Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А07-1204/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

договора о залоге, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345);

3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом.

Согласно пункту 2 указанной нормы залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статья 342);

2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Приведенная выше норма права предусматривает две группы оснований для заявления залогодержателем требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства. Первая группа объединяет случаи, когда на предмет залога невозможно обратить взыскание. Поэтому п. 1 комментируемой статьи не предусматривает для этих случаев обращение взыскания. Вторая группа оснований охватывает обстоятельства, которые ущемляют или могут ущемить интересы залогодержателя. Поскольку предмет залога в этих случаях не утрачивается, залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество (п. 2 комментируемой статьи).

  Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 ст.38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

  В силу статьи 39 названного Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

  Приведенные выше нормы права регламентируют  запрет именно залогодателю совершать указанные в них действия без согласия залогодержателя.

  В рассматриваемом же случае залогодатель -                                                ОАО «СтройПроектЦентр» не совершал действий по распоряжению правом аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333.

Материалами настоящего дела подтверждается, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 в порядке пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) было осуществлено по инициативе Администрации.

В ходе рассмотрения дела № А07-818/2014 было установлено, что право собственности ООО «Серебряный снег» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638, возникло до заключения договора аренды от 22.02.2005 № 203-05 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 с ОАО «СтройПроектЦентр». Кроме того, суд установил, что выделение земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 имело место в целях реализации ООО «Серебряный снег» предусмотренного статьей 36 ЗК РФ исключительного права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

На основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

В п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, закреплено, что при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

В п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации (далее – ВАС РФ) от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» дано следующее разъяснение: применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

В рассматриваемом случае предметом ипотеки было право аренды ОАО «СтройПроектЦентр» земельного участка, разделенного впоследствии на три части.

Применяя перечисленные выше нормы права и  разъяснения ВАС РФ с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А07-818/2014, апелляционный суд приходит к выводу о том, что  после раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 и выделения из него земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, право аренды ОАО «СтройПроектЦентр», возникшее на основании договора аренды от 22.02.2005 № 203-05 и являвшееся предметом залога по договору от 18.12.2007 № 3/130 не перешло и не могло перейти от ОАО «СтройПроектЦентр» к ООО «Серебряный снег» в соответствии с положениями ст.353 ГК РФ и ст.38 Закона об ипотеке, поскольку право пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:010910:1638 у ответчика возникло ранее заключения договора аренды от 22.02.2005 № 203-05 в силу положений ст. 271 ГК РФ, 5,35 и 36 ЗК РФ.

Апелляционный суд полагает, что принцип следования залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, а также сохранение залога при любом преобразовании недвижимых объектов не подлежит применению к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям.

Обоснованность указанного вывода подтверждается судебными актами по делу № А07-818/2014, которыми было отказано Банку в удовлетворении требований о признании  недействительным договора аренды от 17.05.2013 № 418-13 спорного земельного участка.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ следует отменить, в удовлетворении исковых требований Банка к Управлению  и ООО «Серебряный снег»  об обращении взыскания на принадлежащее ООО «Серебряный снег» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, распределение судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2014 по делу № А07-1204/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Региональный банк развития» отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                             М.И. Карпачева

Судьи:                                                                                    Л.В. Пивоварова

                                                                                                Л.П. Ермолаева