Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 по делу n А34-2731/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

поводу использования нежилого помещения общей площадью 639,5 кв.м. В обоснование своей позиции истец, среди прочего, ссылался на ограничение ответчиком доступа в нежилое помещение. Приведённые в письмах истца от 28.10.2013, 14.11.2013 и 27.02.2014 обстоятельства ограничения доступа ответчик при рассмотрении настоящего спора по существу не опроверг, мотивов отказа в заключении соглашения об определении порядка пользования в досудебном (гражданско-правовом) порядке не указал.

Более того, в силу статьи 247 Гражданского кодекса РФ основанием для определения порядка пользования общим имуществом в судебном порядке является не достижение согласия между сособственниками. Из имеющихся в деле процессуальных документов (исковое заявление, уточненное исковое заявление, отзыв, письменные пояснения сторон) следует, что ООО «Арт-Премьер» и ИП Голявинская не достигли соглашения относительно порядка использования помещений под номерами 7, 17, 20, 22 (на поэтажном плане).

Само по себе осуществление сторонами на том или ином этапе развития предприятий (организаций) различных видов предпринимательской деятельности (зрелищно-развлекательная деятельность; организация общественного питания) не препятствует рассмотрению спора по существу. Доказательств того, что ООО «Арт-Премьер» добровольно приняло на себя обязательство использовать общее нежилое помещение только для целей осуществления зрелищно-развлекательной деятельности, а ИП Голявинская, в свою очередь, только для целей организации общественного питания, в материалы настоящего дела не представлено. В частности, таковым не является «Бизнес-план проекта организации в г. Кургане Загородной зоны отдыха» (т. 1, л.д. 38-52). Данный документ не содержит подписей уполномоченных представителей истца и (или) ответчика и, соответственно, не порождает взаимных прав и обязанностей применительно к пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ.

Вопреки позиции подателя апелляционной жалобы нахождение в производстве Арбитражного суда Курганской области дела № А34-2151/2014 по иску ИП Голявинской к ООО «Арт-Премьер» о взыскании 85 000 руб. не опровергает того факта, что между Обществом и Предпринимателем имеет место спор о порядке пользования общим недвижимым имуществом.

При рассмотрении заявленного Обществом требования суд первой инстанции учёл отсутствие между истцом и ответчиком разногласий относительно порядка пользования помещениями №№ 2, 4 (подсобное помещение и кабинет – закреплены за ООО «Арт-Премьер»), № 21 (кабинет – закреплён за ИП Голявинской), №№ 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 18, 19 (котельная, коридоры, туалеты, умывальники – находятся в общем владении и пользовании сособственников). В данной части решение по настоящему делу сторонами не оспаривается (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Принимая во внимание сезонный характер оказания услуг, предполагающих использование в коммерческой деятельности банкетных залов №№ 7, 17, суд пришёл к выводу о том, что соответствующим достижению цели определения порядка пользования является использование банкетных залов истцом и ответчиком по очереди, посуточно.

Следует отметить, что согласно письменным пояснениям ООО «Арт-Премьер» от 10.07.2014 данный участник спора подтверждает возможность посуточного использования банкетных залов и кухни путём передачи помещений от одного сособственника другому в 08 час. 00 мин. каждого дня (т. 2, л.д. 36-37).

В свою очередь, согласно письменному отзыву ИП Голявинской от 01.07.2014 данный участник спора предлагал передачу банкетных залов от одного сособственника другому в пределах одних суток (с 08-00 до 16-00 – одному сособственнику, с 16-00 до 00-00 другому сособственнику, а в последующий день наоборот – т. 2, л.д. 83-84).

Тем самым, с точки зрения необходимости обеспечения возможности нормальной эксплуатации помещений (банкетных залов и кухни) по назначению (уборка и др.) установленный судом первой инстанции порядок пользования (посуточный) не нарушает интересов истца и ответчика.

Следует признать верным вывод суда первой инстанции о том, что одновременное использование банкетных залов №№ 7, 17 разными сособственниками может привести к нарушению интересов истца либо ответчика и не подлежит применению при определении порядка пользования общим имуществом. Оба банкетных зала, предназначенных для непосредственного обслуживания посетителей, находятся в пределах одного этажа, на незначительном расстоянии друг от друга. Обслуживающие помещения (туалеты, коридоры) являются общими, доступными для посетителей обоих банкетных залов (т. 2, л.д. 29-30). Одновременное использование помещений №№ 7, 17 в различных целях (в частности, для организации свадьбы в зале № 7 и для проведения поминальных мероприятий в зале № 17) может повлечь за собой неблагоприятные правовые и материальные последствия для одного либо обоих сособственников.

Использование услуг третьего лица (администратора) не приведёт к разрешению существующих разногласий, в связи с чем, обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание.

Коллегия судей также находит верным вывод суда первой инстанции относительно необходимости поочередного использования помещения № 20 (кухня) как истцом, так и ответчиком.

Помещение кухни (30,2 кв.м.) в пределах всего нежилого помещения общей площадью 639,5 кв.м. является единственным (т. 2, л.д. 29-34). Вне зависимости от видов деятельности, непосредственно осуществляемых каждым из сособственников, истец и ответчик в силу статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ вправе сдавать принадлежащее им недвижимое имущество в аренду третьим лицам. Передача банкетных залов, то есть помещений, предназначенных, среди прочего, для организации общественного питания, в аренду без передачи арендатору помещения кухни, безусловно, существенным образом ограничивает права одного из сособственников, вынужденного сдавать объект на менее выгодных для себя условиях, нежели второй сособственник.

Доказательств наличия технической возможности для организации второго помещения кухни в нежилом помещении общей площадью 639,5 кв.м., аналогичного по своим характеристикам помещению № 20 площадью 30,2 кв.м., без причинения вреда коммерческим интересам истца, ответчик не представил (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 АПК РФ). Следует отметить, что согласно поэтажному плану в пределах принадлежащего сторонам нежилого помещения имеется лишь два изолированных помещения, по площади превышающих площадь кухни (30,2 кв.м.) – банкетные залы №№ 7, 17 (278,8 кв.м. и 91,7 кв.м.). Иные помещения значительно менее площади кухни.

То обстоятельство, что в помещении кухни (№ 20) расположено оборудование ответчика, не может служить препятствием для установления порядка пользования объектом площадью 639,5 кв.м. в судебном порядке. В силу статей 209, 247 Гражданского кодекса РФ каждый из сособственников имеет равное право на использование своего имущества в своих собственных интересах. Определение порядка пользования общим имуществом должно сопровождаться соблюдением интересов каждого сособственника. Имущество, которое установлено в помещении кухни, может быть по соглашению собственника этого имущества с иным лицом передано последнему во временное пользование за плату, либо демонтировано (к примеру, для целей использования в другом месте).

Доказательств того, что расположенное в помещении кухни оборудование является технически сложным, неотделимым без причинения вреда помещению (ст. 623 Гражданского кодекса РФ), ответчик не представил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что помещение кухни (№ 20) необходимо ответчику для целей нормальной эксплуатации расположенного на первом этаже и арендуемого ИП Голявинской нежилого помещения, во внимание приняты быть не могут. В деле не имеется доказательств, подтверждающих наличие между собственником помещения, расположенного под помещением кухни (№ 20), то есть на первом этаже, и ИП Голявинской арендных правоотношений. Из материалов дела также не следует, что при заключении договора купли-продажи от 05.06.2012 и осуществлении перепланировки в нежилом помещении представители ООО «Арт-Премьер» были извещены о наличии у ИП Голявинской в аренде помещений первого этажа, заинтересованности последней в постоянном и беспрепятственном владении и пользовании помещением кухни (№ 20), а также согласие руководства Общества на закрепление помещения кухни за Предпринимателем.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по указанным в апелляционной жалобе ответчика основаниям решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что при определении порядка пользования помещениями, входящими в состав спорного объекта недвижимости, судом не был определен порядок использования помещений №8 - подсобное помещение площадью 10,6 кв.м. и  № 14 - подсобное помещение площадью 8,8 кв.м. Учитывая, что при рассмотрении негаторного иска суд самостоятельно определяет  возможность  использования имущества в том или ином порядке и не вправе установить порядок пользования лишь частью помещений, судебная коллегия приходит выводу о необходимости изменения резолютивной части решения  путем включения в неё указаний на  определение порядка использования  помещениями № 8 и № 14.

 Из представленных ответчиком письменных пояснений  следует, что подсобное помещение № 8 используется как помещение для курения, подсобное помещение № 14 – как гардероб, в силу чего, по мнению ответчика, эксплуатация данных помещений возможна лишь путем их совместного использования собственниками.

Учитывая, что от истца не поступило пояснений относительно  возможных вариантов определения дальнейшего порядка пользования указанными помещениями, судебная коллегия соглашается с мнением ответчика и полагает необходимым отнести помещения №8 и №14 к помещениям, находящимся в общем владении пользовании сособственников.

С учетом изложенного выше решение арбитражного суда первой инстанции от 17.07.2014 подлежит изменению на основании п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела).

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 17.07.2014 по делу №А34-2731/2014 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Арт-Премьер»  удовлетворить.

Определить следующий порядок пользования нежилым помещением кадастровый номер 45:25:090708:905 общей площадью 639,5 кв.метров, расположенным на 2-м этаже здания по адресу: г.Курган, поселок Увал, ул.Звездная, дом 1:

- в постоянное владение и пользование общества с ограниченной ответственностью «Арт-Премьер» (ОГРН 1074501006150) передать помещения:

подсобное помещение, №2 на поэтажном плане, общей площадью 14.3 кв.м.;

кабинет, №4 на поэтажном плане, общей площадью 8,8 кв.м.

- в постоянное владение и пользование индивидуального предпринимателя Голявинской Ольги Павловны (ОГРНИП 304450126400041) передать помещения:

кабинет, №21 на поэтажном плане, общей площадью 16,3 кв. м.

Помещения: № 3, 15, 16, 19 (коридоры), № 5, 8, 14 (подсобные помещения), № 6, 9, 10, 12, 18 (туалеты), № 11, 13 (умывальники), помещение №22 на поэтажном плане являются общим имуществом, находятся в общем владении и пользовании.

Эксплуатация помещений: №7 (банкетный зал) общей площадью 278,8 кв.метров, №17 (банкетный зал) общей площадью 91,7 кв.метров, №20 (кухня) общей площадью 30,2 кв.метра на поэтажном плане, - осуществляется с даты вступления в силу решения суда в порядке очередности посуточно с 8:00 до 8:00 следующего дня, начиная с индивидуального предпринимателя Голявинской Ольги Павловны (ОГРНИП 304450126400041).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Голявинской Ольги Павловны (ОГРНИП 304450126400041) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арт-Премьер» (ОГРН 1074501006150) 4000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арт-Премьер» (ОГРН 1074501006150) в пользу индивидуального предпринимателя Голявинской Ольги Павловны  2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины  за  рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                               М.И. Карпачева

                                                                                          Л.А. Суспицина