Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу n А76-10911/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Вопреки доводам апеллянта, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Как следует из пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении № 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении № 582, вступившим в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 15837/11 от 17.04.2012, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты «а» - «д») Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом «д» пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из правовой позиции, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10782/13 от 17.12.2014, указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Из материалов настоящего дела усматривается, что размер арендной платы по анализируемому договору рассчитан на основании решений Магнитогорского городского собрания депутатов от 25.06.2008 № 108,109, Постановления Правительства Челябинской области от 24.04.2008 № 284-ЗО «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Челябинской области», Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В период существования отношений сторон арендных отношений сторон, начиная с 01.01.2012 размер кадастровой стоимости земельного с кадастровым номером 74:33:0125001:112 составлял  17 192 545 руб. 72 коп.  (кадастровая выписка на л.д. 42 т.1) и был изменен за пределами спорного периода (30.09.2013) вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-25698/2013 от 06.02.2014 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

С учетом представления земельного участка ООО «М газ» в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и применительно к приведенному выше обоснованию, размер годовой арендной платы ограничен 343 850 руб. 91 коп. (2 % от 17 192 545 руб. 72 коп.).

Соответственно, размер арендной платы по договору, произведенный на 2012, 2013 годы с применением ставки арендной платы  0,3% (целевое использование участка - строительство) и коэффициент К1, учитывающий вид деятельности арендатора  1,5 не превышал предельного значения (расчет платы на л.д. 19 т. 1).

В связи с завершением строительства автомобильной газозаправочной станции и  изданием постановления № 2017-П от 19.02.2013 расчет арендной платы произведен арендодателем с применением ставки арендной платы 3%, предусмотренной при целевом использовании участка - эксплуатация автомобильной газозаправочной станции и коэффициента К1, учитывающий вид деятельности арендатора 5 (розничная торговля сжиженным нефтяным газом на газозаправочных станциях). Таким образом, размер арендной платы за один  месяц в период с апреля по сентябрь 2013 года составил 2 578 881 руб. 84 коп в год или 214 906 руб. 82 коп. в месяц (т. 1 л.д. 24).

Оценивая доводы подателя апелляционной жалобы о превышении указанного размера предельного размера годовой арендной платы (два процента от кадастровой стоимости земельного участка) и неправомерности применения значений ставок и коэффициентов арендной платы, обусловленных эксплуатацией автомобильной газозаправочной станции до осуществления государственной регистрацией права собственности на нее, судебная коллегия исходит из следующего.

Материалами дела подтверждено завершение строительства и ввод в эксплуатацию    автомобильной газозаправочной станции постановлением администрации г. Магнитогорска от 19.02.2013 № 2017-П, которым утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства  (т. 1 л.д. 13).

Данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы, начиная с марта 2013 года, показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для иных видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора. С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству указанного объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию автомобильной газозаправочной станции. При этом законом Челябинской области и нормативными правовыми актами органа местного самоуправления (города Магнитогорска) в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчета размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объемы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растет в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Оснований для применения ставок и коэффициентов, установленных для расчета размера платы за землю, используемую арендатором для  строительства, пониженный размер которых обусловлен невозможностью извлечения доходов от эксплуатации строящегося объекта, после ввода объекта в эксплуатацию не имеется.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления обществом «М газ» на спорном земельном участке после марта 2013 года хозяйственной деятельности по эксплуатации вновь возведенного объекта по его функциональному назначению, в материалы дела представлено не было.

Доводы апеллянта о получении свидетельства о государственной регистрации права собственности 19.08.2013, заявленные в контексте невозможности эксплуатации объекта до указанной даты, подлежат отклонению.

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 44) усматривается, что 19.08.2013 обществу была осуществлена его повторная выдача. При этом, государственная регистрация права собственности ООО МГК «М газ» на автомобильную газозаправочную станцию произведена на основании вышеназванного разрешения на разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства 03.07.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за №74-74-33/223/2013-140. Таким образом,  в силу пункта 2 статьи 2 Федерального Закона №122-ФЗ от 21.07.1997  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  датой возникновения права собственности  является 03.07.2013.

Так как, пунктом 2 статьи 13  названного закона установлен заявительный характер государственной регистрации, осуществляемой по инициативе правообладателей, осуществление государственной регистрации права на автомобильную газозаправочную станцию по истечении почти пяти месяцев после оформления правоустанавливающих документов, было обусловлено исключительно действиями ответчика.

Ссылка апеллянта на невозможность осуществления эксплуатации автомобильной газозаправочной станции до ее регистрации в качестве опасного объекта и получения соответствующей лицензии, также не может быть признана обоснованной.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и приложением № 1 к нему к категории опасных производственных объектов относятся объекты, на которых используются, перерабатываются,  хранятся, транспортируются опасные вещества, в том числе горючие вещества - жидкости, газы, способные самовозгораться, а также возгораться от источника зажигания и самостоятельно гореть после его удаления.

Статьей 9 названного закона установлены требования промышленной безопасности к эксплуатации опасного производственного объекта, в том числе обязанность организации, эксплуатирующей опасный производственный объект, соблюдать положения настоящего закона, иметь лицензию на осуществление конкретного вида деятельности в области промышленной безопасности, подлежащего лицензированию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 6 постановления Правительства Российской Федерации от 24.11.1998 № 1371 (ред. от 15.08.2014) «О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов», объекты, вводимые в установленном порядке в эксплуатацию, подлежат регистрации в государственном реестре не позднее 20 рабочих дней со дня поступления сведений, предусмотренных пунктом 5 настоящих правил.

В соответствии с указанным пунктом для регистрации объектов в государственном реестре организации, эксплуатирующие эти объекты, не позднее 10 рабочих дней со дня начала их эксплуатации представляют в установленном порядке на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, сведения, характеризующие каждый объект.

Требования к пакету документов, представляемому эксплуатирующей организацией в регистрирующий орган установлены пунктом 23 Административного регламента Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по исполнению государственной функции по регистрации опасных производственных объектов и ведению государственного реестра опасных производственных объектов, утвержденному приказом Ростехнадзора от 04.09.2007 № 606.

При этом, документы, подтверждающие права собственности и владения опасным производственным объектом относятся к дополнительным сведениям, которые представляются эксплуатирующей организацией по запросу специалиста регистрирующего органа (пункты 23.1 и 23.1.2 названного регламента).

В отсутствие сведений о запросе у ООО «М газ» свидетельства о государственной регистрации права собственности, довод апеллянта о невозможности регистрации объекта в государственном реестре опасных производственных объектов до регистрации права подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах осуществление регистрации объекта в государственном реестре опасных производственных объектов 16.08.2013  (карта регистрации на л.д. 76-77, т. 2), выдача 13.10.2013 лицензии  на эксплуатацию взрывоопасного объекта обществу с ограниченной ответственностью «Шторм» (т. 2 л.д. 78-80), также как и осуществление государственной регистрации права собственности на вновь возведенную автомобильную газозаправочную станцию 03.07.2013 не могут быть признаны обстоятельствами, объективно препятствующими эксплуатации объекта ответчиком.

Кроме того, размер арендной платы за использование земельного участка не может быть поставлен в зависимость от извлечение полезных свойств расположенного на нем объекта недвижимости.

В этой связи, размер арендной платы  правомерно определен судом первой инстанции исходя из фактического вида разрешенного использования земельного участка, обусловленного вводом объекта в эксплуатацию начиная с марта 2013 года, с применением ставки арендной платы 3% предусмотренной при целевом использовании участка - эксплуатация автомобильной газозаправочной станции и коэффициента К1, учитывающий вид деятельности арендатора 5 (розничная торговля сжиженным нефтяным газом на газозаправочных станциях).

Поскольку доводы встречного искового заявления и расчет неосновательного обогащения основан ООО «М газ» на исчислении размера арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости за период с 01.03.2013 по 31.09.2013 (установленной в качестве предельного размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта), оснований для удовлетворения требований ООО «М газ» не имелось по аналогичным основаниям.

Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии противоречий между выводами суда о размере арендной платы за один квартал (214 906 руб. 82 коп.) и задолженности за период с 01.05.2013 по 30.09.2013 (с учетом частичной оплаты составляющей 1 228 558 руб. 92 коп.) приведены без учета исправления технической ошибки определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2014 (т. 2 л.д. 39). В соответствии с указанным определением сумма 214 906 руб. 82 коп. подлежала указанию в качестве размера арендной платы за один месяц.

Имеющийся в материалах дела расчет пени в сумме 51 178 руб. 95 коп. (л.д. 27 т.1) исключает обоснованность доводов ООО «М газ» о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения