Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А07-1204/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-711/2015

г. Челябинск

13 февраля 2015 года

Дело № А07-1204/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2014 по делу № А07-1204/2014 (судья Файрузова Р.М.).

Открытое акционерное общество «Региональный банк развития» (далее – Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью «Серебряный снег», (далее – Управление, ООО «Серебряный снег»,  ответчики) об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Серебряный снег» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23 и переданном в аренду на основании договора аренды земельного участка N 418-13 от 17.05.2013, а также определении способа продажи заложенного имущества - с публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости в размере 5 130 000 руб. (требования заявлены с учетом их уточнения , принятого в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) т. 2, л. д. 49-52).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «СтройПроектЦентр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – ОАО «СтройПроектЦентр», Управление Росреестра, третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.12.2014 (резолютивная часть объявлена 28.11.2014) заявленные требования удовлетворены (т. 3, л. д. 148-161) Суд установил начальную продажную стоимость имущества и распределил судебные расходы по делу между ответчиками.

С принятым решением не согласилось  Управление и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы  указывает на отсутствие в деле требований, адресованных Управлению, в связи с чем полагает необоснованным привлечение его в качестве ответчика и возложение на Управление судебных  расходов.

Кроме того,  ссылаясь на установленные при рассмотрении дел А07-19292/2013 и А07-818/2014 обстоятельств, апеллянт полагает отсутствующими основания для обращения взыскания на земельный участок, предоставленный ООО «Серебряный снег» по договору аренды, признанному в судебном порядке действительным.

По мнению апеллянта, следует признать неверным вывод суда первой инстанции  о переходе права аренды на выделенный земельный участок от ОАО «СтройПроектЦентр» к ООО «Серебряный снег», поскольку последний не является правопреемником  ОАО «СтройПроектЦентр», а договор уступки права требования между указанными лицами не заключался. Вновь образованный земельный участок никогда не был обременен залогом.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

  Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

  Как следует из материалов дела, 03.12.2007 между Банком (кредитор) и ОАО «СтройПроектЦентр» (заемщик) заключен договор кредитной линии                   № 130 (т. 1, л. д. 92-97).

  В соответствии с пунктом 1.1 договора кредитор открывает кредитную линию сроком по 01.12.2008, в рамках которой предоставляет заемщику денежные средства с начислением платы за пользование кредитом в размере                 16 % годовых, при просрочке 32 % годовых в пределах лимита выдачи, установленного в размере 140 000 руб., а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит, уплатить проценты, неустойку, возместить убытки, произведенные расходы в вышеуказанный срок или срок, оговоренный дополнительным соглашением, письменным требованием.

  В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор от 18.12.2007 № 3/130 (т. 1, л. д. 85-91).

  В соответствии с пунктом 2 договора в обеспечение своевременного исполнения кредитного договора ОАО «СтройПроектЦентр» (залогодатель) заложило:

  - нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6515,20 кв. м, литера Б. Заложенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, ж. д. 8;

  - право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, площадью 129 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, переданного в аренду залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 22.02.2005 № 203-05 сроком до 15.02.2015, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2005, запись регистрации № 02-04-02/099/2005-164, и дополнительного соглашения от 30.12.2005 о внесении изменений № 1 в договор аренды земельного участка от 22.02.2005 № 203-05, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2006, запись регистрации № 02-04-01/001/2006-320.

  Договор ипотеки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2008, запись регистрации № 02-04-01/306/2007-220, что подтверждается выпиской из указанного реестра от 25.10.2013 № 11-11367264 (т. 1, л. д. 162-166).

  Из  письма Управления Росреестра от 01.10.2013 № 14444/2010 Банку стало известно о факте уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, право аренды которого являлось предметом залога (т. 1, л. д. 157-158). В письме сообщено, что земельный участок преобразован по решению Администрации. Образованный в результате земельный участок предоставлен Администрацией в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику строений, расположенных на данном земельном участке. 

  Из обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела А07-818/2014 следует, что из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 в настоящий момент образовано три земельных участка, в том числе земельный участок с  кадастровым номером 02:55:010910:1638. Последний имеет статус учтенного.

  Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, площадью 3645 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23, следует, что он образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638 внесены в государственный кадастр недвижимости 20.06.2012, разрешенное использование земельного участка – занимаемый производственной базой (т. 2, л. д. 26-29). 

  Указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Серебряный снег» на основании  договора аренды земельного участка от 17.05.2013 № 418-13, заключенного между Управлением по земельным ресурсам и ООО «Серебряный снег» (т. 3, л. д. 131-134).

  В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления Администрации от 06.02.2013 № 392 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010910:1638, общей площадью 3645 кв. м, расположенный по адресу: Кировский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Караидельская, д. 23, занимаемый производственной базой, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору.

  В силу пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.02.2013 до 01.01.2015.

  В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 06.02.2013.

  Договор зарегистрирован в установленном порядке 31.05.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре,                                     № регистрации 02-04-01/222/2013-076 (т. 3, л. д. 134).

  Из  обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела А07-818/2014 следует также, что в постановлении Администрации от 06.02.2013 № 392 о предоставлении ООО «Серебряный снег» спорного земельного участка в аренду указано, что земельный участок предоставлен в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

  В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду                             ООО «Серебряный снег» было указано на расположение на земельном участке строения – нежилого производственного, общей площадью 1132,2 кв. м, литеры А, А1, А2, А3, Б, принадлежащего ООО «Серебряный снег» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02-УФ № 116046, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.09.2012 № 01/01/2012-15068. В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 12.10.1997. 

  Объекту в 2012 году присвоен адрес: г. Уфа, ул. Караидельская, д. 23.

  Постановлением Администрации от 05.11.2001 № 4672 предписано предоставить   ООО «Серебряный снег» земельный участок площадью 3711 кв. м, находящийся по адресу: ул. Гурьевская, 3а (прежний адрес объектов, принадлежащих ООО «Серебряный снег»,), занимаемый производственной базой.     

В постановлении Администрации от 15.02.2005 № 545, которым  ОАО «СтройПроектЦентр» предоставлен в аренду земельный участок под строительство комплекса, указано на изъятие у ООО «Серебряный снег»   земельного участка площадью 3711 кв. м, находящегося по адресу:                             ул. Гурьевская, 3а, с указанием на необходимость компенсации стоимости строений (пункты 9, 13, 18 постановления).

   В ходе рассмотрения дела А07-818/2014 с участием тех же лиц,  что и в настоящем деле, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Серебряный снег» на основании договора купли-продажи от 12.10.1997.

Ссылаясь на нарушения прав, как залогодержателя на удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного имущества, руководствуясь положениями ст.351, 353 ГК РФ, ст.37,38,39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), Банк обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск Банка, суд первой инстанции исходил из того, что переход права аренды на выделенный земельный участок от ОАО «СтройПроектЦентр» к обществу «Серебряный снег», не повлек прекращения права залога Банка этого имущества, которое следовало судьбе заложенного имущества. Суд указал, что к обществу «Серебряный снег» перешли все права и обязанности залогодателя по договору N З/130 от 18.12.2007 и оно может быть освобождено от этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем, то есть с Банком.

Суд признал Банк лицом, чьи права и интересы нарушены посредством выделения из состава земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 и заключения ответчиками в отношении последнего договора аренды.

Применив положения ч. 1 ст. 348 ГК РФ  об обращении взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), суд первой инстанции посчитал установленным факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

   Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта и отказа истцу в удовлетворении требований в полном объеме в силу следующего.

  В качестве правового обоснования исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество Банк в исковом заявлении ссылается на нормы статьи 351,353 ГК РФ и  статьи 37-39 Закона об ипотеке.

  Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

В соответствии с определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013 по делу А07-21465/2011 в реестр требований кредиторов ОАО «СтройПроектЦентр» включено требование Банка в сумме 152 749 725 руб.29 коп., как обеспеченное залогом имущества должника в соответствии с договором о залоге № 3/130 от 18.12.2007 (л.д.13-44 т.1).

Обращаясь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество к ООО «Серебряный снег», Банк исходил из положений ст. 353 ГК РФ, и п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке, в силу которых  при переходе права на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества  либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 351 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент заключения