Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу n А34-2917/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

городского Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска и ООО «Колизей» подписан договор купли-продажи № 02011 от 28.08.2009 названного земельного участка по цене 163704 руб. 88 коп. В договоре указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости ООО «Колизей»: здание центра досуга, здание цеха, здание трансформаторной (т. 7, л.д. 35-36).

01.09.2009 по акту приема-передачи от 28.08.2009 земельный участок передан в собственность ООО «Колизей» (т. 7, л.д. 37).

Согласно письму Шадринского городского Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска от 28.12.2009 № 2732 (т. 7, л.д. 39) на основании платежных поручений № 1832 от 29.10.2009 и № 6 от 21.12.2009 произведена оплата ООО «Колизей» по договору купли-продажи в общей сумме 166 617 руб. 26 коп., из них: 163704 руб. 88 коп. - стоимость земельного участка и 2912 руб. 38 коп. - пеней.

Право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи зарегистрировано за ООО «Колизей» - 16.06.2010 (т. 7 л.д. 36).

Материалами дела подтверждается также, что ОАО «Курганэнерго» является собственником объекта недвижимости - электросетевой комплекс ЛЭП-10 кВ, 0,4 кВ от ПС Шадринская-районная, расположенного в г. Шадринске, на основании мирового соглашения от 17.04.2002, утвержденного определением Арбитражного суда Курганской области от 24.04.2002, акта от 30.08.2002, договора уступки права требования от 21.07.2004, акта приема-передачи имущества от 31.08.2004 (дело правоустанавливающих документов, т. 8, л.д. 2-69). Согласно свидетельству о ГРП 45 АБ 081453 (т. 1, л.д. 14-16) право собственности заявителя на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано в едином реестре прав 2.02.2007. В состав данного объекта входит трансформаторная подстанция (материал стен - кирпич) 512 (ТП-512)(литер 2И) площадью 25,8 кв. м (далее - ТП-512).

Согласно справке ГП «Кургантехинвентаризация» от 14.11.2005 № 1495 (т. 1, л.д. 61-64, т. 8,л.д. 63-69) дата последней инвентаризации данного объекта недвижимости - 20.02.2005.

Как установлено в ходе судебного разбирательства объект ТП-512 введен в эксплуатацию в 2005 и находится на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123, что подтверждается кадастровым паспортом здания от 12.11.2013 N 45/201/2013-223136 (т. 3, л.д. 95-96); техническим планом здания от 7.11.2013 (т. 3, л.д. 65-94); справкой о местоположении объекта недвижимости от 1.08.2013 № Ф-45/1658 ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» с приложениями (т. 2, л.д. 48-53); кадастровым делом объекта недвижимости 45:26:070614:135 (т. 8, л.д. 109-116).

Заявитель, не согласившись с названными постановлением Администрации № 1106-1 от 28.08.2009 и считая договор купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

   Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительным постановления, заключенной на основании этого ненормативного правого акта сделки купли-продажи и применяя реституцию, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение статьи 36 ЗК РФ, данным постановлением земельный участок предоставлен в собственность ООО «Колизей», объекты недвижимости которого расположены на этом земельном участке, без учета того обстоятельства, что на спорном земельном участке на момент его передачи ООО «Колизей» находился объект недвижимости ОАО  «Курганэнерго» - ТП-512.

Отказывая в удовлетворении требований истца  в части установления права общей долевой собственности ООО «Колизей» и ОАО «Курганэнерго»  на земельный участок, а также в части производства раздела земельного участка, суд первой инстанции указал, что ОАО «Курганэнерго»  в установленном порядке не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, суд в рассматриваемой ситуации не вправе подменять уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления по наделению участников спорных отношений правами на спорный земельный участок.

Отклоняя доводы о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные частью 4 статьи 198 АПК РФ и пунктом 1 статьи 181 ГК РФ сроки заявителем не пропущены, поскольку об оспариваемом постановлении и сделке заявитель узнал из письма ООО «Колизей» вх. № 70 от 21.02.2013 (т. 2. л.д. 32), а в суд с заявлением обратился 20.05.2013.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения в части отказа истцу в удовлетворении требований, и  изменения принятого по делу судебного акта в части объема признания ненормативного правового акта и оспариваемой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности по следующим основаниям.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из материалов дела следует, что ОАО «Курганэнерго» является собственником объекта недвижимости - электросетевой комплекс ЛЭП-10 кВ, 0,4 кВ от ПС Шадринская-районная, расположенного в г. Шадринске, в состав которого входит трансформаторная подстанция ТП-512. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123

При проведении кадастровых работ по заказу ОАО «Курганэнерго»  в целях формирования земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу строение, кадастровым инженерном Осиповым  Сергеем Николаевичем был  подготовлен межевой план (л.д.24-27 т.3), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 подлежит разделу на два самостоятельных земельных участка - (ЗУ 1) площадью 66 кв.м., необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4140 кв.м., необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по заказу ОАО «Курганэнерго»  и ООО «Колизей» кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной были выполнены кадастровые работы в связи с образованием двух земельных участков путем раздела спорного земельного участка и  составлен межевой план от 07.10.2014, согласно которому было образовано два земельных участка (ЗУ 1) площадью 106 кв.м., необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4100 кв.м., необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв.м. за ООО «Колизей» 16.06.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 16.06.2010, основанием для регистрации за ООО «Колизей» права собственности на спорный земельный участок послужил договор купли-продажи № 02011 от 28.08.2009.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее - Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки,