Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А47-11250/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

процессуального кодекса Российской Федерации до 13 часов 50 минут 08.12.2014.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований в части.

Как следует из материалов дела, 20.09.2007 между Росимуществом (арендодатель) и ООО «Стэн» (арендатор), Федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением «Оренбургская квартирно-эксплуатационная часть района» (далее – ФГКЭУ «Оренбургская КЭЧ») (балансодержатель)  был оформлен договор аренды № 1671-ФУЧ (т.1 л.д. 10-12).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. 9 Января, 3, литер ВВ1В2, 1 этаж, комната № 51, для использования под склад.

В пунктах 1.2., 1.2.1., 1.2.2., 1.2.3 договора предусмотрена характеристика имущества: помещение в здании; площадь, сданная в аренду 21,5 кв.м.; техническое обустройство: водоснабжение, канализация, отопление.

На основании пункта 1.4 договора имущество, сданное в аренду, является собственностью Российской Федерации.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что срок действия договора устанавливается: с 17.09.2007 по 15.09.2008.

В соответствии с пунктом 4.2.6. договора арендодатель обязуется вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором аренды.

В силу пункта 5.1. договора арендная плата за пользование имуществом за период аренды составляет 30 831 руб., без учёта НДС, в соответствии с расчётом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение к договору аренды № 1). НДС перечисляется арендатором самостоятельно.

На основании пункта 5.2. договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа отчётного месяца, перечисляет в доход федерального бюджета сумму 2 569 руб. 25 коп., без учёта НДС. В назначении платежа указать «арендная плата от сдачи в аренду федеральной собственности».

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 17.09.2007 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, площадью – 21,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. 9 Января, 3, литер ВВ1В2, 1 этаж, комната № 51 (т.1 л.д. 12 оборот).

Согласно приказу Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1871, в соответствии со статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации реорганизовано путём присоединения к ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России (т.1 л.д. 36-41).

Указанное обстоятельство также подтверждено выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 10.07.2012, из которой следует, что истец является универсальным правопреемником ФГКЭУ «Оренбургская КЭЧ» (т.1 л.д. 18-19).

В порядке досудебного урегулирования спора ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России направлено в адрес ООО «Стэн» уведомление от 28.06.2013 № 141/4-8862 (т.1 л.д. 15) о расторжении договора аренды, в котором указало на наличие задолженности по арендной плате и предупредило о возможности обращения в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.

Ссылаясь на отсутствие надлежащего исполнения ответчиком предусмотренных пунктом 4.2.6. договора обязательств по своевременному внесению арендной платы, наличие задолженности по арендной плате за период с 05.01.2010 по 02.09.2013 в размере 113 218 руб. 28 коп., истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора от 20.09.2007, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса, а также правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», анализируемый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Анализируемый договор аренды заключен между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Оренбургской области (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «Стен» (арендатор) с участием ФГКЭУ «Оренбургская КЭЧ» в качестве балансодержателя в отношении помещений, находящихся в собственности Российской Федерации (названный статус ФГКЭУ «Оренбургская КЭЧ» подтвержден согласованными пояснениями представителей сторон в судебном заседании).

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Бюджетное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.

Как следует из разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 названного кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В силу этого, а также применительно к разъяснениям, изложенным в пунктах 14, 15 того же постановления, если стороны выразили волю вступить в гражданско-правовое обязательство и между ними имеется добровольно достигнутая договорённость по условиям такого обязательства, такое обязательство подлежит исполнению и стороны договора не вправе ссылаться на пороки, связанные с его оформлением либо содержанием правомочий одной из сторон на его заключение.

С учетом положений статей 216, 298, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющих бюджетным учреждениям право выступать арендодателем недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления, наряду с собственником такого имущества, суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод апелляционной жалобы истца о том, что указанное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применимо к случаям, когда одной из сторон договора, передающих имущество в аренду, является казённое учреждение.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, поступают в оперативное управление учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями по договору аренды наряду с собственником могут быть лица, управомоченные им.

В силу изложенного, отсутствие государственной регистрации права оперативного управления учреждения на недвижимое имущество само по себе не лишает его права на получение дохода от использования этого имущества, если передача имущества произведена с согласия собственника.

В данном случае из материалов дела следует, что имущество передано в аренду с согласия собственника, поскольку сторонами подписан трёхсторонний договор аренды.

Возражений относительно права учреждения на взыскание дохода от использования имущества, равно как и относительно реализации им вещно-правовых полномочий, связанных с истребованием имущества у арендатора, ни Управлением Росимущества, ни Министерством обороны не заявлено.

Напротив,  Управление Росимущества в письменном в отзыве на исковое заявление  ссылалось на осуществление полномочий собственника имущества с 27.01.2008 Министерством обороны и полагало заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению (т.1 л.д. 43).

Оценивая возражения ответчика относительно  прекращения действия договора аренды после окончания предусмотренного в нем срока  судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае такой срок определен сторонами до 15.09.2008 (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 4.2.8. анализируемого договора, арендатор обязуется за один месяц до окончания действия договора сообщить в письменной форме о своих намерениях по продлению договора на новый срок или отказаться от своего преимущественного права на возобновление договора аренды.

Ссылка ООО «Стэн» на письмо №1 от 17.01.2008, в котором общество просило расторгнуть договор аренды 1671-ФУЧ от 20.09.2007 в связи с отсутствием необходимости дальнейшего использования арендуемых помещений (т.2 л.д. 22), не может свидетельствовать о прекращении договорных отношений. В отсутствие полученного от арендодателя согласия на расторжение договора, расторжение договора в судебном порядке не произведено. Право арендатора на отказ от договора в одностороннем порядке разделом 7 договора аренды 1671-ФУЧ от 20.09.2007 не предусмотрено.

Довод о необходимости оценки письма №1 от 17.01.2008 в качестве выражения отказа от своего преимущественного права на возобновление договора аренды после 15.09.2008, не исключает существования договорных обязательств ответчика.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата ответчиком помещений, которые были приняты в аренду по акту приема передачи от 17.09.2007, оформленному путем составления письменного документа (т.1 л.д. 12 оборот)  в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. Между тем, возврат арендатором помещения по передаточному акту в течение трех дней после прекращения действия договора  предусмотрен пунктом 4.2.9 договора.

Ссылка ООО «Стен» на пункт 3.1.4 договора подлежит отклонению, поскольку указанное положение определят не обязанность арендодателя, а его право на вскрытие арендуемого помещения в целях его освобождения.

При этом, из положений норм статей 309, 606, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие фактического использования имущества не освобождает арендатора от внесения платежей по договору аренды до возврата имущества по акту.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт неисполнения ответчиком предусмотренных пунктом 4.2.6 договора аренды обязательств в части внесения арендной платы в размере, установленном пунктами 5.1., 5.2. договора, подтверждается материалами дела. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено. Расчёт задолженности за период 05.01.2010 – 02.09.2013 в размере 113 218 руб. 28 коп. ответчиком не оспорен (расчёт т.1  л.д. 14).

Вместе с тем, при рассмотрение настоящего дела судом апелляционной инстанции по правилам первой инстанции ответчиком заявлено о применении исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и неустойки, начисленных за период с 05.01.2010 по 04.11.2010.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200  названного кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Исходя из сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 11778/08 подхода, срок исковой давности по требованиям об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий