Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу n А76-2026/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11146/2014

г. Челябинск

10 октября 2014 года

Дело № А76-2026/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу № А76-2026/2014 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилсервис» - Коршунов С.Ю. (доверенность от 16.12.2013),

индивидуального предпринимателя Офицерова С.В. - Стерина А.В. (доверенность от 02.08.2013).

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилсервис+» (далее – ООО «УК «Жилсервис+», управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Офицерову Сергею Владимировичу (далее – ИП Офицеров С.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 49/2009 от 01.07.2009 сумме 1 119 420 руб.; обязании освободить нежилое помещение площадью 453,9 кв.м., находящееся в подвале многоквартирного дома № 57 по ул. Мира в г. Южноуральске Челябинской области (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), т. 2 л.д. 53, 68).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Южноуральского городского округа (т. 2 л.д. 92).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 (резолютивная часть от 21.07.2014) исковые требования управляющей компании удовлетворены в полном объеме.

 С указанным решением суда не согласился ИП Офицеров С.В. (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.

По мнению апеллянта, суд необоснованно дал оценку как законно заключенному между истцом и ответчиком договору аренды № 49/2009 от 01.07.2009, поскольку вопрос о заключении данного договора не обсуждался на общем собрании сособственников помещений в многоквартирном доме. Дополнительное соглашение от 13.05.2008 подписано неуполномоченным лицом, поскольку доверенность Улановой Р.В. от 10.04.2008 не соответствует нормам действующего законодательства. Надлежаще заверенная доверенность появилась у Улановой Р.В. только 06.04.2012.

Суд выселил ответчика из помещения, которое ему не было передано по договору, заключенному с истцом, так как ранее было передано муниципальным образованием по договору от 01.02.2006. Таким образом, суд вышел за рамки исковых требований. Определяя занимаемую ответчиком площадь, суд руководствовался техническим паспортом, согласно которому площадь помещения составляет 453,9 кв.м., однако представитель истца в судебном заседании не смог пояснить, какие именно помещения были переданы в пользование ответчику. Таким образом, вопрос о фактически переданной ответчику площади пользования сторонами договора не согласован. Данному обстоятельству суд оценки не дал.

Апеллянт считает, что суд необоснованно не дал оценки доводам ответчика о том, что им произведены неотделимые улучшения в арендованном имуществе, и их сумма составляет 5 847 071, 72, которая подлежит взысканию с собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседании с целью мирного урегулирования спора, поскольку взыскания такой значительной суммы с физических лиц является затруднительным, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства, чем нарушил процессуальные права ответчика, а выводы суда о злоупотреблении правами при обращении с таким ходатайством считает неправомерными.

Апеллянт полагает, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что ответчик, являясь сособственником общего имущества в доме, с согласия иных сособственников от 15.11.2010 и от 25.04.2010 произвел реконструкцию подвального помещения в порядке п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ влечет возникновение права собственности ответчика на данные помещения. Судом не дана надлежащая оценка спору между истцом и ответчиком о правовом режиме спорных помещений. Сам по себе факт нахождения имущества в подвале не может свидетельствовать об отнесении имущества к общедомовому имуществу.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Южноуральского городского округа не явились.

В отсутствие возражений представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением собственников помещений в многоквартирном доме № 57 по ул. Мира в г. Южноуральске от 28.10.2007 избран способ управления – управляющая компания, управляющей компанией выбрано – ООО «УК  «Жилсервис+» (т. 1 л.д. 64-65).

Между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме № 57 по ул. Мира в г. Южноуральске и ООО «УК «Жилсервис+» подписан договор на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома № 57 по ул. Мира от 15.01.2008 №1/М57 (т. 1 л.д. 54-61).

Согласно п. 4.2.17 названного договора в редакции соглашения от 13.05.2008 (т. 1 л.д. 77) собственники обязаны предоставлять право управляющей организации представлять интересы собственника по предмету договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей настоящего договора и не нарушающих имущественные интересы собственников) во всех организациях. Распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые собственниками.

Дополнительным соглашением от 27.12.2012 к договору на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома № 57 по ул. Мира от 15.01.2008 №1/М57 права ООО «УК «Жилсервис+» дополнены правом сдавать в аренду нежилые встроенные, пристроенные и иные помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, получать с арендаторов арендную плату, взыскивать с арендаторов в судебном порядке задолженность по арендной плате, а также решать вопрос о выселении арендаторов в случае нарушения последними условий заключенных договоров аренды (т. 1 л.д. 53).

Условия дополнительного соглашения от 27.12.2012 распространены на отношения сторон с 15.01.2008.

Между управляющей компанией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 49/2009 01.07.2009, в силу п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв.м. в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Расположение арендуемого помещения определено в приложении № 1 и отмечено на плане цветом, являющемся неотъемлемой частью договора (т. 1 л.д. 13-16).

Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 28.05.2010 (п. 2.1 договора аренды).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа № 309 от 20.03.2007 «О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа».

Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.3 договора).

Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем (п. 3.4.2 договора).

Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора).

Помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв.м., было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2009 (т. 1 л.д. 17).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 49/2009 01.07.2009 управляющая компания направила предпринимателю претензии от 27.06.2013 и от 10.09.2013 с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1 л.д. 18-20).

15.11.2013 предпринимателю было предложено получить нарочно требование (претензию) об отказе управляющей компании от исполнения договора аренды нежилого помещения № 49/2009 01.07.2009, освобождении занимаемого помещения в течение трех дней с момента расторжения договора аренды и передачи его управляющей компании по акту приема-передачи.

От получения требования (претензии) ответчик отказался, требование было зачитано ему вслух, о чем в присутствии свидетелей составлен акт от 15.11.2013 (т. 1 л.д. 22).

Ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора по договору аренды послужило поводом для обращения управляющей компании в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы суд пришёл к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании задолженности, по тому же основанию пришёл к выводу о прекращении договора в одностороннем порядке на основании условий договора и вследствие этого - выселении ответчика из занимаемого помещения.

Проверив законность и обоснованность решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как видно из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения № 49/2009 01.07.2009 (т. 1 л.д. 13-16) истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв.м. на срок с 01.07.2009 по 28.05.2010 за плату 18 657 руб. в месяц (п.п. 1.1, 2.1, 3.3 договора).

Ссылки истца на нелегитимность данного договора по мотиву отсутствия у управляющей компании права на его заключение в силу отсутствия согласия сособственников помещений в многоквартирном доме на заключение данного договора, отсутствия у Улановой Р.В. полномочий на подписание дополнительного соглашения от 13.05.2008, отклоняются, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

По указанным основаниям не подлежат оценке как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора доводы апелляционной жалобы о том, что спорное имущество не относится к общедомовому.

По смыслу положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 ГК РФ и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», оценка правового режима имущества как относящегося или не относящегося к общему имуществу здания производится судом в рамках рассмотрения вещно-правового спора лиц, заявляющих соответствующие правопритязания на данное имущество.

Между тем в данном случае с учетом разъяснений, изложенных в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,