Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 по делу n А07-4613/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с. Каран-Кункас,                         ул. Победы, д. 18, Акберовым Ф.С. (т. 1, л. д. 129).

12 декабря 2013 года между Комитетом (продавец) и ИП Акберовым (претендент) заключен договор о задатке № 19/2013-П (т. 1, л. д. 48, 49).

В соответствии с пунктом 1.1 договора претендент для участия в аукционе по продаже объекта недвижимости, находящегося в собственности сельского поселения Карановский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан: нежилые помещения в административном здании общей площадью 311,3 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с. Каран-Кункас, ул. Победы, д. 18, с земельным участком перечисляет в наличной форме, а продавец принимает на расчётный счёт задаток в размере 32 060 руб. Указанный задаток вносится претендентом в качестве обеспечения обязательств по оплате нежилого помещения в соответствии с информационными сообщениями, опубликованными в газете «Октябрь» от 14.12.2013 № 100 (8974).

Главой Карановского сельсовета вынесено распоряжение от 09.12.2013             № 43 об объявлении открытого аукциона по продаже муниципального имущества, в том числе нежилых помещений в административном здании по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с. Каран-Кункас,                         ул. Победы, д. 18, площадью 311,3 кв. м и земельного участка общей площадью 2479 кв. м, кадастровый номер 02:40:040601:498 с начальной ценой 320 600 руб. (т. 1, л. д. 98). 

В материалах дела содержится копия газеты муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан «Октябрь» от 14.12.2013 № 100 (8974) (т. 1, л. д. 85, 86), копия газеты на башкирском языке «Акмулла тояге» от 14.12.2013 № 100 (8974) (т. 1, л. д. 51, 52), информационное сообщение в сети Интернет на сайте Администрации СП (т. 1, л. д. 95-97), в которых размещена информация о проведении спорных торгов 03.02.2014 в 15-00 по местному времени с указанием адреса проведения торгов.  

13 января 2014 года Комитет направил истцу письмо № 02 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 27.10.2011 № 50 в связи с предстоящими торгами по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с. Каран-Кункас, ул. Победы, д. 18 (т. 1, л. д. 46, 47).

Из итогового протокола заседания комиссии по приватизации объекта, находящегося в собственности муниципального образования сельское поселение Карановский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан, от 03.02.2014 следует, что в торгах принимали участие Ахмеров А.А. (ответчик по делу), Галиакберов Ф.Р., ИП Акберов (истец по делу). В ходе проведения торгов наибольшую цену предложил Ахмеров А.А., который и признан победителем аукциона (т. 2, л. д. 132, 133).     

          По итогам торгов между Администрацией поселения (продавец) и   Ахмеровым А.А. (покупатель) заключен спорный договор купли-продажи от 20.02.2014 № 01, предметом которого являются нежилые помещения в административном здании, общей площадью 311,3 кв. м, в том числе: этаж «1» литер «А»: кабинет специалиста 10,6 кв. м, кабинет специалиста 20,1 кв. м, коридор 2,6 кв. м, торговое помещение 10,4 кв. м, торговое помещение 24,3 кв. м, коридор 9,8 кв. м,; этаж «1» литер «А1»: коридор 55,4 кв. м, раздевалка 8,2 кв. м, душевая 2,1 кв. м, туалет 1,5 кв. м, склад 12,6 кв. м, склад 31 кв. м, пекарня 30,4 кв. м, пекарня 44,4 кв. м, торговое 15,1 кв. м; этаж «1» литера «а»: топочная 9,3 кв. м; этаж «1» литера «а1»: тамбур 5,4 кв. м, а также земельный участок общей площадью 2479 кв. м, кадастровый номер 02:40:040601:498, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственного цеха по обработке сельхозпродукции, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н,                         с. Каран-Кункас, ул. Победы, д. 18. 

Право собственности Ахмерова А.А. на нежилое помещение общей площадью 276,6 кв. м, этаж – 1, номера на поэтажном плане – 8, 9, 10, 13-25, и нежилое помещение площадью 34,7 кв. м, этаж – 1, номера на поэтажном плане – 11, 12, по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с. Каран-Кункас, ул. Победы, д. 18, и земельный участок общей площадью 2479 кв. м, кадастровый номер 02:40:040601:498 зарегистрировано 12.03.2014 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 20.02.2014 № 01, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.03.2014 серии 04 АД № № 607510, 607512, 607511, (т. 2, л. д. 134-136).

Истец, ссылаясь на то, что проведением указанных торгов и продажей имущества по результатам торгов Ахмерову А.А. нарушено преимущественное право ИП Акберова на приобретение имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, обратился в суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец участвовал в торгах, не является лицом, выигравшим их, соответственно, не является лицом, чьи права могут быть нарушены оспариваемыми торгами по причине допущенных при проведении торгов нарушений. При этом суд не согласился с доводами истца о наличии допущенных при проведении торгов нарушений. Также суд указал, что у истца отсутствует преимущественное право на приобретение имущества в порядке Закона № 159-ФЗ. Так, суд указал, что договор аренды от 26.04.2010                 № 35 не был зарегистрирован в установленном порядке, в нем не указан адрес предмета аренды, истцом не представлен документ, подтверждающий факт передачи спорного имущества ему от ОАО «Карановский» по указанному договору, в договоре отсутствуют сведения о том, на основании чего имущество принадлежит арендодателю - ОАО «Карановский». Договор аренды от 27.10.2011 № 50, будучи заключенным на период с 25.10.2011 по 25.10.2016, на момент принятия решения об объявлении аукциона в установленном порядке зарегистрирован не был. Кроме того, по состоянию на 01.07.2013 (статья 3 Закона № 159-ФЗ) он действовал менее 2 лет, следовательно, не может служить основанием для возникновения у истца преимущественного права на выкуп спорного имущества без торгов.

          Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

          В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

  Лицо, обращающееся в суд за защитой своих прав, должно доказать наличие защищаемого и нарушенного ответчиками права.

          Из существа исковых требований и доводов апелляционной жалобы                  ИП Акберова следует, что последний считает проведение указанных выше торгов и продажу имущества по результатам торгов Ахмерову А.А. незаконными по причине нарушения имеющегося у истца преимущественного права на приобретение имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

           Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

  Так, согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона.

  Истец указанным критериям не соответствует ввиду следующего.

          Как указано, одним из обязательных условий наличия преимущественного права на приобретение имущества в порядке Закона № 159-ФЗ является наличие у претендента в отношении испрашиваемого имущества прав арендатора по состоянию на 01.07.2013 непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

  Между тем, в настоящем случае договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 50 датирован 27.10.2011.

  Более того, в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

  Однако, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 27.10.2011 № 50 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только 05.02.2014. Таким образом, как на момент обращения истца в ноябре 2013 года с заявлением о выкупе занимаемых помещений, так и на момент проведения оспариваемых торгов договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.

  Ссылка подателя жалобы на то, что для цели определения его как обладателя преимущественного права на приобретение спорного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ необходимо учитывать наличие у истца в отношении спорного имущества арендных правоотношений на основании договора аренды от 26.04.2010 № 35, заключенного с ОАО «Карановский», является необоснованной, так как из материалов дела не следует, что указанный договор был заключен ОАО «Карановский» от имени собственника имущества –публичного образования.

  При этом следует отметить, что право собственности муниципального образования - сельского поселения Карановский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан на спорные нежилые помещения возникло на основании договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в собственность муниципального образования Карановский сельсовет от 04.08.2004 № 254, а не в порядке приобретения имущества у ОАО «Карановский».

  Доказательства наличия у ОАО «Карановский» права собственности на спорные нежилые помещения в материалах дела отсутствуют.

  Также, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, договор аренды от 26.04.2010 № 35 не был зарегистрирован в установленном порядке, в то время как срок договора в пункте 1.2 определен в один год.

  Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает доводы истца о том, что при организации и проведении оспариваемых торгов допущены нарушения требований законодательства.

  В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

  Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

  Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

  При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на