Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А47-6242/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15565/2014

г. Челябинск

03 февраля 2015 года

Дело № А47-6242/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Удача» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2014 по делу № А47-6242/2014 (судья Евдокимова Е.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Удача» (далее – ООО «Удача», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Гулливер» (далее – ЗАО «Управляющая компания «Гулливер», ответчик) о признании пункта 9.4, абзаца 4 пункта 4.4 договора аренды от 01.02.2013 № 2-22 недействительными и не подлежащими применению; о признании уведомления от 06.05.2014 № 276 о расторжении договора аренды от 01.02.2013 № 2-22 недействительным, а договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 действующим (т. 1 л.д. 7-8).

Определением суда первой инстанции от 17.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ОАО «Сбербанк России», третье лицо) (т. 3 л.д. 55-56).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.10.2014 (резолютивная часть объявлена 11.11.2014 – т. 3 л.д. 75-80) заявленные ООО «Удача» требования удовлетворены частично:  уведомление от 06.05.2014       № 276 о расторжении договора аренды от 01.02.2013 № 2-22 признано недействительным. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Удача» просит решение суда отменить в части отказа в признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 действующим и в части отказа в признании пункта 9.4, абзаца 4 пункта 4.4 договора аренды от 01.02.2013 № 2-22  недействительными и не подлежащими применению (т. 4 л.д. 82-88).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права. По мнению апеллянта, поскольку суд первой инстанции в мотивировочной части решения пришел к выводу о том, что договор аренды является действующим, аналогичный вывод должен содержаться и в резолютивной части судебного акта.

Полагает, что принятым решением об отказе в признании абзаца 4 пункта 4.4 договора аренды недействительным, суд  первой инстанции поставил ответчика (арендодателя) в преимущественное положение. При досрочном расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке арендатор терпит убытки, связанные с прекращением его основной деятельности в арендованном помещении, кроме того, теряет сумму обеспечительного взноса, которая является для него значительной. Ссылаясь на судебную практику, считает, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, связанный с нарушением арендатором условий договора, не может являться основанием для привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности.

В части оспаривания пункта 9.4 договора апеллянт пояснил, что названный пункт договора, учитывая его содержание и обязательства по договору о франчайзинге, заключенному между истцом и иностранным партнером о предоставлении истцу эксклюзивного права осуществления на территории г. Оренбурга деятельности от имени ресторана быстрого питания Country Chiken, является явно обременительным для арендатора и нарушает баланс интересов сторон.

Кроме того, апеллянт считает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о наложении на ответчика судебного штрафа, поскольку тем самым суд фактически закрепил возможность для ответчика не исполнять ранее вынесенное судом определение о наложении обеспечительных мер.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку требований и возражений относительно пересмотра судебного акта суда первой инстанции в части удовлетворения требования о признании уведомления от 06.05.2014 № 276 о расторжении договора аренды от 01.02.2013 № 2-22 недействительным, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2014 по делу № А47-6242/2014 подлежит пересмотру в части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 действующим и отказа в признании пункта 9.4, абзаца 4 пункта 4.4 договора аренды от 01.02.2013 № 2-22  недействительными и не подлежащими применению.

Как следует из материалов дела, 01.02.2013 между ООО «Удача» (арендатор) и ЗАО «Управляющая компания «Гулливер» (арендодатель) был подписан договор аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22, по условиям которого арендодатель принял обязательство передать арендатору помещение, расположенное на 2 этаже, включающее в себя помещения № 36, № 37, № 38, общей площадью 72,9 кв.м. во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование объект аренды (т. 1 л.д. 26, оборот).

Согласно пункту 2.2 договора и поэтажному плану помещения (приложение № 1) переданное в аренду помещение находится в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4, 3-этажный (подземных этажей - 1) Торгово-развлекательный комплекс Литер Е, назначение: нежилое, общей площадью 61 568,4 кв.м.

В пункте 4.4 договора установлена обязанность арендатора перечислить на расчетный счет арендодателя денежные средства в сумме 6 269,4 доллара США, эквивалентный одному месяцу арендной платы и эксплуатационным платежам за один месяц.

Данным пунктом договора также предусмотрено, что в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения своих обязательств (а равно уклонения от исполнения обязательств, нарушения арендатором условий договора или одностороннего изменения/расторжения арендатором договора с нарушением условий о расторжении, изменении договора аренды предусмотренных настоящим договором, а равно одностороннего расторжения договора арендатором в одностороннем порядке), обеспечительный платеж возврату не подлежит и остается у арендодателя. Данная мера по соглашению сторон применяется к арендатору в качестве штрафной неустойки, покрывающей расходы арендодателя, связанные с досрочным расторжением договора аренды арендатором.

В силу пункта 3.1 договора срок аренды составляет 5 лет, считая с даты открытия помещения. Дата открытия помещения совпадает с датой подписания акта приема-передачи помещения в фактическое пользование от 05.10.2011, договор действует до 04.10.2016 включительно.

Пунктом 9.4 договора установлено, что в случаях, не предусмотренных пунктом 9.1 договора, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив арендатора об этом за один месяц. По истечении указанного срока договор расторгается, арендатор обязан сдать арендодателю арендуемое место для размещения оборудования по акту сдачи-приемки в течение 2-х дней с момента подписания соглашения о расторжении настоящего договора и оплатить арендную плату до даты передачи места для размещения оборудования по акту.

Ссылаясь на условия пункта 9.4 договора аренды, арендодатель направил арендатору уведомление от 06.05.2014 № 276  о расторжении указанного договора с 01.07.2014, а также освобождении помещения в срок до 30.06.2014. Арендатору было предложено в срок до 15.06.2014 произвести оплату арендной платы, эксплуатационных и коммунальных платежей за последний месяц аренды по акту сверки взаимных расчетов (т. 1 л.д. 28).

Полагая, что уведомление от 06.05.2014 № 276  о расторжении договора аренды не содержит правовых оснований и объективных причин (неисполнение договорных обязательств) его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а также считая, что пункты 4.4 и 9.4 договора аренды являются для арендатора явно обременительными и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон, ООО «Удача» обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что возможность включения  условия о досрочном прекращении договора не противоречит действующему законодательству. С учетом указанного, суд не усмотрел оснований для признания пункта 9.4 недействительным. Руководствуясь принципом свободы договора применительно к рассматриваемой ситуации, суд пришел к выводу, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, последний несет ответственность в размере обеспечительного платежа за расторжение договора аренды в одностороннем порядке до истечения срока его действия. Внесенный арендатором обеспечительный платеж является для арендодателя гарантией исполнения арендатором условий договора и в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.    

Исследовав совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Поскольку предметом настоящего спора является оспаривание условий пункта 9.4, абзаца 4 пункта 4.4 договора аренды от 01.02.2013 № 2-22, суд апелляционной инстанции полагает необходимым его оценку в качестве договора аренды.

Оценивая положения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем сделана отметка на договоре (т. 1 л.д. 22).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела, в пункте 9.4 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя  досрочно расторгнуть договор в случаях, не связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору, с предупреждением за один месяц.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Редакция пункта 9.4 договора, в отличии от пункта 9.1 договора, также предусматривающего основания досрочного расторжения договора аренды в случаях нарушения арендатором условий договора, не содержит формулировки об одностороннем отказе  арендодателя от договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, пунктом 9.4 предусмотрена обязанность возврата арендуемого помещения после подписания соглашения о расторжении настоящего договора, тогда как для прекращения действия договора в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, пунктом 9.2 договора предусмотрен механизм прекращения с момента вручения соответствующего письменного уведомления арендатору.

Исходя из названного, предусмотренное оспариваемым пунктом условие оценивается судебной коллегией в качестве предусматривающего право арендодателя инициировать  досрочное расторжение договора аренды вне зависимости от допущенных арендатором нарушений условий договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), но не предусматривает отказ от договора в одностороннем порядке.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора,