Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу n А76-7260/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13787/2014

г. Челябинск

18 декабря 2014 года

Дело № А76-7260/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домострой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 по делу № А76-7260/2014 (судья Скобелкин А.П.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска – Лунева Е.В. (доверенность от 07.10.2014 № ОДП54/6624);

общества с ограниченной ответственностью «Домострой» -                  Штригуль Н.И. (доверенность от 01.11.2013 № 01/11-2013).

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Администрация) 01.04.2014 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» (далее - ответчик, общество, ООО «Домострой») о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 16.02.2011 по 30.06.2013 (т. 2, л.д. 122, 125) в размере 6 267 886 руб. 32 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2, л.д. 117, 118, 122-125).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.10.2014 (резолютивная часть объявлена 01.10.2014) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 133-138).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Домострой» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 3, л.д. 3-4).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств дела. Так, суд не исследовал вопрос о том, возвратил ли ответчик истцу земельный участок, а также каким образом участок должен быть возвращен. При этом податель жалобы отметил, что земля под возведенными многоквартирными жилыми домами стала собственностью собственников помещений в этих домах. Поэтому вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 площадью                          275 611,19 кв. м ответчик не мог.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала на законность и обоснованность обжалуемого решения суда. Отметила, что после прекращения действия договора аренды ответчик арендованный земельный участок не вернул, также не представил доказательства того, что намеревался его возвратить с учетом уменьшения площади переданного земельного участка.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы. Дополнительно указал на то, что истец еще до окончания срока действия договора аренды по своему усмотрению использовал земельный участок. 

Представитель Администрации в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Дополнительно пояснил, что расчет арендной платы в период действия договора аренды производился на основании действующих в соответствующий период нормативных актов.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истцом было организовано проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, расположенного по адресу: город  Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275 611,19 кв. м (т. 1 л.д. 25).

Согласно протоколу от 15.02.2007 аукцион признан несостоявшимся, поскольку число участников составило менее двух. Единственному участнику аукциона - ООО «Домострой» Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.

15 февраля 2007 года между Администрацией  и ООО «Домострой» был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 6 (т. 1 л.д. 19-21).

Также, 15.02.2007 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 4558 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Указанный договор заключен на основании протокола о результатах (т. 1 л.д. 13-17).

На основании пункта 1.1 договора Администрация (арендодатель) предоставляет, а ООО «Домострой» (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: город Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 275 611,19 кв. м.

Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В силу пункта 2.1 договора он заключен сроком до 15.02.2011 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 15.02.2007.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

В материалы дела представлены расчеты арендной платы за период действия договора аренды (т. 1, л.д. 30-33).  

В соответствии с пунктом 6.5 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. При этом надлежащим состоянием земельного участка признается такое его состояние, которое позволяет использование земельного участка в дальнейшем по назначению.

В силу пункта 8.2 договора земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. 

Из информации, представленной сторонами, а также чертежей градостроительных планов земельных участков (т. 2, л.д. 60-86, 122, 123) следует, что в период с 2009 года ООО «Домострой» на спорном земельном участке осуществляло строительство многоквартирных жилых домов с поэтапным вводом их домов в эксплуатацию. 

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора ответчик переданный в аренду земельный участок не возвратил и продолжал им пользоваться, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. При этом истец при исчислении исковых требований учел последовательное уменьшение площади земельного участка, предоставленного ответчику по указанному ранее договору аренды, на площади земельных участков, определенных для эксплуатации соответствующих многоквартирных жилых домов (т. 1, л.д. 79-94). 

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок, так как был заключен на торгах. Однако, ответчик после истечения срока действия договора аренды земельный участок истцу не возвратил. Прекращение срока действия договора аренды не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по оплате за пользование земельным участком. Суд указал, что истцом правомерно предъявлена к взысканию задолженность исходя из площади земельного участка 275 611,19 кв. м за исключением тех площадей, которые указанны в градостроительных планах, с даты государственной регистрации права собственности первого собственника помещения в многоквартирных домах.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 15.02.2007 № 4558.

О незаключенности или недействительности договора стороны не заявили.

  Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

          В силу пункта 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

  Согласно пункту 2 статьи 621 названного Кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

  Между тем, в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

  В настоящем случае договор заключен в порядке проведения торгов на основании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

  Соответственно, арбитражный суд первой инстанции верно указал, что исследуемый договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок.  

  В силу норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

  Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

  Также, как отмечено выше, в соответствии с пунктом 6.5 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

  По окончании срока действия договора аренды ответчик земельный участок в части, не занятой возведенными строениями, истцу не возвратил.

  Соответственно, Администрация правомерно требует взыскания с общества задолженности по плате за использование земельного участка после прекращения действия договора аренды.

  При исчислении спорной задолженности истцом применен тот же порядок расчета, что и в период действия договора.

Также истец правомерно при исчислении исковых требований учел последовательное уменьшение площади земельного участка, предоставленного ответчику по указанному ранее договору аренды, на площади земельных участков, определенных для эксплуатации соответствующих многоквартирных жилых домов, с даты государственной регистрации права собственности первого собственника помещения в многоквартирных домах.

Так, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

  В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

  Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

  В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4                       статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению