Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2014 по делу n А76-11094/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11934/2014

г. Челябинск

24 ноября 2014 года

Дело № А76-11094/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания               Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2014 по делу № А76-11094/2014 (судья Шумакова С.М.).   

В судебном заседании (до и после перерыва) принял участие представитель индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны – Фальковский В.В. (доверенность от 19.04.2013).

Индивидуальный предприниматель Наймушина Анна Николаевна (далее – предприниматель Наймушина А.Н., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее – Территориальное управление Росимущества, ответчик), в котором просила урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды от 31.01.2013 № 2242-14 в отношении условий, изложенных в разделе I, пунктах 2.2, 3.1, 3.2, 3.6, 3.7, 4.1.4, 6.1, 6.2, 8.4., 8.5, 8.7, приложении 1/2010, 1/2011, 1/2012, 1/2013, приложении 2, приняв их в редакции истца (исковое заявление - т. 1, л.д. 12-17). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), Тартаковский Сергей Викторович, Тартаковская Татьяна Валерьевна (определение суда от 23.05.2014 – т. 1, л.д. 5-11; определение суда от 13.08.2014 – т. 2, л.д. 95-98).

Решением суда первой инстанции от 24.09.2014 (резолютивная часть объявлена 17.09.2014) исковые требования предпринимателя Наймушиной А.Н. удовлетворены частично.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды от 31.01.2014 № 2242-14 земельного участка, площадью 6397 кв. м, являющегося частью земельного участка площадью 15000 кв. м с кадастровым номером 74:36:0507006:9,  следующим образом: 

-пункты 2.2, 3.1, 3.7, приложения № 1/2010, 1/2011, 1/2012, 1/2013 исключены из договора; 

-пункт 3.2 договора принят в редакции: «Порядок расчета арендной платы изменяется при изменении в установленном законодательством порядке кадастровой стоимости, показателей, используемых в качестве коэффициентов при расчете арендной платы, или изменении методики определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной собственности. Основанием для изменения арендной платы является письменное уведомление арендатора. Размер арендной платы определен в Приложении № 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.»;

-пункт 3.6 договора принят в редакции: «Размер арендной платы изменяется при изменении в установленном законодательством порядке кадастровой стоимости, показателей, используемых в качестве коэффициентов при расчете арендной платы или изменении методики определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной собственности»;

-пункт 4.1.4 договора принят в редакции: «Требовать досрочного расторжения договора, в случае если Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; 

-из пункта 8.4 договора исключена следующая фраза «... в течение 30 (тридцати) дней (с момента подписания)...».

В удовлетворении остальной части иска о принятии пунктов договора аренды от 31.01.2014 № 2242-14 в редакции арендатора, а также исключении из договора следующих пунктов суд первой инстанции отказал: 

-в исключении из раздела I договора следующей фразы: «..., с разрешенным использованием под военный городок,...»;

-в исключении из пункта 3.2 договора следующих предложений «Порядок расчета арендной платы может быть изменен при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. Основанием для изменения арендной платы является письменное уведомление арендатора.»;

-в исключении пункта 3.6 из договора;

-в исключении из пункта 6.1 договора следующей фразы «..., за исключением случаев, предусмотренных п. 3.2, 3.3 Договора...»;

-в исключении из пункта 6.2 договора следующих фраз «...: по требованию Арендодателя, ...», «..., а также в случаях, указанных в п. 4.1.4";

-в исключении пункта 8.5 договора;

-в исключении из пункта 8.7 договора следующей фразы «... и исключительно при условии предварительного согласования данных работ с Арендодателем.»;

-в исключении в приложении № 2 к договору следующей фразы «..., с разрешенным использованием под военный городок, ...» (т. 3, л.д. 15-21). 

С принятым по делу решением не согласилась предприниматель Наймушина А.Н. и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит данное решение отменить в той части, в которой речь идет о разделе I, пунктах 4.1.4, 6.2, 8.5, 8.7 договора аренды № 2242-14 от 31.01.2014 и приложении 2 к данному договору как принятое с нарушением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу в указанной новый судебный акт, установив условия договора в редакции истца (т. 3,        л.д. 33-42).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Пункт 4.1.4 договора, установленный в редакции суда, и пункт 6.2 договора, принятый в редакции арендодателя, противоречат положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: допускают двусмысленное толкование условий договора в части возможности арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке, о чем стороны не достигли соглашения.

Пункт 8.5 договора, установленный в редакции арендодателя, противоречит положениям пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца второго части 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» поскольку предусматривает необоснованный запрет арендатору в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, несмотря на то, что спорный договор аренды заключается сторонами на срок более пяти лет.

Пункт 8.7 договора, установленный в редакции арендодателя, противоречит положениям части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», поскольку предусматривает запрет арендатору проводить кадастровые работы в отношении спорного земельного участка без предварительного согласия арендодателя, несмотря на то, что спорный договор аренды заключается сторонами на срок более пяти лет. Статьи 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», на которые сослался суд первой инстанции в решении в обоснование сделанных им выводов, не регулируют спорные отношения.

Раздел I договора и приложение 2 к договору (акт приема-передачи земельного участка) в части указания на такое разрешенное использование спорного земельного участка – «под военный городок», установленные в редакции арендодателя, прямо противоречит содержанию вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 по делу № А76-4474/2013, которым Территориальное управление Росимущества было понуждено к заключению с предпринимателем Наймушиной А.Н. договора аренды в отношении спорного земельного участка в целях сноса жилого дома № 83 по ул. Володарского в г. Челябинске и завершения строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром  площадью застройки 2431 кв. м, находящегося по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина – пр-т Свердловский. Военного городка на спорном земельном участке не имеется. Ситуация, когда в отношении одного и того же земельного участка устанавливаются два вида разрешенного использования, является недопустимой. Между тем раздел I договора и приложение 2 к договору (акт приема-передачи земельного участка), установленные в редакции арендодателя, создают именно такую ситуацию.  

Отзывы на апелляционную жалобу от участвующих в деле лиц в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.11.2014 до 16 час. 40 мин. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» в режиме «он-лайн» 10.11.2014. 

Явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции (до и после перерыва) обеспечила только предприниматель Наймушина А.Н.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.  

Представитель предпринимателя Наймушиной А.Н. в судебном заседании поддержал доводы жалобы в полном объеме. Представил пояснения по делу, оформленные в письменном виде, в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Пояснил суду апелляционной инстанции о том, что решение суда от 24.09.2014 обжалуется истцом только в части в той части, в которой речь идет о разделе I, пунктах 4.1.4, 6.2, 8.5, 8.7 договора аренды № 2242-14 от 31.01.2014 и приложении 2 к данному договору, в остальной части указанное решение истцом не обжалуется.

Возражения  против пересмотра решения суда по настоящему делу в апелляционном порядке только в обжалуемой истцом части от участвующих в деле лиц в суд апелляционной инстанции не поступили. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие соответствующих возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается судом апелляционной инстанции в только обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 по делу № А76-4474/2013 (т. 1, л.д. 34-84) Территориальным управлением Росимущества принято распоряжение от 31.01.2014 № 27-р о предоставлении предпринимателю Наймушиной А.Н. в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 6397 кв. м, являющегося частью земельного участка площадью 15000 кв. м с кадастровым номером 74:36:0507006:9, находящегося в собственности Российской Федерации, для сноса жилого дома № 83 по ул. Володарского в г. Челябинске и завершения строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром  площадью застройки 2431 кв. м, находящегося по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина – пр-т Свердловский, сроком на 7 лет (т. 1, л.д. 32, 33).

Территориальным управлением Росимущества в адрес предпринимателя Наймушиной А.Н. направлен подписанный руководителем Территориального  управления Росимущества Каягиным Б.А. договор аренды от 31.01.2014             № 2242-14 в отношении обозначенного земельного участка (т. 1, л.д. 21-25).

Предприниматель Наймушина А.Н. данный договор аренды от 31.01.2014 № 2242-14 получила (т. 1, л.д. 26), с предложенными арендодателем условиями договора не согласилась, в связи с чем направила в адрес ответчика протокол разногласий (т. 1, л.д. 27, 28). 

По результатам рассмотрения указанного протокола разногласий истцом  получен ответ от 08.04.2014 № 03909 об его отклонении (т. 1, л.д. 29-31).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Наймушиной А.Н. в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 2242-14.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – Кодекс) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Кодекса, если условие договора                    не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Заключаемый между сторонами договор аренды в отношении земельного участка является публичным, его заключение носит обязательный характер для Территориального управления Росимущества. Согласно статье 445 Кодекса возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются