Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу n А47-12994/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10404/2014

г. Челябинск

08 октября 2014 года

Дело № А47-12994/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом Администрации г. Гая на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.07.2014 по делу № А47-12994/2013 (судья Кофанова Н.А.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Электрон» - Ферман Н.А. (доверенность от 29.05.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Электрон» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному казённому учреждению Комитету по управлению имуществом Администрации г. Гая (далее - Комитет, ответчик) о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу 2/3 доли в праве собственности на помещение № 2, назначение: нежилое, общая площадь                   250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, д. 4, помещение № 2, принадлежащее продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного ответчиком (продавец), истцом и индивидуальным предпринимателем Захаровой Галиной Юрьевной (далее – ИП Захарова) (покупатели), от 04.05.2013 (т. 1, л. д. 7, 8).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 18.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – третье лицо, т. 1, л. д. 1, 2).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 16.01.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование город Гай в лице Администрации города Гая (далее – Администрация, третье лицо, т. 1, л. д. 105, 106).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 10.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечёна ИП Захарова (далее также – третье лицо, т. 2, л. д. 49, 50).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.07.2014 (резолютивная часть объявлена 09.07.2014) исковые требования Общества удовлетворены: суд обязал зарегистрировать переход права собственности от Комитета к Обществу на основании договора купли-продажи от 04.05.2013 на 2/3 доли, что составляет 174,7 кв. м, в праве собственности на помещение № 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, д. 4, помещение № 2 (т. 2, л. д. 85-100).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (т. 2,                         л. д. 110-112).

         В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы считает, что после заключения сторонами договора купли-продажи от 03.09.2012 произошла замена  первоначального обязательства (аренды на основании договора аренды от 28.05.2012 № 26/12) на другое обязательство – по купле-продаже путём изменения предмета исполнения, что в соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации является новацией. Соответственно, обязательства по аренде прекратились. 04.05.2013 при отсутствии арендных отношений с истцом заключен еще один договор купли-продажи на тот же самый объект. Ввиду того, что на момент заключения договора купли-продажи от 04.05.2013 с истцом отсутствовали арендные правоотношения на спорное помещение, заключением данного договора был нарушен пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). Соответственно, договор купли-продажи от 04.05.2013 является ничтожным. Кроме того, спорный объект является муниципальной собственностью и должен использоваться для решения вопросов муниципального значения в интересах жителей города Гая, нарушение порядка его приватизации посягает на публичные интересы.

До начала судебного заседания Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. При этом истец в отзыве пояснил, что Общество по состоянию на 01.07.2013 непрерывно владело и пользовалось спорным помещением более двух лет, что соответствует требованию пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ и предполагает наличие у Общества преимущественного права на покупку спорного помещения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, муниципальному образованию «Город Гай Оренбургской области» на праве собственности принадлежит помещение № 2, назначение: нежилое, общая площадь                            250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, д. 4, помещение № 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.02.2012 серии 56-АБ № 696033 (т. 1, л. д. 37).

Также материалами настоящего дела и решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу № А47-13352/2013, участниками в котором были те же лица, установлены следующие обстоятельства.

27 января 2005 года между истцом и Комитетом заключён договор аренды № 79/05 нежилого помещения общей площадью 153,4 кв. м, по адресу: г. Гай,                 ул. Декабристов, 4, являющегося муниципальной собственностью, сроком с 01.01.2005 по 16.12.2005.

В последующем арендные отношения продолжались на основании договора аренды от  27.01.2006 № 131/06.

Договором аренды от 06.12.2006 № 172/06 переданная истцу площадь в указанном помещении увеличена до 174,7 кв. м, договор заключён на срок до 15.12.2007.

Договором от 10.12.2007 № 64/07 арендные отношения продолжены до 29.11.2008.

Арендные правоотношения с Обществом были продолжены и после окончания срока действия договора от 10.12.2007 № 64/07.

Вторая часть помещения, принадлежащего муниципальному образованию, площадью 79,1 кв. м была передана в аренду индивидуальному предпринимателю Захарову П.В., наследником которого является ИП Захарова. Последней перешли права и обязанности арендатора указанного помещения.

Решением Гайского городского Совета депутатов от 17.12.2008 № 311 утверждено Положение о порядке и условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования город Гай.

Решением Гайского городского Совета депутатов от 29.05.2012 № 158 утверждён прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на 2012 год. В перечень имущества, планируемого к приватизации в 2012 году, включено нежилое помещение, 1 этаж, площадью 250,5 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, 4, помещение № 2.

Постановлением Администрации от 20.07.2012 № 474-пА утверждены условия приватизации муниципального имущества в отношении указанного нежилого помещения, предусмотрено преимущественное право арендаторов на выкуп арендуемого имущества. В качестве арендатора данного имущества указано Общество.

31 июля 2012 года Комитет направил Обществу предложение № 18-449 об использовании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

03 сентября 2012 года между Комитетом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества (помещение № 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, 4, помещение № 2. (т. 1, л. д. 166-168).

Государственная регистрация перехода права собственности на основании указанного договора произведена не была ввиду несоответствия площади объекта по данным кадастра недвижимости с данными правоустанавливающих документов.

Постановлением Администрации от 17.04.2013 № 365-пА в условия приватизации, утверждённые постановлением от 20.07.2012 № 474-пА, внесены изменения в отношении спорного нежилого помещения, предусмотрено преимущественное право арендаторов на выкуп арендуемого имущества -                   ИП Захаровой и Общества.

Между Комитетом, с одной стороны, Обществом и ИП Захаровой, с другой стороны, 04.05.2013 заключен договор купли-продажи муниципального имущества - помещение № 2, назначение: нежилое, общая площадь 250,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Декабристов, 4, помещение № 2, при этом ИП Захаровой принадлежит 1/3 доля приобретаемого имущества, что соответствует 79,1 кв. м, а Обществу - 2/3 доли помещения, что соответствует 174,7 кв. м (т. 1, л. д. 29-33).

По акту приёма-передачи от 04.05.2013 помещение передано покупателям (т. 1, л. д. 33).

В договоре предусмотрен график осуществления покупателями платежей.

Истцом произведена частичная оплата по договору (т. 1, л. д. 34, 35).

Сторонами сделки поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, постановлением от 02.09.2013 № 949-пА Администрацией принято решение о прекращении совершения сделок в отношении спорного помещения и в целях обеспечения архивной деятельности на территории муниципального образования город Гай Комитету поручено передать в оперативное управление муниципальному бюджетному учреждению «Городской архив» нежилое помещение № 2, расположенное на 1 этаже, площадью 250,5 кв. м, в г. Гае Оренбургской обл., по ул. Декабристов, 4. 

Право  оперативного управления на спорное помещение за муниципальным бюджетным учреждением «Городской архив» не зарегистрировано.

На основании указанного постановления Комитет направил в адрес Общества сообщение от 17.09.2013 о прекращении действий по продаже помещения и регистрации договора купли-продажи от 04.05.2013 с требованием об освобождении помещения (т. 1, л. д. 58). 

Постановление Администрации от 02.09.2013 № 949-пА признано недействительным решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу № А47-13352/2013.

В указанном решении суда установлено преимущественное право Общества на выкуп занимаемого помещения в порядке Закона № 159-ФЗ.

Полагая, что ответчик уклоняется от обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу на помещение на основании договора купли-продажи от 04.05.2013, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, арбитражный суд первой инстанции исходил из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2014 по делу № А47-13352/2013, имеющим преюдициальное значение. Кроме того, суд отклонил довод Комитета о прекращении действия договора аренды спорного помещения от 28.05.2012 № 26\12 путём новации при заключении Комитетом и Обществом договора купли-продажи от 03.09.2012.

         Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 8, пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 223, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

  В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997                 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

  При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

  По смыслу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

  В настоящем случае имеет место уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности к Обществу