Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А07-13766/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Нефтекамск Республики Башкортостан от 14 января 2010 года № 2р «О создании постоянно-действующей комиссии по проведению коммерческих конкурсов и аукционов по приватизации (продаже) имущества, по передаче прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск» (т. 6,                      л. д. 43, 44).

В обоснование необходимости проведения повторной экспертизы представитель истца указал на то, что экспертная организация, проводившая первоначально назначенную арбитражным судом первой инстанции экспертизу (федеральное бюджетное учреждение Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России), не смогла ответить на вопросы суда по причине непригодности документа для исследования. Однако, предлагаемая истцом в ходатайстве экспертная организация – общество с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский независимый экспертный центр» имеет возможность для проведения испрашиваемой экспертизы. 

Представитель Общества возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы.

Аналогичная позиция была выражена Администрацией в ранее представленном письменном мнении на ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы ввиду следующего.

  Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

  Арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для проведения повторной экспертизы, так как сомнения в обоснованности вывода эксперта по результатам проведенной ранее судебной экспертизы, какие-либо неясности в описательной части экспертного заключения отсутствуют.  

          При рассмотрении дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

          27 декабря 2012 года на сайте http://torgi.gov.ru было опубликовано извещение о проведении торгов № 271212/0194540/01, согласно которому организатор торгов (Администрация) объявил о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности, в том числе:  лот № 8 (г. Нефтекамск,                           пр. Юбилейный, д. 2, площадь 115,0 кв. м), начальная цена договора в год -                   52 292 руб. 87 коп.; лот № 10 (г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 38, площадь                   99,8 кв. м), начальная цена договора в год 37 408 руб. 76 коп., целевое назначение объектов по данным лотам - использование объектов муниципального нежилого фонда магазинами «оптика», срок заключения договора - 5 лет, обременений – нет (т. 3, л. д. 48-74).

           Заявки на участие в открытом аукционе по лотам № № 8, 10 21.01.2013 были поданы Предприятием и Обществом (т. 4, л. д. 27-39).

           Согласно протоколу от 01.02.2013 № 17 заседания комиссии о подведении итогов аукциона победителем аукциона по лоту № 8 с предложением цены - 57 522 руб. 15 коп. и по лоту № 10 с предложением цены – 41 149 руб. 64 коп. признано Общество (т. 4, л. д. 40-47).

           Комитетом и Обществом 19.03.2013 подписаны договоры № № 2982 и 2983.

           Согласно договору № 2982 Администрация (арендодатель) передает в аренду Обществу (арендатор) на основании протокола от 01.02.2013 № 17 заседания постоянно-действующей комиссии по проведению коммерческих конкурсов и аукционов по приватизации (продаже) имущества, по передаче прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения № № 1-11 на 1 этаже пятиэтажного жилого дома (литер А) общей площадью 115 кв. м, из них основная площадь – 79,4 кв. м, вспомогательная площадь – 35,6 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск,                    пр. Юбилейный, 2 (т. 4, л. д. 134-144).

          Срок действия договора с 19.03.2013 по 19.03.2018.

          Согласно договору № 2983 Администрация (арендодатель) передает в аренду Обществу (арендатор) на основании протокола от 01.02.2013 № 17 заседания постоянно-действующей комиссии по проведению коммерческих конкурсов и аукционов по приватизации (продаже) имущества, по передаче прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения № № 48, 49, 50, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 на 1 этаже пятиэтажного жилого дома (литер А) общей площадью 99,8 кв. м, из них основная площадь – 74,4 кв. м, вспомогательная площадь – 25,4 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, 38 (т. 4, л. д. 79-89).

          Срок действия договора с 19.03.2013 по 19.03.2018.

          В государственной регистрации указанных договоров сообщениями от 28.05.2013 и от 31.05.2013 было отказано по причине того, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелись записи о государственной регистрации договоров аренды на указанные нежилые помещения предыдущего арендатора – истца по делу.

          Также из материалов дела следует, что 29.10.2007 между Комитетом (арендодатель) и Предприятием (арендатор) заключен договор № 1876 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты муниципального нежилого фонда - нежилые помещения на 1 этаже пятиэтажного жилого дома (литер А) № № 1-11 общей площадью 110,2 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Юбилейная, 2 (т. 1, л. д. 20-28)

  Договор заключен на срок с 01.11.2007 по 01.11.2012, прошел государственную регистрацию 06.06.2008 (т. 1, л. д. 26).

  Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2007 (т. 1, л. д. 25).

  21 марта 2013 года Комитетом и Предприятием подписано соглашение о расторжении договора от 29.10.2007 № 1876 с 18.03.2013 (т. 4. л. д. 131), подписан акт возврата имущества от 21.03.2013 (т. 4, л. д. 132).

  От имени Предприятия соглашение о расторжении договора аренды подписано Лаба М.Б. по генеральной доверенности от 25.04.2011 (т. 4,                      л. д. 125).

  27 декабря 2007 года между Комитетом (арендодатель) и Предприятием (арендатор) заключен договор № 2594 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты муниципального нежилого фонда - нежилые помещения на 1 этаже пятиэтажного жилого дома (литер А), № № 48, 49, 50, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, общей площадью 99,8 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, 38 (т. 1, л. д. 29-38).

   Договор заключен на срок с 01.01.2008 до 01.01.2013 (с учетом изменений № 1 к договору), прошел государственную регистрацию 26.05.2008 (т. 1, л. д. 36).

  Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (35).

  21 марта 2013 года Комитетом и Предприятием подписано соглашение о расторжении договора от 27.12.2007 № 2594 с 18.03.2013 (т. 4, л. д. 129), подписан акт возврата имущества от 21.03.2013 (т. 4, л. д. 128).

  От имени Предприятия соглашение о расторжении договора аренды подписано Лаба М.Б. по генеральной доверенности от 25.04.2011 (т. 4,                      л. д. 125).

          Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2014 по делу № А07-18440/2013, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014, суд обязал Предприятие освободить указанные занимаемые помещения.

          07 октября 2014 года и 27.10.2014 договоры аренды № № 2982 и 2983, заключенные с Обществом по результатам торгов, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается штампами регистрационных надписей на договорах, представленных Обществом при рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции.

          Исследовав материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований Предприятия.

          В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

          Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права.

          В настоящем случае истец оспаривает указанные выше торги.

  Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает доводы истца о том, что при организации и проведении оспариваемых торгов допущены нарушения требований законодательства.

  В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

  Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

  Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

  При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов                 (пункт 5 вышеназванного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

  В настоящем случае истец знал о проведении спорных торгов, принял в них участие. По спорным лотам истец не выиграл торги ввиду того, что со стороны Общества была более высокая цена предложения.

  Истец ссылается на то, что помещения были выставлены на спорные торги без указания на имеющиеся обременения в виде действующих договоров аренды, заключенных ранее с истцом.

  В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в названной статье.

  В силу части 9 указанной статьи по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

  Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 указанной статьи).

  В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 указанной статьи).

  В настоящем случае в письме от 29.10.2012 № 01-28/187 опт. истец просил Администрацию продлить срок действия договоров от 29.10.2007                   № 1876 и от 27.12.2007 № 2594 (т. 4, л. д. 127).

  В ответном письме от 20.11.2012 № 1569 арендодатель отказал в продлении действия договоров, указав на возможность заключения договоров только в порядке проведения торгов (т. 4, л. д. 126).