Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу n А07-4626/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

уклонилась (т. 1, л.д. 42-43, 133-134).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.

Договор № 99-А.а. суд первой инстанции признал заключенным и возобновленным на неопределенный срок. Принимая во внимание, что дополнительное соглашение об изменении площади арендуемого объекта ответчиком не подписано, а, значит, сторонами не согласовано,                          не доказано пользование ответчиком большей площадью нежилых помещений, чем та, которая определена в договоре № 99-А.а, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды в части увеличения площади арендованного помещения до 102,3 кв. м не считается измененным, в связи с чем площадь нежилого помещения, превышающая указанную в договоре     (85,3 кв. м), не подлежит включению в расчет арендной платы за спорный период.

По расчету суда первой инстанции, произведенному, исходя из площади объекта, равной 85,3 кв. м, сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 81 215 руб.        14 коп., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами – 13 028 руб. 26 коп.

Исковые требования в остальной части оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку истцом не доказаны юридически значимые обстоятельства, необходимые для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения.    

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.  

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Содержание договора № 99-А.а соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы. Государственной регистрации договор как заключенный на срок менее одного года не подлежал (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны и третье лицо судам первой и апелляционной инстанций не заявили.

По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что после 23.09.2008 договор № 99-А.а с предпринимателем Нгуен З.Р. не расторгнут в установленном законом порядке, об отказе от договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не заявлялось, действие указанного договора продлилось на неопределенный срок.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что в рассматриваемом случае правоотношения сторон сложились и вытекают из договора № 99-А.а.

При заключении договора аренды № 99-А.а Комитет выступал арендодателем, предприятие «Смена» – балансодержателем, а предприниматель Нгуен З.Р. - арендатором. Право хозяйственного ведения истца на здание, в котором расположен объект аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке 30.12.2004.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Наличие титула права хозяйственного ведения предполагает возможность реализации предусмотренного федеральным законом объема полномочий, следовательно, при передаче имущества в аренду, обремененного вещным правом, унитарное предприятие имеет такую форму реализации права хозяйственного ведения, как получение арендных платежей и иных платежей за пользование переданным в аренду имуществом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Договором № 99-А.а (раздел 3) данные условия определены.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В материалы дела истцом представлен технический паспорт № 1021 по состоянию на 16.03.2009 (т. 2, л.д. 51-56), а также письмо государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан от 20.04.2011 № 117 (т. 2, л.д. 43), из которых следует, что была проведена техническая инвентаризация и составлен новый технический паспорт, в соответствии с которым коэффициент, используемый для расчета доли мест общего пользования (коэффициент МОП) увеличен до 0,35, соответственно общая арендуемая площадь, занимаемая ответчиком, увеличилась до 102,3 кв. м.

Согласно пункту 3.2 договора № 99-А.а размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, и не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.

Методика определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан утверждена решением Совета муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 07.10.2008             № 468-113. Согласно данной методике размер годовой арендной платы рассчитывается по установленной формуле.

Из представленных в материалы дела расчетов годовой арендной платы (т. 1, л.д. 40-41) следует, что в спорный период К4 (коэффициент использования площадей общего пользования) оставался неизменным и равен 1.

Согласно указанной выше Методике определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом используемый для расчета коэффициент К4 равен 1 при наличии технического паспорта. В случаях, когда технический паспорт арендуемого помещения отсутствует, арендная плата начисляется с применением К4, равным 1,2.

Материалами дела подтверждается наличие технического паспорта арендуемого ответчиком помещения, в связи с чем, оснований для применения коэффициента К4, равного 1,2, не имеется.

Доказательства того, что в спорный период коэффициенты, используемые при расчете годовой арендной платы за спорное помещение, изменялись в установленном порядке соответствующими органами местного самоуправления, в том числе коэффициент К4, суду первой и апелляционной инстанции не представлено.

Вместе с тем в спорный период времени менялось значение размера стоимости нового строительства (в 2011 году увеличено до значения 20 500, в 2012 году – до значения 23 206), также применяемого в установленной формуле расчета годовой арендной платы.

Приведённое обстоятельство (изменение в установленном порядке значения размера стоимости нового строительства) является достаточным для целей изменения согласованного истцом и ответчиком при подписании договора № 99-А.а расчёта арендной платы и увеличения итогового размера денежного обязательства арендатора. При этом согласия арендатора на изменение размера платы не требуется.

С учетом изложенного, судебная коллегия отклоняет доводы жалобы предпринимателя Нгуен З.Г. о том, что арендодатель в рассматриваемом случае был не вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату в связи с увеличением значения стоимости нового строительства, как основанные на неправильном толковании закона и условий договора № 99-А.а.

Также судебная коллегия отклоняет и доводы жалобы предприятия «Смена» о том, что расчет арендной платы в спорный период времени следует исчислять, исходя из площади помещения 102,3 кв. м.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вопрос о внесении изменений в договор аренды арендодатель вправе разрешить в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади объекта аренды (102,3 кв. м), ответчик от подписания дополнительного соглашения уклонилась (т. 1, л.д. 42-43, 133-134).

Поскольку указанное дополнительное соглашение ответчиком                  не подписано, а, значит, сторонами не согласовано, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный договор аренды в части увеличения площади арендованного помещения до 102,3 кв. м не считается измененным, в связи с чем площадь нежилого помещения, превышающая 85,3 кв. м,                 не подлежит включению в расчет арендной платы за спорный период.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно произвел расчет задолженности по арендной плате, исходя из площади спорного помещения, равной 85,3 кв. м. 

Довод жалобы предпринимателя Нгуен З.Р. о том, что ею в разное время  было дополнительно уплачено 18 800 руб., которые истцом неправомерно учтены в качестве платы за МОП, судебная коллегия не принимает во внимание ввиду бездоказательности данного утверждения.

В удовлетворении ходатайства предпринимателя Нгуен З.Р. о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: квитанций к приходным  кассовым ордерам от 10.03.2010 № 71, от 30.03.2010 № 80, от 16.06.2010 № 173, от 25.06.2009 № 104, от 28.08.2009 № 171, от 26.07.2006        № 85, от 06.03.2007 № 23, квитанций от 24.02.2009, от 25.06.2009, от 15.08.2008, - судом апелляционной инстанции отказано, поскольку подателем жалобы в нарушение требований части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обоснована невозможность предоставления данных документов в суд первой инстанции по уважительным причинам. Кроме того, судебной коллегией принято во внимание, что представленные ответчиком платежные документы не относятся к спорному периоду времени (2011, 2012 годы).     

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчеты задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, произведенные судом первой инстанции, судебной коллегией суда апелляционной инстанции проверены, признаны верными. 

Исследовав и оценив в порядке статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и положения договора № 99-А.а, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании задолженности за содержание МОП, поскольку условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, понесенных последним в связи с содержанием МОП, отдельно от предусмотренной договором арендной платы, являющейся платой за пользование имуществом; иных соглашений, предусматривающих данные обязательства ответчика, в материалах дела          не имеется.

Из представленных в дело расчетов годовой арендной платы, являющихся приложением к вышеуказанному договору, следует, что размер арендной платы определен с учетом коэффициента использования площадей общего пользования, равным 1 (т. 1, л.д. 40, 41).

В силу требований статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

Между тем, условиями договора № 99-А.а не предусмотрена обязанность