Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А47-13754/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Рыбаковой Ю.А. была проведена на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2014 (т. 3 л.д. 22), объектом исследования являлся отчет общества «Оренбургская региональная оценочная компания» от 06.10.2013 № 038-790/13-о, и перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 3 л.д. 24).

Указанное позволяет апелляционной коллегии отклонить доводы апеллянта о том, что экспертное заключение не классифицировано по назначению в соответствии с ФСО № 5, в нем не указаны сведения о заказчике экспертизы и виде проводимой проверки.

В соответствии с п.п. 5, 6 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 20 ФСО № 1).

В силу  п.п. 21 – 23 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Вместе с тем, общество «Оренбургская региональная оценочная компания» при определении рыночной стоимости приватизируемого истцом объекта недвижимости, результаты которой отражены в отчете от 06.10.2013 № 038-790/13-о, не использовало затратный и доходный методы оценки.

То обстоятельство, что отказ в использовании указанных методов был вызван непредставлением заказчиком оценки исходных данных, необходимых для использования указанных методов, что было мотивировано оценщиком в отчете, обоснованно отклонено экспертом в заключении № 135 от 19.08.2014, поскольку из отчета от 06.10.2013 № 038-790/13-о и иных материалов дела не следует, что в силу ст. 14 Закона об оценочной деятельности вторым ответчиком предпринимались меры для получения такой информации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами оценочной компании о неверном выводе эксперта о недопустимости применения метода анализа иерархий, поскольку, как указал эксперт в заключении № 135 от 19.08.2014, при применении единственного сравнительного метода вторым ответчиком не были соблюдены требования п. 22 ФСО № 1, что в совокупности с иными, выявленными экспертом нарушениями федеральных стандартов оценки, привело к определению недостоверной рыночной стоимости приватизируемого истцом объекта.

Согласно п. 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (п. 18 ФСО № 1).

В силу п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Поскольку в рассматриваемом случае объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки (в том числе в части даты размещения предложения о продаже) экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (т. 3 л.д. 42), определяющим его стоимость, что соответствует требованиям пп. «б» п. 22 ФСО № 1.

Указанное позволяет отклонить довод оценочной организации о том, что экспертом использованы объекты-аналоги, размещение которых имело место позднее либо значительно раньше даты оценки, что противоречит п. 14 ФСО № 5.

Ссылки апеллянта на то, что экспертом необоснованно сделаны выводы о том, что оценщик указал на аварийное состояние здания при отсутствии доказательств этого обстоятельства, поскольку объектом оценки являлось помещение, а не здание, тогда как состояние помещения оценено экспертом как удовлетворительное, являются несостоятельными, поскольку состояние объекта недвижимости, в составе которого располагается объект оценки, имеет существенное значение для определения экономической привлекательности объекта оценки, а следовательно влияет на размер его выкупной стоимости.

Иные указанные вторым ответчиком в апелляционной жалобе недостатки заключения эксперта № 135 от 19.08.2014 не могут являться основанием для критической оценки выводов, сделанных им, поскольку в силу п. 18 ФСО № 5 указанные замечания, не касающиеся содержания сделанных оценщиком выводов, при отсутствии доказательств того, что такие ошибки повлекли необоснованное определение стоимости объекта оценки, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В силу изложенного, судом первой инстанции рыночная стоимость спорного нежилого помещения обоснованно определена на основании на основании заключения эксперта.

Доводы апелляционной жалобы Комитета о том, что он по данному спору он не является надлежащим ответчиком, на него не могут быть возложены судебные расходы, понесённые истцом при рассмотрении настоящего спора, поскольку Комитет не может нести ответственность за допущенные оценщиком нарушения, отклоняются апелляционным судом.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении № 2419/11 от 27.07.2011, поскольку рыночная стоимость имущества по смыслу норм Федерального закона № 159-ФЗ является обязательной для публичного собственника имущества, при формировании им цены продажи приватизируемого имущества оценщик согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

Таким образом, учитывая, что в данном случае требования об установлении цены договора купли-продажи сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с привлечением оценщика в качестве соответчика по последнему из требований, и обусловлены ими, рассмотрение настоящего спора без участия на стороне ответчика представителя собственника приватизируемого имущества невозможно.

По смыслу п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» достоверность результатов оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из текста проекта договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, представленного в материалы дела (т. 1 л.д. 96), следует, что от имени собственника муниципального имущества продавцом выступает Комитет.

В ответ на направленный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190), Комитет письмом от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Таким образом, возникший между обществом и ответчиками преддоговорной спор обусловлен прежде всего отказом публичного собственника в лице Комитета от заключения договора купли-продажи по цене, предложенной обществом в протоколе разногласий, в силу чего суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело с привлечением Комитета в качестве соответчика и при удовлетворении исковых требований истца в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ обоснованно взыскал с Комитета, как проигравшей в данном споре стороны, судебные расходы, понесенные истцом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2014 по делу № А47-13754/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      И.Ю. Соколова

                                                                                        Л.А. Суспицина