Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2007 по делу n А76-7415/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-7415/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-8456/2007

г. Челябинск

14 декабря 2007 г.

Дело № А76-7415/2007 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Кузнецова Ю.А., Тимохина О.Б., при ведении протокола секретарём судебного заседания Мавлявеевой Е.Н.,  рассмотрев  в открытом  судебном заседании  апелляционную  жалобу  Компании «Аксель» полного товарищества «Бескровный и Субачев» на решение Арбитражного суда Челябинской области  от 08 октября  2007 г. по  делу № А76-7415/2007  (судья Васильева Т.Н.), при участии: от Администрации г. Челябинска - Сафроновой Е.И. (доверенность от 13 декабря 2007 г.), от Компании «Аксель» Полного товарищества «Бескровный и Субачев» - Бобина П.Н. (доверенность от 03 октября 2007 г.),

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Челябинска обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с уточненным заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС по Челябинской области, регистрирующий орган), к Компании «Аксель» полного товарищества «Бескровный и Субачев» (далее - Компания «Аксель») о признании недействительной государственной регистрации права собственности Компании «Аксель» на следующие объекты недвижимого имущества:

- незавершенный строительством объект, площадью застройки по наружному обмеру 193,4 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 5 944 кв.м по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72;

- незавершенный строительством объект площадью застройки по наружному обмеру 266,8 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 5 944 кв.м.  по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72;

- незавершенный строительством объект площадью застройки по наружному обмеру 266,8 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 5 944 кв.м. по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72,

исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей регистрации: № 74-74-01/879/2006-194, № 74-74-01/879/2006-192,  № 74-74-01/879/2006-193.

Решением суда первой инстанции от 08 октября 2007 г. по делу № А76-7415/2007 требования удовлетворены в полном объеме.

Суд признал недействительной государственную регистрацию права собственности за Компанией «Аксель» на следующие объекты недвижимого имущества:    

- незавершенный строительством объект, площадью застройки по наружному обмеру 193,4 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 5 944 кв.м. по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72;

- незавершенный строительством объект площадью застройки по наружному обмеру 266,8 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 5 944 кв.м.  по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72;

- незавершенный строительством объект площадью застройки по наружному обмеру 266,8 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 5 944 кв.м. по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72, а также постановил устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем обязания УФРС по Челябинской области в течение 10 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие записи регистрации: № 74-74-01/879/2006-194, № 74-74-01/879/2006-192,  № 74-74-01/879/2006-193.

С указанным решением Компания «Аксель» не согласна, ею подана апелляционная жалоба. Податель апелляционной жалобы полагает, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Компанией «Аксель» указано, что на государственную регистрацию права на незавершенные строительством объекты были представлены все необходимые документы, предусмотренные требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», свидетельствующие о наличии законных оснований для проведения государственной регистрации права.

Кроме того, указанные в разрешительной документации объекты капитального строительства полностью соотносятся с техническим описанием объектов, содержащихся в документах, представленных на государственную регистрацию. Таким образом, вывод суда первой инстанции о невозможности идентификации объектов недвижимого имущества, на которые проведена государственная регистрация, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.  

Несостоятельным является и вывод суда о наличии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на указанные объекты, поскольку иные правообладатели за регистрацией своих прав на данные объекты не обращались.

Не является обоснованным вывод суда об отсутствии у Компании «Аксель» прав на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости, поскольку Постановление  № 1100-п от 18 июня 2004 г. Администрацией г. Челябинска не отменялось, зарегистрированное право аренды Администрацией г. Челябинска не оспорено, на земельном участке имеются иные объекты недвижимого имущества Компании «Аксель», на которые зарегистрировано право собственности.

Кроме того, заявителем не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов фактом государственной регистрации права собственности Компании «Аксель» на объекты незавершенного строительства, следовательно, вывод суда о защите своих законных интересов не соответствует фактическим обстоятельствам дела.  

Представитель Компании «Аксель» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Администрацией г. Челябинска представлен отзыв на апелляционную жалобу, полагает доводы подателя апелляционной жалобы необоснованными, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Судом первой инстанции обоснованно установлено, что государственная регистрация произведена в отсутствие надлежащей проектной документации на объекты, установленные судом первой инстанции обстоятельства свидетельствуют о самовольном характере спорных построек.

Договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства на момент государственной регистрации права собственности является расторгнутым, органом местного самоуправления соблюден порядок расторжения договора аренды земли, установленный Гражданским кодексом Российской Федерации.

Представитель Администрации г. Челябинска в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили, о причинах неявки суд не известили.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие  не явившихся представителей сторон.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.     

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в  деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Компании «Аксель» и Администрации г. Челябинска,  не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела 05 февраля 2007 г. за Компанией «Аксель» зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кирова, д. 72:

-незавершенный строительством объект, площадью застройки по наружному обмеру 193,4 кв.м., кадастровый или условный номер 74-74-01/879/2006-194,  о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 74-74-01/879/2006-194;

-незавершенный строительством объект, площадью застройки по наружному обмеру 266,8 кв.м., кадастровый или условный номер 74-74-01/879/2006-192,  о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 74-74-01/879/2006-192;

-незавершенный строительством объект, площадью застройки по наружному обмеру 2616,9 кв.м., кадастровый или условный номер 74-74-01/879/2006-193,  о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 74-74-01/879/2006-193.

В качестве документов-оснований для проведения государственной регистрации в свидетельствах о государственной регистрации указаны постановление Главы г. Челябинска № 1100-п от 18 июня 2004 г. и договор аренды земли г. Челябинска серия УЗ № 005119-К-2004 от 28 июня 2004 г.

Администрация г. Челябинска, полагая, что регистрация права собственности на указанные объекты произведена с нарушением пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –Закон  «О госрегистрации прав»), чем нарушены ее права, обратилась в арбитражный суд с заявлением, указав в обоснование заявленных требований на отсутствие у Компании «Аксель» разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, проектной документации.

Принимая решение об удовлетворении  заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что  регистрирующим органом нарушены требования 4 статьи 25 Закона «О госрегистрации прав».

В соответствии с названной статьей Закона в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Исходя из грамматического толкования указанной нормы закона следует, что на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства заявителем должен быть представлен документ, подтверждающий  право пользования заявителем  земельным участком, на котором расположен такой объект  в настоящее время, то есть на момент обращения за государственной регистрацией права.

Указанной норме закона корреспондирует пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  постановлением Главы г. Челябинска от 18 июня 2004 г. № 1100-п Компании «Аксель» предоставлен земельный участок в аренду сроком на два года для завершения строительства торгового комплекса  по ул. Кирова в Калининском районе г. Челябинска в соответствии с проектом реконструкции, согласованным 01 октября 2003 г., на основании данного постановления заключен договор аренды земли г. Челябинска серия УЗ № 005119-К-2004 от 28 июня 2004 г. со сроком аренды 2 года.

Согласно пункта 4.1.2. договора аренды, арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по его письменному заявлению не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора. Условий о наличии прав на продление договора по инициативе одной из сторон, его заключивших, данный договор не содержит.

октября 2006 г. Арендодатель –Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска  направил в адрес Компании «Аксель» письмо с отказом от договора аренды ввиду нарушения условий пользования земельным участком (том 2, л.д. 2), указанное письмо арендатором получено 30 октября 2006 г., что следует из уведомления о вручении почтовой корреспонденции (том 2, л.д. 4).

Довод Компании «Аксель» о том, что поскольку по истечении срока договора аренды земли ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, с иском о расторжении договора аренды арендодатель в суд не обращался, следовательно, договор аренды заключен на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора  полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок предусмотрена пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таком случае сторона, изъявившая желание отказаться от договора обязана предупредить об этом  другую сторону  за три месяца.

При таких обстоятельствах указанный договор аренды является расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения Компанией «Аксель» уведомления об отказе от договора, то есть 30 января 2007 г.  

Учитывая, что договор аренды земли являлся срочным, что следовало из его условий, а срок действия договора аренды на момент представления документов на государственную регистрацию права истек,   при осуществлении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, государственный регистратор был обязан  в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона «О госрегистрации прав» принять необходимые меры по получению дополнительных сведений у сторон по договору аренды земли, в целях установления срока его действия.

Поскольку такая обязанность регистратором прав не выполнена, государственная регистрация  права на незавершенные строительством объекты недвижимого имущества проведена на основании документов, не имеющих на момент совершения регистрационных действий (05 февраля 2007 г.) юридической силы, о чем обоснованно указал суд первой инстанции.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, указанные в пункте 1 статьи 17 Закона «О госрегистрации прав».

В