Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2014 по делу n А47-8487/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

суда первой инстанции.

Поскольку формирование земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202002:8 площадью 5627 кв.м. на основании Распоряжению Главы города Оренбурга от 18.06.2004 г. № 2945-р было произведено для целей строительства, по заявлению другого юридического лица, указанная площадь не может быть признана  используемой для эксплуатации здания.

Доказательств  использования в тех же целях земельного участка площадью 1 252 кв.м. до 25.08.2011, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела не содержат.

Напротив, в соответствии с актом проверки соблюдения земельного законодательства муниципального земельного контроля, подготовленного Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга от 01.04.2010 г. № 49/3 установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 46 строение 1 примерной площадью 600 кв.м., используется Закрытым акционерным обществом «Строительно-инвестиционный холдинг «Ликос» для размещения нежилых помещений, расположенных в трехэтажном здании магазина общей площадью 2333 кв. м (т. 1 л.д. 34).

Подтверждением обстоятельства, что фактически занимаемая и используемая зданием магазина площадь земельного участка за период с 01.01.2009 г. по 24.08.2014 составляет 600 кв.м. является также оформление соглашения № 284 от 05.04.2010 об оплате за фактическое использование земельного участка площадью 600 кв.м., местоположение: г. Оренбург, ул. Салмышская, 46 (т. 1 л.д. 53).

Ссылка подателя апелляционной жалобы на подписание ответчиком названного соглашения в период судебного разбирательства по настоящему делу не изменяет соответствующего волеизъявления сторон. При этом, фактическое использование земельного участка как природного объекта не связано с постановкой земельного участка на кадастровый учет и его формированием в качестве объекта недвижимого имущества.

Одновременно с этим, судебная коллегия отмечает отсутствие правовых оснований для квалификации соглашения № 284 от 05.04.2010  об оплате за фактическое использования земельного участка в качестве документа, оформляющего обязательственные отношения сторон по использованию земельного участка, применительно к положениям статей 421, 425, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по причине отсутствия индивидуализирующих признаков земельного участка, подлежащего передаче в аренду (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса).

Принимая во внимание указанное соотношение долей принадлежащих ответчику нежилых помещений относительно общей площади здания  и определение площади земельного участка, необходимой для их эксплуатации тем же соотношением к площади земельного участка (600 кв.м. : 2333 кв.м. =  0,257 кв.м.), у судебной коллегии не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в этой части.

С учетом площади помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности в здании магазина, долей в праве собственности и прекращения 06.06.2011 у ответчика права собственности на помещение № 1, в период с 01.01.2009 по 24.08.2011 на помещения ответчика приходились следующие площади земельного участка общей площадью 600 кв.м.:

по помещению № 6 - 151,55 кв. м. (589,7 кв.м. х 0,257 кв. м.);

по помещению № 5 - 143,59 кв. м. (558,695 кв.м. х 0,257 кв.м.);

по помещению № 1 - 148,24 кв. м. (576,8 кв.м. х 0,257 кв.м.).

Общая площадь земельного участка  используемого ответчиком составила:

- с 01.01.2009  по 05.06.2011  - 443,38 кв.м. (исходя из площади помещений №№ 6, 5, 1);

- с 06.06.2011 по 24.08.2011 - 295,14 кв.м. (исходя из площади помещений №№ 6, 5).

В отсутствие разногласий сторон, за период с 25.08.2011 по 31.12.2011, после формирования земельного участка 56:44:0202002:88, для расчета площади используемого ответчиком земельного участка подлежит использованию показатель площади 1252 кв.м.

Исходя из площади помещений №№ 6, 5 и размера доли ответчика в праве собственности, определение площади земельного участка, необходимой для их эксплуатации тем же соотношением к площади земельного участка (1252 кв.м. : 2333 кв.м. = 0,537 кв.м.) площадь земельного участка, используемого ответчиком в названный период  составила:

по помещению № 6 - 316,67 кв. м. (589,7 кв.м. х 0,537 кв.м.);

по помещению № 5 - 300,02 кв. м. (558,695 кв.м. х 0,537 кв.м.).

Общая площадь земельного участка, используемого ответчиком в названный период, составила: 616,69 кв.м.

С учетом названного, расчет неосновательного обогащения следует произвести из следующих площадей земельного участка:

за период с 01.01.2009 по 05.06.2011 - 443,38 кв.м.

за период с 06.06.2011 по 24.08.2011 - 295,14 кв.м.

за период с 25.08.2011 по 31.12.2011 - 616,69 кв.м.

Доказанность обстоятельств пользования чужим имуществом, при отсутствии договорных отношений сторон по поводу данного имущества, влечет наличие у пользователя обязанности произвести оплату такого пользования.

В соответствии с нормами действующего законодательства о платности землепользования, ответчик, фактически использующий участок в качестве собственника расположенных на нем объектов недвижимости, обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате, ввиду отсутствия оснований для признания его плательщиком земельного налога.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001          № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

В этой связи, расчет неосновательного обогащения за период 01.01.2009 по 31.12.2009 обоснованно произведен судом первой инстанции на основании постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п «Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области». Учитывая отсутствие разногласий сторон по поводу подлежащей применению показателей кадастровой стоимости и ставки арендной платы, размер неосновательного обогащения за 2009 год составляет 31 751 руб. 51 коп., исходя из расчета  4774,15 (руб./кв.м.) х 1,5% х 443,38 кв. м.

С 01.01.2010 вступили в силу постановление Правительства Оренбургской области № 530-п, определяющее формулу для определения арендной платы и постановление Правительства № 537-п, которым утверждены значения ставок арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков.

Названные постановления Правительства Оренбургской области          № 530-п и № 537-п, нормативно определявшее методику расчета арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.09.2012 по делу № А47-8602/2012 признаны частично не подлежащими применению.

Так, постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п, касающееся установления значения ставок арендной платы признано не подлежащим применению в части пункта 2, предусматривающего применение индекса потребительских цен, а также ряда положений определяющих размер ставки арендной платы  для земельных участков, включая предназначенные для размещения магазинов, ресторанов и кафе (пункты 5.4, 5.6 приложения № 6), которые использованы истцом по настоящему делу для расчета неосновательного обогащения.

По этим основаниям, расчет неосновательного обогащения после 01.01.2010 был произведен судом первой инстанции с применением максимального размера арендной ставки - 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной для земель всех населенных пунктов Оренбургской области, всех видов разрешенного использования, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений нормой абзацев первого и второго подпункта «в» пункта 7 приложения к постановлению правительства Оренбургской области от 26.07.2007 № 256-п «Об утверждении порядка определения размеров и условий внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области».

По мнению судебной коллегии, оснований для применения нормативного акта, регулирующего порядок оплаты за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области, к которым спорный земельный участок не относится, не имеется.

Выводы суда первой инстанции о необходимости применения в рассматриваемой ситуации положений постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582, Правила) со ссылкой на правовую позицию, выраженную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10782/13 и № 15837/1 являются ошибочными.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 15837/11, принципы, закрепленные в вышеназванном постановлении Правительства Российской Федерации, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

В развитие названного, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10782/13 указано, что пунктом 3 Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Так как, в отношении земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации объектов торговли, питания и бытового обслуживания предельный размер арендной платы, определяемой в процентах от кадастровой стоимости, подпунктами «а»-«д» пункта 3 Правил не установлен, приведенные выше положения не могут служить основанием для применения в качестве максимального размера ставок арендной платы, установленных в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области постановлением Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 № 256-п.

Сделав вывод о применении ставки арендной платы в размере 2 процента от кадастровой стоимости для расчета задолженности ответчика судом первой инстанции не учел положения  пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу положений пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В данном случае под сравнимыми обстоятельствами следует понимать такие обстоятельства как расположение в одном населенном пункте земель, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности.

Однако, доказательств применения ставки в размере 2 процента от кадастровой стоимости за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, питания и бытового обслуживания в отношениях с иными хозяйствующими субъектами материалы дела не содержат.

Напротив, в подтверждение размера арендной платы, которая взималась за использование земельных участков аналогичного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Администрацией Оренбурга представлены в материалы дела договоры аренды земельного участка от 16.09.2004 № 4/л-223юр, от 16.05.2006 № 6/д-54юр, № 3355 от 05.10.199 с дополнительными соглашениями (т. 2 л.д. 65-88).

Из дополнительных соглашений к указанным договорам следует, что расчет арендной платы, начиная с 01.01.2010, производился в соответствии с постановлениями Правительства Оренбургской области № 530-п и № 537-п. При этом в отношении земельных участков, используемых для размещения магазинов, торговых центров, торговых комплексов, рынков и др., расположенных в г. Оренбурге применялась ставка арендной платы 8,5% от кадастровой стоимости такого участка, для земельных участков – предназначенных для размещения ресторанов, кафе, баров – 13%, иных  зданий – 3%. При наличии нескольких видов разрешенного использования земельного участка, арендодателем применялось среднеарифметическое значение ставки арендной платы.

Такие же показатели и методика расчетов,