Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу n А34-4862/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о чем уведомил Управление Росреестра, заявителю указано на необходимость решения вопроса о расторжении договора аренды в судебном порядке. В уведомлении также указано, что в случае, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, имеются основания для отказа в государственной регистрации.

В связи с тем, что указанные в уведомлении № 16/218/2014-708 от 26.05.2014 замечания в установленный срок устранены не были 01.07.2014 Управлением Росреестра принято решение № 16/218/2014-708 об отказе ИП Сапрыкину Д.Н. в государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 10.02.2011 на объект недвижимости: здание склада (359,2 кв. м) по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (т. 1 л.д.148-149).

В обоснование причин отказа Управление Росреестра, ссылаясь на пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ, указало, что арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного до 30.12.2030. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Это право может быть реализовано через суд. При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на расторжение договора. Арендатор в свою очередь, считает доводы арендодателя о расторжении, договора аренды в одностороннем порядке несущественными, о чем он и уведомил Управление Росреестра. Управление полагает, что для расторжения договора аренды (при недостижении согласия двух сторон) необходимо обратиться в суд.

Не согласившись с решениями Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 и об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на основании представленных документов у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011.

 Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения и действия (бездействия) лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Статьей 13 Закона № 122-ФЗ установлен следующий порядок проведения государственной регистрации прав:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

На основании пункта статьи 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В рассматриваемом случае государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ на срок с 26.05.2014по 26.06.2014  (то есть в пределах срока, установленного в пункте 2 статьи 19 Закона о регистрации), в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

В статье 20 Закона № 122-ФЗ исчерпывающим образом перечислены основания отказа в государственной регистрации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов лежит на заявителе (абзац 10 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, из положений статей 450, 619 ГК РФ следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в статье 619 ГК РФ случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился c заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011). Спорный объект (здание склада) приобретен заявителем у гражданина Коптякова Д.Л. по договору купли-продажи недвижимости от 19.11.2013.

Из рассматриваемых заявлений и пояснений представителя заявителя, следует, что после государственной регистрации права собственности ИП Сапрыкину Д.Н. стало известно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об обременении указанного здания склада правом аренды в пользу гражданина Симонова Е.Л. Заявитель поясняет, что на момент приобретения здания склада и в настоящее время Симонов Е.Л. данным зданием не владеет, арендную плату не платил и не платит.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы досрочно отказаться от исполнения указанного договора, в том числе: в случае если арендатор более чем на десять календарных дней, либо более двух раз подряд задерживает арендные платежи и другие платежи (пункт 6.2.3).

28.04.2014 Сапрыкин Д.Н. направил в адрес Симонова Е.Л. заявление в котором, сославшись на неисполнение им обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренной договором аренды нежилого строения от 10.02.2011, руководствуясь пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.6 указанного договора, заявил об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении.

14.05.2014 ИП Сапрыкин Д.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного между Симоновым Е.Л. и ОАО «Ассортимент» и зарегистрированного 01.09.2011 за номером № 45-45-14/045/2011-587 (т. 1, л.д. 45), с приложением, в том числе, заявления от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011.

Как следует из материалов дела, ОАО «Ассортимент» ранее предпринималась аналогичная попытка одностороннего отказа от исполнения договора аренды в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы (письмо от 12.07.2013 № 37, т. 1, л.д. 77). Симонов Е.Л. о своем отношении к этой попытке сообщал руководителю Управления Росреестра (письмо от 31.07.2013, т. 1, л.д. 76), по его мнению, указанная инициатива являлась незаконной, поскольку обстоятельства, на которые ссылался арендодатель, являлись несуществующими (т. 1 л.д 76).

В отзыве Симонов Е.Л. указывал, что денежные средства в оплату цены договора были внесены в начале октября 2011 в размере 180 000 руб. за три года. В соответствии с п. 3.7 договора аренды, приходный кассовый ордер ОАО «Ассортимент» с печатью организации