Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А76-3844/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13646/2014

г. Челябинск

16 декабря 2014 года

Дело № А76-3844/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2014 по делу № А76-3844/2014 (судья Скобелкин А.П.).

В заседании приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности администрации города Троицка - Гончарова Наталья Андреевна (доверенность от 08.07.2014 № 7, паспорт серии 7512 № 232828);

некоммерческого партнерства «Содействие в малоэтажном строительстве» - Савельева Людмила Александровна (доверенность от 06.04.2014).

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее – истец по первоначальному иску, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к некоммерческому партнерству «Содействие в малоэтажном строительстве» (далее – ответчик по первоначальному иску, партнерство, НП «Содействие в малоэтажном строительстве», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 872 215 руб. 48 коп., а также штрафа в сумме 185 995 руб. 38 коп.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2014 к рассмотрению совместно с первоначальным иском, принято  встречное исковое заявление НП «Содействие в малоэтажном строительстве» к Управлению (далее также - истец и ответчик по встречному иску, соответственно) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка (т. 2 л.д. 86-88, т. 3 л.д. 4-11).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Троицка (далее - Администрация) (т. 3 л.д. 15-16).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2014  (резолютивная часть оглашена 30.09.2014) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о неисполнении Управлением предусмотренной договором аренды и статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по предоставлению земельного участка, что исключает встречную обязанность партнерства по внесению арендной платы. Ссылается на осуществление фактической передачи земельного участка и его принятие по акту без замечаний, использование земельного участка партнерством путем подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, передачи прав и обязанностей по договору аренды физическим лицам, что соответствует условиям пункта 4.2.1 договора аренды, оформление актов сверок с признанием наличия задолженности. По мнению апеллянта, указанный в договоре аренды вид разрешенного использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и не требует принятие дополнительного акта органом местного самоуправления, что установлено постановлением Восемнадцатого арбитражного суда от 05.07.2012 по делу № А76-2998/2012.

НП «Содействие в малоэтажном строительстве» представило письменные пояснения с возражениями на апелляционную жалобу, в которых указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы. Указанные пояснения приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно проверки судебного акта в оспариваемой части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований участвующими в деле лицами не заявлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:35:1900002:71, площадью 68260 кв.м., расположенного: Челябинская область, г. Троицк, севернее ул. Сиреневая, внесены в государственный кадастр недвижимости 08.08.2011. Разрешенным использованием земельного участка являлось: для проектирования квартала малоэтажной застройки (т. 2 л.д. 96-97).

12.09.2011 Главой города Троицка было вынесено постановление        № 1844 о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2 л.д. 147).

Из протокола о результатах аукциона № 18/1 усматривается, что аукцион признан несостоявшимся. Договор аренды заключен с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (т. 2 л.д. 146).

В соответствии с указанным протоколом  и постановлением Администрации города Троицка № 2122 от 24.10.2011 (т. 1 л.д. 38) между Управлением (арендодатель) и НП «Содействие в малоэтажном строительстве» (арендатор) был оформлен договор от 24.10.2011                   № 126.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:1900002:71, площадь 68260 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, севернее ул. Сиреневая. Разрешенное использование участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.1 л.д. 14-15).

Договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 арендатор уплачивает за пользование земельным участком арендную плату. Расчет арендной платы (приложение № 1), является неотъемлемой составной частью договора, в соответствии с которым на каждый год устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из обстоятельств, установленных постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу № А76-2998/2012 следует, что Управление 29.11.2011 обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 в части изменения вида разрешенного использования на основании постановления Администрации города Троицка № 2122 от 24.10.2011.  Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета было признано необоснованным.

В последующем НК «Содействие в малоэтажном строительстве» были совершены действия по разделу принятого в аренду земельного участка с образованием ряда  земельных участков, поставленных на кадастровый учет 22.10.2012 с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2 л.д. 53).

23.12.2012 Управлением и НК «Содействие в малоэтажном строительстве» оформлено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в соответствии которым предметом договора является аренда 56 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 (т. 1 л.д. 18-20). Государственная регистрация соглашения произведена 25.12.2012 (т. 1 л.д. 23-131). В соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в 2013 году права и обязанности по договору аренды в отношении отдельных земельных участков переданы партнерством физическим лицам по договорам о передаче прав и обязанностей (т. 1 л.д. 102, 112, 130).

Решением Собрания депутатов города Троицка от 25.12.2012 № 193 были внесены изменения в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 №120, в частности, пункт 2 - Условно разрешенные виды использования зоны И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) дополнен подпунктом 2.2 следующего содержания: «2.2 отдельно стоящие жилые дома усадебного типа и коттеджи на одну семью с приусадебными участками применительно к зоне 02 03 09 И2» (т. 2 л.д. 75-76).

20.01.2014 Администрация города Троицка вынесла постановление     № 27 о подготовке проекта о внесении изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 № 120 (т. 2 л.д. 62-63).

Распоряжением от 03.02.2014 № 41-р определено проведение публичных слушаний по проекту решения о внесении изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа (т. 2 л.д. 64-65).

Решением Собрания депутатов города Троицка от 29.05.2014 № 93 в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 № 120, внесены следующие изменения: изменена граница зоны 02 03 09 И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) в границах территории проекта планировки и проекта межевания территории для ведения малоэтажного жилищного строительства севернее ул.Сиреневая, обозначена как зона 02 03 11 В1.1 Зона усадебной коттеджной застройки (т. 2 л.д. 107-108).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка за период с 24.10.2012 по 31.12.2013, Управление обратилось с настоящим иском о ее взыскании. Встречные исковые требования НП «Содействие в малоэтажном строительстве» мотивированы невозможностью использования земельного участка по назначению по причине несоответствия указанного в договоре аренды вида разрешенного использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка для проектирования квартала малоэтажной застройки, который был определен при постановке арендованного земельного участка на кадастровый учет 08.08.2011. Отнесение земельного участка к зоне сельскохозяйственного использования, до внесения изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа (в части отнесения земельного участка к зоне усадебной коттеджной застройки) исключает возможность выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. При этом, строительство отдельно стоящих жилых домов не может являться условно разрешенным видом использования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Правовым основанием встречных исковых требований являются положения статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что указание в договоре аренды разрешенного использования земельного участка: «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» не соответствовало его разрешенному использованию  земельного участка: «для проектирования квартала малоэтажной застройки» в момент установления. Сделав вывод о том, что действия по внесению в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа изменений в части зоны 02 03 09 И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) в границах территории проекта планировки и проекта межевания территории для ведения малоэтажного жилищного строительства севернее ул. Сиреневая и обозначения ее как зона 02 03 11 В1.1 Зона усадебной коттеджной застройки Решением Собрания депутатов города Троицка от 29.05.2014 № 93, должны быть совершены на этапе формирования спорного земельного участка, суд пришел к выводу о невозможности использования земельного участка арендатором по назначению. При этом, судом учтено обстоятельства отказа  НП «Содействие в малоэтажном строительстве» в выдаче разрешения на строительство. При таких обстоятельствах неисполнения своих обязанностей арендодателем, судом не установлено наличие встречной обязанности арендатора по внесению арендной платы. Встречный иск об уменьшении размера арендной платы отклонен по причине отсутствия ее внесения арендатором.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается