Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А76-21282/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Применяя названные нормы материального права, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что подписанный Комитетом и АООТ «Спецэлеватормельмонтаж» договор аренды от 12.07.2001 серии УЗ № 01642-Д-2000 является заключенным и порождает предусмотренные его текстом права и обязанности. Обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715004:10 зарегистрировано в ЕГРП.

В основу исковых требований Комитета положено утверждение о том, что ООО Завод «Элеватормонтаждеталь» (ООО «ЗЭМД») приобрело права и обязанности арендатора из договора от 12.07.2001 № 01642-Д-2000 в связи с приобретением права собственности на нежилые здания, расположенные в границах арендуемого участка.

Данное утверждение следует признать верным.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке (постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2014 № 18182/13).

09.10.2001 в ЕГРП зарегистрированы права собственности правопредшественника ответчика, открытого акционерного общества Завод «Элеватормонтаждеталь», ИНН 7448030949 на нежилые здания, расположенные в границах переданного по договору аренды от 12.07.2001 земельного участка (т. 1, л.д. 131-138).

С приобретением права собственности открытое акционерное общество Завод «Элеватормонтаждеталь» в силу действия, прежде всего, пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданиями и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:36:0715004:10 изначально предназначался для целей эксплуатации административного корпуса площадью 1249,5 кв.м., главного производственного корпуса площадью 4888,5 кв.м., здания производственного корпуса площадью 1065,6 кв.м., склада ГСМ площадью 28,1 кв.м., а также материального склада с гаражом общей площадью 944,6 кв.м. (доказательств размещения в границах участка иных объектов недвижимого имущества, не принадлежащих ООО «ЗЭМД», ответчик не представил), суд первой инстанции правомерно исходил из того, что к ОАО Завод «Элеватормонтаждеталь» перешли права и обязанности арендатора по договору от 12.07.2001, то есть предыдущего собственника зданий – АООТ «Спецэлеватормельмонтаж».

Довод апелляционной жалобы о том, что норма статьи 35 Земельного кодекса РФ не применяется к рассматриваемым правоотношениям, поскольку названный кодекс вступил в действие 30.10.2001, не влияет на факт передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка открытому акционерному обществу Завод «Элеватормонтаждеталь». Правило о том, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, регламентировано помимо статьи 35 Земельного кодекса РФ нормой пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ, действовавшей, в том числе, в 2001 году.

Довод ответчика о том, что нежилые здания были переданы в уставный капитал ОАО Завод «Элеватормонтаждеталь» ещё до заключения договора аренды от 12.07.2001, подлежит отклонению в силу следующего.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действовавшей в 2001 году).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Передача недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица не свидетельствует об универсальном правопреемстве, для целей возникновения права собственности на объекты недвижимости приобретатель должен зарегистрировать вещное право в установленном федеральным законом порядке (в ЕГРП).

Оформление документов о передаче имущества в уставный капитал ОАО Завод «Элеватормонтаждеталь» (т. 1, л.д. 136-138), совершение каких-либо иных действий до момента государственной регистрации прав, в данном случае до 09.10.2001 (т. 1, л.д. 131-135), вопреки доводам ответчика не свидетельствует о намерении руководства АООТ «Спецэлеватормельмонтаж» сохранить права арендатора земельного участка при одновременной передаче недвижимого имущества, расположенного в границах этого земельного участка, в собственность иного юридического лица.

Договор аренды от 12.07.2001 подписан представителем АООТ «Спецэлеватормельмонтаж» в силу того, что именно данное общество по состоянию на соответствующую дату являлось правообладателем зданий. Титул собственника указанных зданий возник у правопредщественника ответчика лишь с момента государственной регистрации перехода права на них - 09.10.2001.

Из материалов дела следует, что ООО «ЗЭМД» (ответчик) создано 02.11.2011 путём преобразования открытого акционерного общества Завод «Элеватормонтаждеталь», ИНН 7448030949 (т. 1, л.д. 76-77).

Согласно пункту 1 статьи 129 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на 02.11.2011) объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом.

Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (пункт 1 ст. 57 Гражданского кодекса РФ).

При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (пункт 5 статьи 58 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу правопреемство при реорганизации юридического лица представляет собой универсальное правопреемство и охватывает все имущественные и неимущественные права реорганизуемого юридического лица. Пока не доказано иное предполагается переход всех прав и обязанностей к вновь созданному юридическому лицу.

Следует отметить, что согласно действующей редакции пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 05.05.2014 №99-ФЗ) при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

В результате изменения организационно-правовой формы 02.11.2011 создано общество с ограниченной ответственностью Завод «Элеватормонтаждеталь» (ответчик), которое в полном объёме приобрело права и обязанности правопредшественника, в том числе, в части прав собственности на нежилые здания, а также в части прав и обязанностей арендатора по договору от 12.07.2001 серии УЗ № 01642-Д-2000.

Отсутствие в передаточном акте от 31.05.2011 (т. 1, л.д. 51-53) сведений о задолженности реорганизуемого юридического лица по договору аренды от 12.07.2001 не освобождает должника от надлежащего исполнения обязательств. Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 16246/12, целью реорганизации является оптимизация предпринимательской деятельности юридического лица, и данная процедура не должна быть использована недобросовестными участниками гражданского оборота как способ ухода от исполнения обязательств.

Соглашение от 16.10.2013 не опровергает того факта, что с момента создания ООО «ЗЭМД» заняло место арендатора земельного участка. Как указано выше, в связи с реорганизацией путём преобразования имеет место универсальное правопреемство. Кроме того, правопредшественник выбывает из арендных правоотношений, так как прекращает свою деятельность в качестве юридического лица, а согласно пункту 3 статьи 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность прекращается в момент внесения записи об исключении юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц.

Тем самым, Комитет правомерно предъявил требования об оплате аренды земельного участка за период с 09.10.2001 по 30.09.2013 именно к обществу с ограниченной ответственностью Завод «Элеватормонтаждеталь».

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО «ЗЭМД» (ответчик) не представило каких-либо доказательств, подтверждающих погашение задолженности по арендной плате за землю. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик самостоятельно несёт риск наступления неблагоприятных правовых последствий не совершения процессуальных действий.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В рамках настоящего дела Комитет заявил о взыскании с ООО «ЗЭМД» основного долга в размере 8 610 143 руб., рассчитанного за период с 01.01.2001 по 30.09.2013, а также неустойки в размере 4 634 039 руб., рассчитанной как 1/300 ставки рефинансирования за период с 01.04.2001 по 30.09.2013.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (т. 1, л.д. 39-40), в связи с чем, на основании статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции отказал в удовлетворении денежных требований, право на принудительное исполнение которых возникло до 01.10.2010.

В данной части решение Арбитражного суда Челябинской области сторонами не обжалуется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

При определении размера задолженности за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 Комитет правомерно и обоснованно применил Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО и Решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7.

Суд первой инстанции обоснованно установил, наличие правовых оснований для применения в отношении ответчика коэффициента «К3» в значении 0,9 в части периода аренды с 01.01.2012 по 30.09.2013 (данное значение коэффициента «К3» введено в действие правовым актом органа местного самоуправления с 01.01.2012), и произвёл перерасчёт размера задолженности и неустойки.

Изучив обстоятельства дела, коллегия судей приходит к выводу о том, что при расчёте размера арендной платы и, соответственно, неустойки суд первой инстанции верно учёл значение общей площади земельного участка в размере 19 654 кв.м.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 Земельного кодекса РФ).

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного