Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А47-13754/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-14363/2014, 18АП-14366/2014

г. Челябинск

23 января 2015 года

Дело № А47-13754/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2014 по делу № А47-13754/2013 (судья Бочарова О.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком» (далее – общество «Гермес-Телеком», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» (далее – общество «Оренбургская региональная оценочная компания», оценочная компания, второй ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете от 06.10.2013 № 038-790/13-о об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, выполненном обществом «Оренбургская региональная оценочная компания»; определении достоверной величины рыночной стоимости указанного нежилого помещения № 6 в размере 837 511 руб. с учетом НДС, определенном экспертом Рыбаковой Ю.А. ООО «Авантаж» в заключении № 135 от 19.08.2014; обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения № 6, приняв п.п. 2.1, 2.5 договора в следующей редакции: пункт 2.1 «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора согласно отчета об оценки составляет 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС»; пункт 2.5 «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), т. 3 л.д. 63-65).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2013 (резолютивная часть от 02.10.2013) исковые требования удовлетворены.

Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 038-790/13-о от 06.10.2013 об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, выполненным обществом «Оренбургская региональная оценочная компания»; определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения № 6 в размере 709 755 руб. без учета НДС; обязал принять пункты 2.1, 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 6 между обществом «Гермес-Телеком» и Комитетом в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 709 755 руб. без учета НДС.» и «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 закона на сумму денежных средств в размере 709 755 руб. без учета НДС производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.» соответственно.

С указанным решением не согласились Комитет и оценочная компания (далее - податели апелляционных жалоб, апеллянты), подали апелляционные жалобы.

В обоснование поданной апелляционной жалобы Комитет ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении его исковых требований.

Комитет полагает, что по данному спору он не является надлежащим ответчиком, поскольку в силу ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ч. 1 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении № 2419/11 от 27.07.2011, определённая оценочной компанией рыночная стоимость приватизируемого имущества является обязательной для органа местного самоуправления, принимающего решение о приватизации имущества и у него отсутствуют правовые основания для заключения сделки по иной цене, в силу чего Комитет не может быть ответственным за достоверность оспариваемой величины рыночной стоимости.

В силу этого, апеллянт полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку истцу следовало в порядке самостоятельного иска оспаривать величину стоимости объекта оценки, а рассмотрение вопроса о достоверности этой величины в рамках преддоговорного спора недопустимо в силу обязательности величины оценки. По указанным основаниям со ссылкой на положения ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) полагает, что на Комитет не могут быть возложены судебные расходы, понесённые истцом при рассмотрении настоящего спора, поскольку Комитет не может нести ответственность за допущенные оценщиком нарушения.

Общество «Оренбургская региональная оценочная компания» в поданной им апелляционной жалобе считает решение суда необоснованным, незаконным и противоречащим материалами дела, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Оценочная компания указывает, что при оценке достоверности выполненного ей отчета по основаниям, указанным в экспертном заключении, судом не дана оценка тому обстоятельству, что проведение экспертизы достоверности отчета было поручено ООО «Авантаж», которое не является членом саморегулируемой организации оценщиков (далее – СРО) – НП «АРМО». По тем же основаниям со ссылкой на нормы ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полагает, что судебная экспертиза достоверности отчета независимого оценщика должна быть поручена эксперту той СРО, членом которой является оценщик, поскольку экспертиза отчетов оценщиков отнесено исключительно к компетенции экспертных советов СРО оценщиков.

Апеллянт полагает, что выводы эксперта по результатам судебной экспертизы подлежат критической оценке. Экспертное заключение не классифицировано по назначению в соответствии с Федеральным стандартом оценки (далее - ФСО) № 5. Выводы эксперта о том, что оценщиком не использованы затратный и доходный методы оценки, сделаны без учета того, что заказчиком оценки не были представлены исходные данные, необходимые для использования указанных методов, и оценщиком в отчете мотивировано данное обстоятельство. Вывод эксперта о недопустимости применения метода анализа иерархий нормативно не обоснован и противоречит ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом использованы объекты-аналоги, размещение которых имело место позднее либо значительно раньше даты оценки, что противоречит п. 14 ФСО № 5. Полагает, что экспертом необоснованно сделаны выводы о том, что оценщик указал на аварийное состояние здания при отсутствии доказательств этого обстоятельства, поскольку объектом оценки являлось помещение, а не здание, тогда как состояние помещения оценено экспертом как удовлетворительное. В качестве основания недостоверности отчета, выполненного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» экспертом указаны технические недочеты и ошибки, которые сами по себе не могут являться основанием для отрицательного заключения эксперта.

Апеллянт отмечает наличие в экспертном заключении иных несоответствий требованиям ФСО № 5 (не указаны сведения о заказчике экспертизы, вид проводимой проверки, сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проводилась эксперта, не подписано руководителем экспертного совета, не заверено руководителем СРО). В силу изложенных обстоятельств апеллянт полагает, что экспертное заключение не может являться доказательством по делу.

Истцом представлены отзывы на апелляционные жалобы ответчиков, в которых истец указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, оценочная компания просит рассмотреть дело без участия её представителя.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 14.02.2013 № 1-1002к-11424 общество «Гермес-Телеком» является арендатором нежилого помещения № 6, общей площадью 51,6 кв.м, состоящего из комнат №№ 1-4, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2 (т. 1 л.д. 83-85).

Договор аренды от 14.02.2013 № 1-1002к-11424 оформлен на срок с 22.12.2012 по 20.12.2013.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 56-АБ 999671 от 10.07.2013 нежилое помещение № 6 площадью 47,4 кв.м, расположенное в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Оренбург Оренбургской области» (т. 1 л.д. 148).

Общество «Гермес-Телеком» неоднократно обращалось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г. Оренбурге по адресу: пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 90, 91, 92-93, 94, 95).

Постановлением Администрацией города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2» принято решение реализовать преимущественное право арендатора – субъекта малого предпринимательства – общества «Гермес-Телеком» на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 47,4 кв.м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, нежилое помещение № 6; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 1 367 492 руб. 37 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о (т. 1 л.д. 100).

Указанным постановлением Комитету предписано заключить с обществом «Гермес-Телеком» договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.

Комитет направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения (т. 1 л.д. 96-98), по условиям которого цена приобретаемого имущества составляет 1 367 492 руб. 37 коп. (п. 2.1 договора).

Не согласившись с выкупной ценой имущества, общество «Гермес-Телеком» письмом от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189) направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190), в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 987 000 руб., в том числе НДС», сославшись на результаты оценки рыночной стоимости по состоянию на 25.12.2013 выкупаемого имущества, отраженные в отчете № 570 от 26.12.2013, подготовленном ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ» (т. 1 л.д. 157-188).

Комитет письмом от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции на основании результатов судебной экспертизы пришёл к выводу о недостоверности отчёта о рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного обществом «Оренбургская региональная оценочная компания», и как следствие - недостоверности определённой рыночной стоимости, и определил условия договора купли-продажи о стоимости выкупаемого имущества по цене, определённой по результатам судебной экспертизы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб ответчиков, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заявленные обществом «Гермес-Телеком» исковые требования обусловлены возникшими между сторонами договора купли-продажи разногласиями