Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу n А47-1641/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от 04.02.2013 № 211-р Министерство отменило распоряжение от 27.07.2012 № 1831-р «О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу «Оренбургская теплогенерирующая компания» за плату» (т. 1, л.д. 167).

По окончании судебного спора по указанному делу 29.07.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, общей площадью 48 898 кв. м (т. 1, л.д. 54-60).

26.08.2013 Департаментом вынесено распоряжение № 4225-р «О переоформлении прав ОАО «Оренбургская теплогенерирующая компания» на земельный участок».

В направленном Департаменте проекте договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 № 988 в пункте 2.1 указана цена продажи участка площадью - 2 408 202 руб. 05 коп. (т. 1, л.д. 63-65). При этом расчет цены в материалы дела не представлен.

Обществом «Оренбургская теплогенерирующая компания» в адрес Департамента направлен протокол разногласий, в котором выкупная цена земельного участка исчислена в размере 802 734 руб. 02 коп., что составляет 2,5 процента от новой кадастровой стоимости земельного участка – 32 109 360 руб. 68 коп. (т. 1, л.д. 143).

В ответ на данное письмо Департамент письмом от 27.12.2013 № 1-24-1/6118 направил в адрес общества «Оренбургская теплогенерирующая компания» протокол согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 № 988, предложив изложить пункт 2.1 договора в редакции продавца, то есть по условию проекта договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, данным письмом Департамент разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется до 01.07.2012 – юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Поскольку заявление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подано Обществом 29.07.2013, льготный порядок (2,5 процента от кадастровой стоимости) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок не распространяется (т. 1, л.д. 68, 69).

Полагая, что общество «Оренбургская теплогенерирующая компания» имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, так как заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, общей площадью 48 898 кв. м. истцом подано в уполномоченный орган 29.06.2012, то есть до истечения предельного срока, установленного Законом № 137-ФЗ, а неправомерные действия Департамента по изменению в одностороннем порядке вида разрешенного использования образованных земельных участков с 13 на 9 вид и их обжалование в суде лишило истца права на своевременный выкуп спорного земельного участка по льготной цене, последний обратился в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что процедура предоставления истцу земельного участка была ранее начата Министерством, которое вынесло распоряжение о предоставлении истцу земельного и направило в адрес истца проект договора купли-продажи, в силу чего последующее изменение в законодательном порядке органа, уполномоченного на распоряжение спорными земельными участками, не изменяет установленной законодательством обязанности Министерства по предоставлению обществу «Оренбургская теплогенерирующая компания» земельного участка и, соответственно, обязывает его и после рассмотрения арбитражного дела № А47-10105/2012 продолжить и закончить указанную процедуру, начатую Министерством.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, выслушав пояснения подателя апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, полагает судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения судом норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 270 АПК РФ).

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 указанного Кодекса).

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2012) осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Как установлено судом, истец до 01.07.2012 обратился в Министерство с заявлением о  заключении договора купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 21).

На основании указанного заявления Министерством была начата процедура  переоформления прав на земельный участок, в ходе которой принято распоряжение от 27.07.2012 № 1831-р «О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу «Оренбургская теплогенерирующая компания» за плату». Согласно пункту 3 данного распоряжения Министерство, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, определило произвести расчет цены земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.

Впоследствии Законом Оренбургской области от 09.07.2012 № 925/285-V-ОЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Оренбургской области и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Оренбургской области» внесены изменения, в том числе, в статью 12 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 № 317/64-III-ОЗ «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области», полномочия по распоряжению спорным земельным участком были переданы Департаменту. 

Тем самым, на момент вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-10105/2012, до которого истец просил Министерство отложить подписание договора купли-продажи земельного участка, Министерство утратило полномочия по распоряжению такими участками на основании вновь поступающих заявлений. Учитывая, что процедура предоставления участка была начата Министерством до момента вступления в силу Закона Оренбургской области от 09.07.2012 № 925/285-V-ОЗ, суд пришел к правильному выводу о том, что данная процедура могла быть закончена, и земельный участок мог быть передан в собственность истца путем заключения договора купли-продажи между Обществом и Министерством.

Делая вывод о том, что после рассмотрения арбитражного дела № А47-10105/2012 истцу надлежало продолжить и закончить начатую Министерством процедуру, суд первой инстанции не учел следующего.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.                                              

Обращение Общества с заявлением о выкупе участка от 29.06.2012 не свидетельствует о возникновении у него обязанности заключить с Министерством договор купли-продажи.

Соответствующая правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 4593/13.

Обратившись в Департамент с заявкой о предоставлении земельного участка, Общество по существу реализовало принадлежащее ему право на обращение в уполномоченный орган с новым заявлением о выкупе земельного участка, отказавшись тем самым от ранее начатой процедуры. 

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований отказа в удовлетворении требований, в силу необходимости завершения процедуры, начатой ранее Министерством, является ошибочным.

Таким образом, договор купли-продажи подлежит заключению с лицом, уполномоченным на момент подачи второй заявки, и в настоящее время на принятие соответствующего решения.

Оценивая доводы истца по существу возникших при заключении договора купли-продажи разногласий, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2012 по делу А47-10105/2012 вид разрешенного использования спорного участка определен как: «земельные участки, предназначенные для размещения трубопроводов, кабельных, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики», что согласно постановлению Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 № 414-п относится к  13-му виду разрешенного использования.

При этом судами сделан вывод о необоснованном отнесении указанного участка к 9-ой группе видов разрешённого использования и внесении соответствующих сведений, в том числе в части удельного показателя кадастровой стоимости, в государственный кадастр недвижимости, на основании которых впоследствии была определена выкупная цена спорного земельного участка; действия Департамента в данной части признаны судами незаконными.

Материалами настоящего дела также подтверждается нахождение на земельном участке линейных объектов - ЛЭП 35 кВ от трансформаторов №№ 1, 2 к ОРУ-35 кВ; газопровода высокого давления от крана 500 мм до ГРП протяженностью 370 м (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 33-35).

При названных обстоятельствах Общество вправе выкупить земельный участок по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, то есть в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.

Кадастровая стоимость спорного участка согласно кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 07.08.2014 (т. 1 л.д. 143) составляет 32 109 360, 68 руб., и принимается апелляционным судом с учетом пояснений, изложенных федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области» в письме от 19.02.2015 № исх/0065/6 (представлено в суд апелляционной инстанции, в деле) как актуальная кадастровая стоимость, определённая применительно к 13 группе видов разрешённого использования земельных участков.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда подлежит отмене, исковые требования – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются сторонами согласно требованиям ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2014 по делу № А47-1641/2014 отменить.

 Требования открытого акционерного общества «Волжская территориальная генерирующая компания»  удовлетворить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 25.09.2013 № 988 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, заключаемого между Департаментом градостроительства и земельных отношений  Администрации г. Оренбурга и открытым акционерным