Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А76-18512/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-16184/2014

г. Челябинск

12 февраля 2015 года

Дело № А76-18512/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сатаевой Асии Самиковны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2014 по делу № А76-18512/2014 (судья Скобелкин А.П.).

  В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Сатаева Асия Самиковна;

представитель индивидуального предпринимателя Сатаевой Асии Самиковны - Чиликина С.А. (доверенность 25.07.2014);

индивидуальный предприниматель Шелемет Василий Васильевич.

Индивидуальный предприниматель Сатаева Асия Самиковна (далее –          ИП Сатаева, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, ответчик), Администрации Южноуральского городского округа (далее – Администрация, ответчик), индивидуальному предпринимателю Мантурову Валерию Александровичу (далее – ИП Мантуров, ответик), индивидуальному предпринимателю Шелемету Василию Васильевичу (далее – ИП Шелемет, ответчик) об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды (на предоставление земельных участков в населенных пунктах) от 18.05.2005 № 1260 в отношении земельного  участка для размещения административно-коммерческого здания площадью 1082,02 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209012:29, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Космонавтов, д. 10, с изменениями от 22.09.2008 по соглашению об изменении условий договора аренды земельного участка № 1025 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1,                              л. д. 69-72).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.11.2014 (резолютивная часть объявлена 17.11.2014) в удовлетворении заявленных требований ИП Сатаевой отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Сатаева (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, истец считает, что им избран надлежащий способ защиты нарушенного права, так как в связи с утерей договора аренды от 18.05.2005 № 1260 истец самостоятельно обратиться в регистрирующий орган не может, дубликат указанного договора в двух экземплярах Администрация не выдает, самостоятельно не сдает дубликаты на государственную регистрацию, что подтверждается полученным отказом в государственной регистрации. Отмечает, что в настоящем случае смена собственников помещений ведет к автоматической замене стороны в договоре аренды земельного участка, в связи с чем незаконен вывод суда о том, что на момент вынесения решения арендаторы по договору аренды не являются собственниками помещений.

Управление Росреестра, Администрация, ИП Мантуров, ИП Шелемет отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Управления Росреестра, Администрации, ИП Мантурова не явились. С учетом мнения истца, его представителя и ИП Шелемета и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления Росреестра, Администрации, ИП Мантурова.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. ИП Шелемет просил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.05.2005 между муниципальным образованием Южноуральский городской округ (арендодатель) и Мантуровым Валерием Александровичем, Анденковой Ольгой Аркадьевной, Гематденовым Эдуардом Адегамовичем, Карповой Оксаной Михайловной, Гладких Людмилой Юрьевной, Шелеметом Василием Васильевичем, Кановым Михаилом Васильевичем, Навалихиной Татьяной Ивановной, Антроповой Татьяной Анатольевной, Гурьяновой Галиной Николаевной, Бабенко Любовью Николаевной, Кузьминым Андреем Викторовичем, Лазаревым Владимиром Ивановичем подписан договор аренды № 1260 (т. 1, л. д. 15-15), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с дальнейшим присоединением к договору остальных собственников помещений за плату, а арендатор - принять земельный участок и использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.4 участок предоставляется для размещения административно-коммерческого здания по адресу: г. Южноуральск,                 ул. Космонавтов, 10. Кадастровый номер земельного участка 74:37:0209012:0029. Земельный участок относится к категории: земли поселения.

В силу пункта 2.1 договор заключен сроком до 01.05.2054 и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Одной из обязанностей арендатора согласно пункту 4.4 является проведение его государственной регистрации.

В силу пункта 8.5 договор составлен в трех экземплярах, два из которых выданы арендаторам, третий хранится в отделе земельных отношений Администрации. 

В соответствие с пунктом 1 соглашения от 22.09.2008 № 1025 об изменении условий договора аренды земельного участка в договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2005 № 1260 предписано считать арендатором земельного участка Сатаева Равиля Фаритовича, Сатаеву Асию Самиковну, вместо Гладких Людмилы Юрьевны (т. 1, л. д. 16).

Истцом в материалы дела представлено заявление от 12.05.2014, адресованное Администрации, о государственной регистрации договора аренды от 18.05.2005 № 1260 (т. 1, л. д. 35, 36).

В ответ на указанное заявления Администрация направила письмо от 30.05.2014 № 35-1367 (т. 1, л. д. 22, 23), в котором указала, что обязанность по государственной регистрации договора возлагается на арендаторов, два экземпляра договора аренды были выдана на руки арендаторам, в связи с чем предложила самостоятельно зарегистрировать договор аренды от 18.05.2005                         № 1260 и дополнительные соглашения к нему либо представить в отдел земельных отношений Комитета по муниципальному имуществу Администрации для государственной регистрации договор аренды, а также дополнительные соглашения к нему в двух подлинных экземплярах.

06 июня 2014 года Южноуральский городской округ в лице своего представителя обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды от 18.05.2005                         № 1260 (т. 1, л. д. 101).

17 июня 2014 года Управлением Росреестра государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что на государственную регистрацию представлен договор аренды от 18.05.2005 № 1260 в двух экземплярах-копиях, кроме того, не представлено нотариально удостоверенное согласие супруга арендатора на заключение договора аренды (т. 1, л. д. 33, 34).

17 октября 2014 года Управлением Росреестра было принято решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 18.05.2005 № 1260 в связи с тем, что представленные заявителем на государственную регистрацию документы, заявленные в качестве правоустанавливающих, представлены менее чем в двух экземплярах; в представленном на государственную регистрацию договоре аренды в качестве арендаторов указаны лица, которые на момент обращения за регистрацией не являются собственниками помещений, что противоречит пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений; представленное на государственную регистрацию соглашение об изменении условий договора аренды заключено между муниципальным образованием Южноуральский городской округ и Сатаевым Равилем Фаритовичем, Сатаевой Асией Самиковной, однако, в договоре аренды указано несколько физических лиц, среди которых нет данных граждан (т. 2, л. д. 109).

Ссылаясь на то, что бездействием Администрации, выразившимся в непредставлении на государственную регистрацию необходимых документов, нарушены права и законные интересы истца, последний обратился в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями, заявленными в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран неверный способ защиты своих прав и законных интересов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Именно данный способ защиты нарушенного права избран истцом в настоящем случае.

По смыслу изложенной нормы пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из положений изложенной нормы следует, что для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договор действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

   Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца ввиду того, что со стороны Администрации – арендодателя по договору аренды от 18.05.2005 № 1260 отсутствует уклонение от государственной регистрации договора.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 27.07.1997                    № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Статьей 16 указанного Закона определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 26 указанного Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

При этом, как отмечено ранее, в настоящем случае в силу условия                  пункта 4.4 договора аренды от 18.05.2005 № 1260 именно на арендаторов по договору возложена обязанность по проведению его государственной регистрации.

Более того, в настоящем случае Администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Однако в государственной регистрации Управлением Росреестра было отказано. 

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что основанием для отказа явилось не только то обстоятельство, что представленные заявителем на государственную регистрацию документы, заявленные в качестве правоустанавливающих, представлены менее чем в двух экземплярах, но и иные причины, а именно: в представленном на государственную регистрацию договоре аренды в качестве арендаторов указаны лица, которые на момент обращения за регистрацией не являются собственниками помещений, что, по мнению регистрирующего органа,  противоречит пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; представленное на государственную регистрацию соглашение об изменении условий договора аренды заключено между муниципальным образованием Южноуральский городской округ и Сатаевым Равилем Фаритовичем, Сатаевой Асией Самиковной, однако, в договоре аренды указано несколько физических лиц, среди которых нет данных граждан.

Данный отказ в государственной регистрации истцом в судебном порядке не обжалован.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что с учетом заявленных истцом в рамках настоящего дела требований у суда при рассмотрении настоящего дела отсутствуют основания для правовой оценки оснований для названного отказа в государственной регистрации, так как в настоящем случае истцом заявлены требования в порядке искового производства. 

Между тем, для вынесения решения о государственной регистрации договора в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен установить помимо наличия на стороне ответчика необоснованного уклонения от государственной регистрации также и факт соответствия спорного договора требованиям