Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу n А76-2026/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оспаривание арендатором правового режима имущества как общедомового с позиции отсутствия у истца права на распоряжение им не может быть расценено как вещно-правовой спор между истцом и ответчиком о праве на спорные помещения, ввиду чего с учётом наличия между истцом и ответчиком обязательственных отношений по использованию ответчиком данного имущества, указанные доводы ответчика отклоняются как не имеющие правового значения.

По этим же основаниям суд отклонил заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство от 09.10.2014 о проведении обследования нежилого помещения (письменный текст ходатайства в деле).

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2.1 договора аренды № 49/2009 от 01.07.2009 стороны установили срок аренды нежилого помещения с 01.07.2009 по 28.05.2010.

Поскольку по истечении указанного срока ни истец, ни ответчик не заявили друг другу возражений относительно сохранения договорных отношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 3.1, 3.3, 3.2.2 договора аренды стороны установили, что арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа № 309 от 20.03.2007 «О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа». Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен. Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем.

Истец в обоснование своих требований сослался на неоплату ответчиком арендной платы за период с 01.07.2009 по 01.07.2014 и наличие задолженности по договору в размере 1 119 420 руб.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 119 420 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора аренды).

 Оценив положений названных пунктов договора с учетом требований ст. 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны предусмотрели альтернативную возможность арендодателя как в одностороннем порядке отказаться от договора, так и расторгнуть договор по правилам ст.ст. 450-452 ГК РФ.

В данном случае истец направил ответчику уведомление об отказе от договора по мотиву систематической неоплаты арендной платы (т. 1 л.д. 21-22).

Поскольку факт наличия задолженности ответчика перед истцом с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней подтвержден материалами дела, управляющей компанией реализовано право на отказ от договора в соответствии с п. 9.3. договора, договор аренды № 49/2009 от 01.07.2009 является прекращённым.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу расторжения договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилым помещением, расположенным по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, переданным ему по договору аренды  № 49/2009 01.07.2009, ввиду чего иск об освобождении ответчиком занимаемых помещений удовлетворён судом правомерно.

Доводы апеллянта о том, что суд выселил ответчика из помещения, которое ему не было передано по договору, заключенному с истцом, так как ранее было передано муниципальным образованием по договору от 01.02.2006, в силу чего оснований для удовлетворения требований о выселении ответчика из помещений общей площадью 453, 9 кв.м., отклоняются.

Из материалов дела следует, что до заключения договора с истцом ответчик использовал подвальные помещения площадью 105 кв.м. по договору, заключенному с муниципальным образованием сроком до 31.12.2006 (т. 2 л.д. 53).

Площадь и характеристики указанных помещений определены на основании технического паспорта помещения по состоянию на 20.06.2006 (т. 2 л.д. 60): арендуемое помещение фактически состояло из помещения № 1 площадью 60, 9 кв.м., помещения № 2 площадью 39, 9 кв.м., помещения № 3 площадью 4, 2 кв.м.

Из соотношения сведений, содержащихся в данных технической инвентаризации по состоянию на 20.06.2006 и по состоянию на 11.06.2010 (технический паспорт, т.  2 л.д. 26), а также по состоянию на 14.02.2014 (технический паспорт, т. 2 л.д. 42) судом установлено, что переданные ответчику муниципальным образованием по договора от 01.02.2006 помещения площадью 105 кв.м. впоследствии имели следующие характеристики:

- по данным технической инвентаризации  на 11.06.2010 (т. 2 л.д. 26): помещение №20 площадью 50, 7 кв.м., помещение № 21 площадью 71, 8 кв.м., помещение № 19 площадью 3, 4 кв.м., общая площадь – 125, 9 кв.м.

- по данным технической инвентаризации 14.02.2014 (т. 2 л.д. 42): помещение № 17 площадью 50, 7 кв.м., помещение № 18 площадью 71, 8 кв.м., помещение № 16 площадью 3, 4 кв.м., общая площадь – 125, 9 кв.м.

Разница в площади помещений, приобретённых ответчиком по договору с муниципальным образованием, и учтённых при последующей технической инвентаризации 2010 и 2014 г.г. обусловлена изменением технических характеристик данного помещения предпринимателя, что им также не отрицается, в том числе в апелляционной жалобе, и в пояснениях суду апелляционной инстанции в судебном заседании.

Указанное также подтверждается данными названных технических инвентаризаций, из которых усматривается производство работ, связанных с организацией дверных и оконных проёмов в бывших помещениях № 1 и № 2 (по техническому паспорту 20.06.2006), демонтаже помещения № 3 (по данным того же технического паспорта) и организации помещения № 19 площадью (по данным технического паспорта 11.06.2010, оно же – помещение № 16 по данным технического паспорта 14.02.2014).

В настоящее время все из выше перечисленных помещений используются предпринимателем под магазин и по данным технической инвентаризации по состоянию на 14.02.2014, на основании которой судом первой инстанции была определена площадь занимаемых ответчиком помещений, составляет 453, 9 кв.м.

Учитывая то обстоятельство, что все выше перечисленные помещения в настоящее время используются по единому назначению (магазин), а также принимая во внимание, что в период как с 2006 по 2009 (между заключением договора с муниципальным образованием и с управляющей компанией), так и в период с 2009 по 2014 г.г. истцом были произведены работы, связанные с техническим изменением состояния помещения, его техническими характеристиками и конфигурацией, в результате чего предпринимателем используется единое нежилое помещение № 1102 площадью 453, 9 кв.м., апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцом требований в объеме указанной площади.

Доводы ответчика, что в указанной части суд вышел за рамки исковых требований, не соответствуют материалам дела, поскольку истцом уточнены исковые требования в части размера площади помещения, подлежащего освобождению ответчиком (т. 3 л.д. 53).

Арбитражный апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не дана оценка обстоятельствам произведения ответчиком неотделимых улучшений в арендованном имуществе на сумму 5 847 071,72 руб.

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, по смыслу данной нормы, возможность возмещения таких улучшений допускается при прекращении договора аренды и при заявлении соответствующих требований.

Между тем в данном случае ответчиком соответствующих исковых требований заявлено не было, в силу чего данные доводы ответчика не имели правового значения для рассмотрения дела по существу и не входили в предмет доказывания по делу (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).

При этом ответчик в силу указанных норм не лишён права на защиту своих интересов в порядке самостоятельного иска.

С учетом изложенных выводов апелляционного суда отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства  об отложении судебного заседании  с целью мирного урегулирования спора о взыскании указанной стоимости неотделимых улучшений не нарушил процессуальных прав ответчика при рассмотрении настоящего дела.

Кроме того, по смыслу норм ст. 138-139 АПК РФ суд принимает меры для мирного урегулирования спора при наличии достоверных доказательств наличия у сторон спора соответствующего намерения. Между тем в дело не представлено достоверных совершения ответчиком действий, направленных на урегулирование спора мирным путем, в силу чего оснований для отложения судебного разбирательства по заявленному ответчиком мотиву у суда первой инстанции не имелось. Процессуальных нарушений в данной части апелляционной коллегией не установлено.

Доводы апеллянта о возникновении на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ у ответчика права собственности на занимаемые им спорные помещения в силу осуществления с согласия иных сособственников реконструкции подвального помещения являются несостоятельными.

Как видно из представленных ответчиком документов, произведенные ответчиком работы в помещении касались изменения внутренней планировки предоставленных ему по договору аренды нежилых помещений подвала, а также обеспечения соблюдения требований противопожарной безопасности (т. 2 л.д. 1-2, 26-32, 33-36).

Указанное с учётом положений п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст.  25 Жилищного кодекса Российской Федерации не позволяют говорить о создании ответчиком нового объекта недвижимости, в отношении которого им могут быть заявлены правопритязания на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.

По смыслу ст.ст. 606, 622 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендатор приобретает имущество только во временное владение и пользование или во временное пользование, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, гражданское законодательство с учетом правовой природы договора аренды не предусматривает возможности возникновения у арендатора права собственности на арендованное имущество в силу произведения его улучшений, необходимых для эксплуатации арендатором.

Следует также отметить, что положения п. 1 ст. 218 ГК РФ подлежат толкованию в их нормативном единстве с нормой п. 1 ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В отсутствие доказательств государственной регистрации соответствующих прав на спорные помещения у суда отсутствуют правовые основания для оценки обоснованности правопритязаний ответчика на спорные помещения.

Доводы подателя апелляционной жалобы о возникновении у него права собственности на спорные помещения подлежат отклонению.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу № А76-2026/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича