Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу n А34-4862/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12940/2014

г. Челябинск

09 декабря 2014 года

Дело № А34-4862/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сапрыкина Дмитрия Николаевича на решение Арбитражного суда Курганской области от 13.10.2014 по делу № А34-4862/2014 (судья Обабкова Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Сапрыкина Дмитрия Николаевича  -   Кузьмина Евгения Алексеевна (доверенность от 16.06.2014 б/н);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области  - Рогова Анна Петровна (доверенность от 20.09.2013 № 79);

Симонова Евгения Львовича - Ятченко Вячеслав Владимирович (доверенность от 20.06.2014 № 45 АА 0476278).

Индивидуальный предприниматель Сапрыкин Дмитрий Николаевич (далее - заявитель, ИП Сапрыкин Д.Н.) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Кетовский район, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленное уведомлением от 26.05.2014 №16/218/2014-708; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011) (дело № А34-3581/2014).

Так же ИП Сапрыкин Д.Н. обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленного сообщением от 01.07.2014 № 16/218/2014-708; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011) (дело № А34-4862/2014).

Определениями Арбитражного суда Курганской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Симонов Евгений Львович (далее – Симонов Е.Л., третье лицо) (т. 1, л.д. 7-8, т. 2, л.д. 1-2).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.09.2014 (т. 3, л.д. 22-24) по ходатайству ИП Сапрыкина Д.Н. дела № А34-3581/2014, №А34-4862/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера: № А34-4862/2014 (т. 3 л.д. 22-24).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 13.10.2014 (резолютивная часть оглашена 07.10.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано (т.3 л.д. 72-79).

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Сапрыкин Д.Н. (далее также – податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 3 л.д.84-87).

Податель жалобы полагает, что решение об отказе в государственной регистрации прекращения спорного договора аренды не основано на законе, нарушает права и законные интересы заявителя. Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) прямо предусмотрена сторонами в п. 6.2 договора от 10.02.2011 по основаниям, перечисленным в п.п. 6.2.1-6.2.6 данного договора. ИП Сапрыкин Д.Н.  в порядке, предусмотренном  п.3 ст. 450 ГК РФ уведомил арендатора письмом от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора от 10.02.2011 в одностороннем порядке в связи с  принятием арендодателем такого решения в соответствии с условием п. 6.2 договора. При таких обстоятельствах апеллянт полагает, что договор аренды нежилого строения от 10.02.2011 прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.

Лица, участвующие в деле, приняли участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 АПК РФ.

К дате судебного заседания Симонов Е.Л. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Третье лицо полагает, что судом первой инстанции в полном объеме изучены все представленные в материалы дела доказательства. 

В судебном заседании представитель ИП Сапрыкина Д.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Представитель Симонова Е.Л. также возражал относительно доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.02.2011 между открытым акционерным обществом «Ассортимент» (далее - ООО «Ассортимент») и Симоновым Е.Л. был заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15-20) (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО «Ассортимент») обязуется предоставить арендатору (Симонов Е.Л.) во временное пользование, за плату нежилое строение, расположенное по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, срок аренды - с даты заключения договора аренды по 31.12.2030 (пункт 1.6).

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы досрочно отказаться от исполнения указанного договора, в том числе: в случае если арендатор более чем на десять календарных дней, либо более двух раз подряд задерживает арендные платежи и другие платежи (пункт 6.2.3).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 45-0-1-998/4045/2014-2013 от 06.06.204 (т. 1, л.д. 59) 01.09.2011 за номером № 45-45-14/045/2011-587 был зарегистрирован заключенный между ОАО «Ассортимент» и Симоновым Е.Л. договор аренды склада, расположенного по адресу: с. Кетово, ул. Молодежная, 14. площадью 359,2 кв. м, инв. номер 5722, литер Д.

Письмом от 12.07.2013 № 37 ОАО «Ассортимент» уведомило Симонова Е.В. об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды от 10.02.2011 (т. 1, л.д. 77).

31.07.2013 Симоновым Е.Л. было направлено в Управление Росреестра возражение по прекращению регистрации договора аренды. В письме Симонов Е.Л. излагает, что арендодатель уведомил его о досрочном одностороннем расторжении указанного договора по инициативе арендодателя. Указанная инициатива является незаконной, поскольку обстоятельства, на которые ссылается арендодатель, являются несуществующими. Полагает, что арендодателем - ОАО «Ассортимент» - будет (или уже была) предпринята попытка регистрации расторжения договора аренды в одностороннем порядке, с прекращением записи об обременении строения арендой. Просил отказать в государственной регистрации указанного заявления о расторжении в случае его подачи, приостановить регистрацию - в случае нахождения такого заявления в производстве Управления Росреестра, осуществить обязательное уведомление его как арендатора объекта недвижимости (т. 1, л.д. 106).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 19.08.2013 по делу № А34-3651/2014 принято заявление ОАО «Ассортимент» о признании его несостоятельным (банкротом), введении в отношении него процедуры наблюдения (т. 1, л.д. 60-61).

Уведомлением № 14/509/2013-638 от 03.09.2013 Управления Росреестра приостановлена государственная регистрация прекращения действия договора аренды от 10.02.2011 на здание склада (359,2 кв. м), расположенного по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский район, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, сроком до 03.10.2013, начиная с 03.09.2013. В качестве основания приостановления указано, что арендатор считает доводы арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке несущественными, полагает, что для расторжения договора аренды (при недостижении согласия двух сторон) необходимо обратиться в суд (т. 1, л.д. 116-115).

Так же установлено, что 19.09.2013 Арбитражным судом Курганской области принято заявление ОАО «Ассортимент» (т. 1, л.д. 78-80) о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды между ОАО «Ассортимент» и Симоновым Е.Л. от 10.02.2011 в отношении здания склада (359,2 кв. м), расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, оформленное уведомлением от 03.09.2013 № 14/509/2013-638 (дело № А34-5349/2013).

Определением Арбитражного суда от 19.09.2013 по делу № А34-3651/2013 удовлетворено заявление ОАО «Ассортимент», введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим ОАО «Ассортимент» утвержден арбитражный управляющий Лапузин А.В. (т. 1, л.д. 62-67).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 15.10.2013 производство по делу № А34-5349/2013, по заявлению ОАО «Ассортимент» о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды между ОАО «Ассортимент» и Симоновым Е.Л. от 10.02.2011 в отношении здания склада (359,2 кв. м), расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, оформленное уведомлением от 03.09.2013 № 14/509/2013-638, прекращено в связи с отказом от иска (т. 1, л.д. 68-69).

19.11.2013 между Коптяковым Д.Л. и Сапрыкиным Д.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно пункту 1.1 которого продавец (Коптяков Д.Л.) обязался передать в собственность покупателя (Сапрыкина Д.Н.), а покупатель - принять и оплатить здание склада, назначение: складское, общей площадью 359,2 кв. м, инвентарный номер: 5722, Литер: Д, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 45:08:040206:577, расположенное по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, д. 14 (т. 1, л.д. 21).

В пункте 1.2 договора купли-продажи от 19.11.2013 указано, что продаваемое по настоящему договору имущество является собственностью продавца. Имущество обременено правом аренды (арендатор Симонов Е.Л., договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 01.09.2011, номер регистрации № 45-45-14/045/2011-587).

Согласно акту приема-передачи от 19.11.2013 Коптяков Д.Л. передал, а Сапрыкин Д.Н. принял в собственность указанное выше имущество без претензий (т. 1 л.д. 22).

На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2013 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.11.2013 Сапрыкину Д.Н. 18.12.2013 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № 45-АА 679779 на спорный объект недвижимости (т. 1, л.д. 23).

Заявлением от 28.04.2014 ИП Сапрыкин Д.Н. уведомил арендатора Симонова Е.Л. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды нежилого строения от 10.02.2011, руководствуясь пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.6. указанного договора (т. 1, л.д. 49, 50). Указанное заявление получено Симоновым Е.Л. 07.05.2014, согласно отметке в уведомлении органа почтовой связи (т. 1, л.д. 51-53).

14.05.2014 ИП Сапрыкин Д.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного между Симоновым Е.Л. и ОАО «Ассортимент» и зарегистрированного 01.09.2011 за номером №45-45-14/045/2011-587 (т. 1, л.д. 45).

К заявлению ИП Сапрыкиным были представлены следующие документы: заявление от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011; почтовая квитанция № 92443 от 28.04.2014; опись вложения в заказное письмо от 28.04.2014; почтовое уведомление о вручении от 09.05.2014.

В ходе правовой экспертизы государственным регистратором были выявлены замечания, препятствующие государственной регистрации. В связи с чем, государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации) на срок по 26.06.2014, начиная с 26.05.2014, о чем было заявителю направлено уведомление № 16/218/2014-708 от 26.05.2014 (т. 1 л.д. 25-26).

В качестве основания для приостановления в уведомлении указано, что арендодателем нарушены нормы статей 450, 619 ГК РФ - арендатору не направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Также регистрирующим органом указано, что арендатор посчитал доводы арендодателя о расторжении договора несущественными,