Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2014 по делу n А76-11094/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

  Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы в отношении спорных условий договора от 31.01.2014 № 2242-14 (раздел I, пункты 4.1.4, 6.2, 8.5, 8.7 договора, приложение 2 к договору), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Устанавливая пункт 4.1.4 договора о праве арендодателя на расторжение договора аренды в редакции, согласно которой арендодатель праве «требовать досрочного расторжения договора, в случае если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации», суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу статьи 619 Кодекса иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, помимо указанных в названной статье, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены только по соглашению сторон. Поскольку стороны      не достигли соглашения по вопросу об иных основаниях досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, помимо указанных в статье 619 Кодекса, суд первой инстанции принял пункт 4.1.4 договора в редакции с учетом нормативного урегулирования.

Выводы суда первой инстанции в указанной части являются правильными, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона.

Установив, что стороны не исключили применение диспозитивной нормы – подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса и не достигли соглашения по основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, помимо указанных в статье 619 Кодекса, суд первой инстанции правомерно установил пункт 4.1.4 договора в редакции с учетом нормативного урегулирования.

Утверждение подателя жалобы о том, что пункт 4.1.4 договора в редакции, установленной судом первой инстанции, допускает двусмысленное толкование условий договора в части возможности арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке, по мнению судебной коллегии, является надуманным.

В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу названной нормы закона на право стороны договора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным соглашением сторон, должно быть прямо и однозначно указано в договоре.

В пункте 4.1.4 договора в редакции, установленной судом первой инстанции, указания на право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Кодекса не имеется. 

Следует также принять во внимание положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что если иное                         не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В рассматриваемом случае договор аренды в отношении спорного земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается сторонами на срок 7 лет (пункт 2.1 договора, по которому разногласий у сторон не имеется).

По мнению судебной коллегии, пункт 4.1.4 договора в редакции, установленной судом первой инстанции, не противоречит названной выше норме Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку обстоятельства, указанные в данном пункте в соответствии со статьей 619 Кодекса, могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка и, соответственно, служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. 

 Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя в установлении раздела I, пунктов 6.2, 8.5, 8.7 договора и приложения 2 к договору (акт приема-передачи земельного участка) в редакции арендатора, суд первой инстанции не учел следующее.  

Как указано выше, процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В рассматриваемом случае такие параметры судом первой инстанции в части спорных условий раздела I, пунктов 6.2, 8.5, 8.7 договора, приложения 2 к договору не были установлены в резолютивной части решения, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, не были определены, следовательно, неопределенность в правоотношениях сторон сохранилась, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению как принятое с нарушением норм процессуального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По существу выводов суда первой инстанции о законности и обоснованности редакций, предложенных обеими сторонами, судебная коллегия указывает следующее.

Отказывая истцу в принятии предложенной им редакции пункта 6.2 договора (исключении из пункта 6.2 договора следующей фразы «...: по требованию Арендодателя, ...», «..., а также в случаях, указанных в п. 4.1.4.», суд первой инстанции исходил из того, что пункт 4.1.4 договора был установлен, как указано выше, с учетом нормативного урегулирования предусмотренного в статье 619 Кодекса.

По мнению судебной коллегии, пункт 6.2 договора об основаниях досрочного прекращения договора подлежит исключению из договора, поскольку данный пункт в том виде как он сформулирован как истцом («Договор досрочно прекращается: по решению суда, по соглашению сторон на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации»), так и ответчиком («Договор досрочно прекращается: по требованию арендодателя, по решению суда, по соглашению сторон на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в п. 4.1.4.») не оказывает никакого влияния на сущность договорных отношений, с учетом того, в какой редакции судом первой инстанции был установлен пункт 4.1.4 договора.

Отказывая истцу в исключении пункта 8.5 из договора, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривают диспозитивное регулирование вопроса о праве арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в связи с чем суд          не вправе устанавливать условия рассматриваемого соглашения, которые                не предписаны законом или иными правовыми актами и возможны только по соглашению сторон.

Данные выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными.   

Ответчиком была предложена следующая редакция пункта 8.5 договора: «Арендные прав не могут быть предметом залога, внесены в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия собственника спорного земельного участка.».

При применении пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, на положения которого сослался суд первой инстанции, делая вывод о диспозитивном регулировании вопроса о праве арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, следует учитывать, что положения названного пункта распространяется только на аренду частных земельных участков, а также государственных и муниципальных земельных участков, договор аренды которых заключен на срок до 5 лет (включительно) либо на неопределенный срок.

Как указано выше, в рассматриваемом случае договор аренды в отношении спорного земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается сторонами на срок 7 лет.  

  Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

С учетом названных норм закона пункт 8.5 в том виде, как он сформулирован ответчиком, должен быть исключен из договора.

Отказывая в исключении из пункта 8.7 договора следующей фразы «... и исключительно при условии предварительного согласования данных работ с арендодателем.», суд первой инстанции исходил из того, названный пункт договора в редакции, предложенной истцом, нарушит права собственника земельного участка, гарантированные статьей 209 Кодекса и статьями 39, 40  Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

 Ответчиком была предложена следующая редакция пункта 8.7 договора: «Обеспечение Арендатором проведения кадастровых работ на арендуемом земельном участке, обращение Арендатора с заявлением о постановке земельных участков или частей земельного участка на кадастровый учет, осуществляется за счет средств Арендатора и исключительно при условии предварительного согласования данных работ с Арендодателем.».     

По мнению судебной коллегии, пункт 8.7 договора также подлежит исключению из договора, поскольку данный пункт не оказывает никакого влияния на сущность договорных отношений.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, урегулированы в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Обязательственные арендные отношения между сторонами по поводу земельных участков этим законом        не регулируются.

         Отказывая в исключении из раздела I договора и из приложения № 2 к договору (акт приема-передачи), содержащих описание передаваемого в аренду земельного участка, следующей фразы «..., с разрешенным использованием под военный городок, ...», суд первой инстанции исходил из того, что на дату судебного разбирательства вид разрешенного использования земельного участка, определенный как «под военный городок» не был изменен. 

         Указанный вывод суда первой инстанции подателем жалобы                      не опровергнут.

         Согласно сведениям кадастрового паспорта спорного земельного участка, составленного по состоянию на 04.07.2014 (т. 2, л.д. 14), вид разрешенного использования земельного участка с кадастровый номером 74:36:0507006:9 определен «под военный городок».

         Судебными актами по ранее рассмотренным делам, на которые ссылается истец в жалобе, с учетом предмета рассмотренных требований вид разрешенного использования указанного земельного участка также                    не изменялся. Соответствующие доводы жалобы основаны на неправильном понимании содержания данных судебных актов и неправильном толковании статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Установление вида разрешенного использования спорного земельного  участка не является предметом рассмотрения настоящего спора.

         В связи с указанным, раздел I договора и приложение № 2 к договору (акт приема-передачи) в части описания передаваемого в аренду земельного участка следует принять в редакции, предложенной ответчиком.

С учетом изложенного, решение суда в обжалуемой части, касающейся  раздела I, пунктов 6.2, 8.5, 8.7 договора аренды № 2242-14 от 31.01.2014 и приложения 2 к данному договору, следует изменить как принятое с нарушением норм материального и норм процессуального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В части, касающейся пункта 4.1.4 договора аренды № 2242-14 от 31.01.2014, решение суда следует оставить без изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с изменением решения в обжалуемой части относятся на ответчика. В связи с чем с Территориального управления Росимущества в пользу предпринимателя Наймушиной А.Н. следует взыскать 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе (т. 3, л.д. 47).  

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2014 по делу № А76-11094/2014 в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны принять раздел I, пункты 6.2, 8.5, 8.7 договора аренды № 2242-14 от 31.01.2014 земельного