нашло отражение в соглашении от 06.08.2004.  

Ввиду указанного, договор аренды  от 22.12.2006 № 671-06 в отношении спорного земельного участка фактически был заключен с обществом фирма «Миарит» в порядке пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской  Федерации как с собственником недвижимого имущества (долей в праве общей долевой собственности), а не в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в связи переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

  Таким образом, возникновение