Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А76-3844/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

с лицом, выигравшим торги.

Из пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пункта 2.1 статьи 30 и пункта 27 статьи 38.1 данного Кодекса.

В силу пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды № 126.11.02.01.01 от 11.02.2011, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании объекта аренды в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы, в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, допустим лишь в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу названного, лишь непредоставление земельного участка в целом и невозможность использования всего арендуемого земельного участка, может служить основанием к отказу в удовлетворении иска.

Оценивая возражения НП «Содействие в малоэтажном строительстве» и выводы суда первой инстанции о неисполнении Управлением обязанности по предоставлению арендатору земельного участка, судебная коллегия пришла к выводу, что вышеперечисленные обстоятельства из материалов дела не усматриваются и напротив, свидетельствуют о фактическом использовании земельного участка ответчиком.

Материалами дела подтверждено  принятие земельного участка по акту 24.10.2011, в котором содержится указание на полное соответствие земельного участка условиям заключенного договора (т. 1 л.д. 17). О наличии недостатков, препятствующих фактическому использованию земельного участка в соответствии с условиями договора,  арендатором не заявлено.

Оценка в качестве обстоятельства, препятствующего целевому использованию земельного участка  для комплексного освоения в целях жилищного строительства наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о разрешенном использовании «для проектирования квартала малоэтажной застройки» в момент предоставления земельного участка в аренду, является необоснованной.

Указанное действительно имело место. Однако, из обстоятельств, установленных постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу № А76-2998/2012 следует, что уже 29.11.2011 Управление обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 в части изменения вида разрешенного использования на основании постановления Администрации города Троицка № 2122 от 24.10.2011.  При оценке соответствия закону  решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что постановление от 24.10.2011 № 2122,  которым земельный участок с кадастровым номером 74:35:1900002:71 предоставлен НК «Содействие в малоэтажном строительстве» в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства подтверждает волю уполномоченного органа в отношении  изменения вида разрешенного использования, в силу чего не требует принятия дополнительного акта в целях кадастрового учета соответствующих изменений (т. 2 л.д.148-156).

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается совершение ответчиком действий по планировке и межеванию земельного участка, результатом которых явилась постановка на кадастровый учет 56 земельных участков, образованных из исходного.

Указанное соответствует  предусмотренным пунктом 4.2.1 договора, обязанностям арендатора по подготовке и утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка. Об использовании земельного участка свидетельствует совершение партнерством сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды физическим лицам Берсанову С.А., Григорьеву В.И, Стадниковой А.И., Овчинниковой Л.Ю.

Ссылка партнерства на отказ в выдаче разрешения на строительства  в связи с отнесением земельного участка к зоне 02 03 09 И2 - Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) согласно Правилам землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, не может быть признана доказательством невозможности использования земельного участка. Указанная ссылка приведена НК «Содействие в малоэтажном строительстве» без документального подтверждения обращения  в орган местного самоуправления за разрешением на строительство объектов инженерной инфраструктуры.

В свою очередь отказ в выдаче разрешения  на строительство Богданову Ю.К. (т. 3 л.д. 102) не связан с использованием земельного участка партнерством, передавшим свои права и обязанности по договору  в части земельных участков, предназначенных для строительства жилых домов усадебного типа, физическим лицам.

Вместе с тем, исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Положениями пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, материалы, содержащиеся в проектной документации, в том числе схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему.

Таким образом, обращению за получением разрешения на строительство предшествует разработка документации, которая предполагает проведение геодезических и изыскательных работ на местности, то есть использование земельного участка арендатором.

Иных обстоятельств, свидетельствующих о наличии реальных препятствий в использовании предоставленного в аренду земельного участка до изменения его  зонирования, из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается. Изложенное партнерством во встречном исковом заявлении обоснование носит вероятностный характер.

Также следует учесть, что, заявляя об участии в аукционе, до его проведения и заключения договора аренды НК «Содействие в малоэтажном строительстве» имело возможность ознакомиться с документацией о земельном участке и Правилами землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, проявив должную разумность и осмотрительность.

Однако, доводы о невозможности использования земельного участка заявлены НК «Содействие в малоэтажном строительстве» через 2 года после принятия земельного участка и лишь при рассмотрении иска о взыскании платы за использование земельного участка, в отсутствие доказательств принятия мер к расторжению договора аренды и возврату земельного участка. Хотя из смысла пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению арендуемого имущества ввиду его непригодности, вправе был потребовать устранения препятствий, расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.

Принимая во внимание изложенное, приведенные НК «Содействие в малоэтажном строительстве» обстоятельства не исключают его обязанность по внесению арендной платы. Иной подход ведет к нарушению принципа платности использования земель в Российской Федерации.

Учитывая особенности заключения договора аренды земельного участка № 126.11.02.01.01 от 24.10.2011 с единственным участником торгов, признанных несостоявшимися, размер арендной платы за использование земельного участка определяется начальной ценой аукциона (пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах ее изменение в сторону уменьшения, по сути, означает изменение условий и результатов аукциона, что противоречит нормам статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названное исключает исчисление задолженности по арендной плате в размере, отличном от согласованного сторонами при заключении договора аренды.

В соответствии с расчетом платы за аренду земли (приложение № 1 к договору) арендатором  до 01.12.2013 года должны быть внесены платежи в сумме – 138 801 руб. 69 коп. и четыре платежа в сумме 372 900 руб. (т. 1 л.д. 16). В соответствии с расчетом исковых требований  за период с 24.12.2012 по 31.12.2013 (т. 1 л.д. 13) Управление определило общий размер задолженности арендатора за указанный период в  меньшей сумме -  1 618 015 руб. 48 коп., что не нарушает прав ответчика по первоначальному иску и соответствует праву истца на определение предмета иска в соответствии со статьями 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом задатка в сумме 745 800 руб. размер задолженности НК «Содействие в малоэтажном строительстве» по арендной плате составляет 872 215 руб. 48 коп.

Судебной коллегией учтено, что передача партнерством прав и обязанностей по договору аренды в отношении отдельных земельных участков физическим лицам, не исключает права арендодателя обратиться с требованиями о взыскании задолженности к НК «Содействие в малоэтажном строительстве», поскольку в результате действий партнерства возникает множественность лиц на стороне арендатора.

Пунктом 20 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно статьей 323 Гражданского кодекса Российской Федерации  при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю штраф из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику штраф в сумме 185 995 руб. 48 коп., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленного договором размера пени, периода просрочки со 02.12.2012 по 20.02.2014 (л.д. 13).

Расчет штрафа проверен арбитражным судом апелляционной инстанции и признан правильным. Указанный расчет ответчиком не оспаривается. Ходатайства о снижении размера штрафа ответчиком не заявлялось.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, первоначальные исковые требования в части взыскания штрафа заявлены обоснованно.

С учетом названного, требования истца по первоначальному иску подлежали удовлетворению в сумме задолженности по арендной плате 872 215 руб. 48 коп. и  штрафа в сумме 185 995 руб. 48 коп., всего в сумме 1 058 210 руб. 86 коп.

Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение в части отказа в удовлетворении первоначально иска подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального