Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А47-13754/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

На основании ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Администрацией города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п) преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Наличие у общества преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено изданием вышеупомянутого постановления Администрацией города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п и не оспаривалось ответчиками (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения, что позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы Комитета об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку оспаривание величины стоимости объекта оценки, являющегося одновременно объектом договора купли-продажи, возможно в рамках преддоговорного спора.

Из материалов дела следует, что общество неоднократно обращалось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г. Оренбурге по адресу: пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 90, 91, 92-93, 94, 95).

Постановлением от 18.11.2013 № 3043-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2» Администрация города Оренбурга согласовала приватизацию истцом арендуемого им муниципального имущества – помещения № 6, установив выкупную цену в размере 1 367 492 руб. 37 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о (т. 1 л.д. 100).

Общество «Гермес-Телеком» не согласилось с указанной выкупной ценой спорного объекта недвижимости и письмом от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189) направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190), в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 987 000 руб., в том числе НДС», сославшись на результаты оценки рыночной стоимости по состоянию на 25.12.2013 выкупаемого имущества, отраженные в отчете № 570 от 26.12.2013, подготовленном ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ» (т. 1 л.д. 157-188).

В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 указанного Закона определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе  арбитражным судом.

На основании ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По ходатайству истца определением суда от 03.07.2014 назначена судебная экспертиза на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности отчета оценочной компании от 06.10.2013 № 038-790/13-о об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения (т. 3 л.д. 2-5).

Согласно заключению эксперта № 135 от 19.08.2014 (т. 3 л.д. 22-52), подготовленному экспертом Рыбаковой Ю.А., отчет об оценке № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленный обществом «Оренбургская региональная оценочная компания», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (методы оценки в рамках использованных оценщиками подходов к оценке выбраны обоснованно, за исключением обоснованности отказов от использования иных подходов к оценке; выполненный в отчете расчет определения стоимости объекта оценки не соответствует избранному подходу и методу; оценка технической характеристики выкупаемого объекта, которая позволила бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, не является достоверной; используемая в отчете информация об объектах-аналогах не отвечает принципам достоверности и не является полной).

Выявленные несоответствия отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленного обществом «Оренбургская региональная оценочная компания», требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оказали влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения №6, общей площадью 47,4 кв.м, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, по состоянию на 30.07.2013 составляет (с учетом округления) 837 511 руб. с учетом НДС, 709 755 руб. без учета НДС.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом совокупной оценки на основании статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ представленных в материалов дела отчетов о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об установлении условий спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере, определенном в заключении эксперта № 135 от 19.08.2014 (т. 3 л.д. 22-52) и указанном истцом в своем уточненном иске.

Довод апелляционной жалобы оценочной компании о том, что судом первой инстанции сделан вышеуказанный вывод исключительно на основании результатов судебной экспертизы, и при этом судом не дана оценка тому обстоятельству, что проведение экспертизы достоверности отчета было поручено ООО «Авантаж», которое не является членом СРО – НП «АРМО», в то время как судебная экспертиза достоверности отчета независимого оценщика должна быть поручена эксперту той СРО, членом которой является оценщик, поскольку экспертиза отчетов оценщиков отнесена исключительно к компетенции экспертных советов СРО оценщиков, суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

В соответствии со ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По смыслу указанных норм предусмотренная Законом об оценочной деятельности экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ судом обоснованно была назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Рыбаковой Ю.А., определенному на основании ходатайства истца.

Судом первой инстанции дана правильная оценка в порядке ст. 71 АПК РФ представленных сторонами отчету общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о, отчету № 570 от 26.12.2013, подготовленному ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ», и заключению эксперта № 135 от 19.08.2014 по вопросу об  определении выкупной стоимости приватизируемого истцом объекта недвижимого имущества.

Иного заключения СРО, изготовленного в соответствии ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности и опровергающего выводы экспертного заключения, вторым ответчиком в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы эксперта по результатам судебной экспертизы подлежат критической оценке, апелляционный суд не находит обоснованными и подтвержденными документально.

Из вводной части заключения эксперта № 135 от 19.08.2014 следует, что экспертиза