Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А07-2184/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

платежей (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование об освобождении ответчиком из арендуемых помещений (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период и процентов.  

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что первоначально правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договоров аренды от  13.12.2010 № 6-а, от 01.03.2012 №№ 1-в, 1-б, совершенных в отношении нежилых помещений общей площадью 17,8 кв. м, 49,4 кв. м и 13,2 кв. м, расположенных в подвале дома № 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы Чишминского района Республики Башкортостан. Впоследствии, между истцом и ответчиком был подписан договор от 01.07.2012 № 13-а в отношении нежилых помещений общей площадью 80,4 кв. м, расположенных в подвале дома № 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы Чишминского района Республики Башкортостан.

Содержание указанных договоров соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объектов аренды; условиями договоров предусмотрен порядок расчета размера арендной платы.

Спорные нежилые помещения общей площадью 17,8 кв. м, 49,4 кв. м и 13,2 кв. м (в совокупности 80,4 кв. м) переданы предпринимателю          Кучатову Р.К. по актам приема-передачи (т. 2, л.д. 11-13). Поскольку обозначенные акты приема-передачи являются неотъемлемыми частями договоров аренды от  13.12.2010 № 6-а, от 01.03.2012 №№ 1-в, 1-б соответственно, судебная коллегия отклоняет довод подателя жалобы о том, что в указанных актах отсутствует дата их составления.   

Доказательств возврата указанных помещений арендодателю в материалах дела не имеется.

Доказательств, того, что в процессе исполнения договоров аренды от  13.12.2010 № 6-а, от 01.03.2012 №№ 1-в, 1-б и впоследствии договора аренды от 01.07.2012 № 13-а между сторонами возникали разногласия относительно их предмета, в материалах дела также не имеется.  

Предприниматель Кучатов Р.К. производил частичную оплату за техобслуживание помещений в сумме 799 руб. 92 коп., арендных платежей в сумме 7 791 руб. 90 коп. и 12 597 руб. 75 коп. в 2011 г. (т. 2, л.д. 28-30).

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды от 01.03.2012 №№ 1-в, 1-б государственной регистрации не подлежали как заключенные на срок менее одного года (с 01.03.2012 по 01.09.2012). 

Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 13.12.2010 № 6-а и договора аренды от 01.07.2012 № 13-а как заключенных на срок более одного года (с 14.12.2010 по 01.12.2020 и с 01.07.2012 по 01.07.2015 соответственно) суду не представлено.

Вместе с тем согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

  Судебная коллегия также отмечает, что по смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела, что имеет место быть в рассматриваемом случае, свидетельствуют о том, что отношения сторон возникли из спорных договоров аренды.  

  К утверждению подателя жалобы о том, что помещения общей площадью 80,4 кв. м предпринимателю Кучатову Р.К. в действительности                           не передавались, представленные истцом в материалы дела договоры аренды и акты приема-передачи    Кучатовым Р.К. не подписывались, судебная коллегия относится критически.

  О фальсификации данных документов ответчик в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявил, доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности использовать спорные помещения по назначению (в торговых целях) по вине арендодателя не представил.

   Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оснований не следовать принципу состязательности арбитражного процесса судебная коллегия не усматривает, в том числе и с учетом ссылки подателя жалобы на отсутствие средств, необходимых для их оплаты соответствующих экспертиз.  

Судебная коллегия также отмечает, что неиспользование или досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако предприниматель Кучатов Р.К. принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением надлежащим образом не исполнил, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 146 306 руб. 21 коп. за период времени с 01.04.2012 по 31.12.2013 (т. 2, л.д. 10), доказательств погашения задолженности ответчик суду первой инстанции не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), равно как не представил возражений по методике расчета суммы арендной платы.

Проверив представленный истцом расчет арендной платы, судебная коллегия признает его обоснованным, соответствующим условиям спорных договоров аренды.

Согласно положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014 обоснованным по праву.

По расчету суда апелляционной инстанции проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014 с применением ставки рефинансирования 8% годовых, начисленных на сумму 8 931 руб. 61 коп., как указал истец в расчете (т. 2, л.д. 9), составляет 1 311 руб. 95 коп.

8 931 руб. 61 коп. * 8%/360 * 661 день просрочки = 1 311 руб. 95 коп.

Доказательств уплаты задолженности материалы дела                                не содержат.

В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика 146 306 руб. 21 коп.  задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, и    1 259 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку арендных платежей за период с 01.04.2012 по 01.02.2014.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа             не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 5.3 договора аренды от 01.03.2012 № 13-а стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в установленном порядке после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в двухнедельный срок с выселением арендатора из объектов нежилого фонда в случаях: использования переданных в аренду объектов с существенным нарушением арендатором условий, предусмотренных пунктами 2.3.1, 2.3.4 и 2.3.8 настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями; существенного ухудшения имущества; невнесение арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных пунктами 3.3-3.5 договора более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; неиспользование помещения более трех месяцев подряд; в случаях, предусмотренных пунктами 3.5, 3.6 Положения о порядке учета, управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся на территории Чишминского района. 

В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В претензии от 30.12.2013 № 819 (т. 1, л.д. 16-18) обществом «Жилсервис» ставился вопрос о погашении задолженности в установленный в претензии срок до 10.01.2014, а также о расторжении договора аренды от 01.07.2012 № 13-а в связи с длительными неплатежами и использованием помещений с нарушением условий договора (с нарушением требований пожарной безопасности).  

Данное уведомление направлялись ответчику по адресу его проживания (р.п. Чишмы, пер. Почтовый, д. 1, кв. 24) (т. 1, л.д. 20).

Доводов о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в апелляционной жалобе не приведено. 

Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за достаточно длительный период времени с 01.04.2012 по 31.12.2013 (с учетом условия договоров аренды о помесячных платежах авансом), то есть более двух раз подряд.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей и требование об обязании ответчика освободить арендуемые помещения также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 Судебная коллегия соглашается с доводом подателя жалобы о недоказанности истцом того обстоятельства, что предприниматель