Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А47-929/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

договорных обязательств», из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований считать договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1. договора аренды (л. д. 10), предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:196, общей площадью 50 000 кв. м, категория земель – земли  сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации свалки ТБО, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:21:1302001. Копия кадастрового паспорта представлена в материалы дела (л.д. 13-15), следовательно, условия договора позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Из содержания названных документов, а также с учетом пункта 8.1 договора аренды №13/85 от 11.09.2009 в соответствии с которым настоящий договор является актом приема-передачи спорного земельного участка и использования его обществом, следует вывод об отсутствии между сторонами договора аренды разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды незаключенным отсутствуют.

Срок действия договора аренды от 13/85 от 11.09.2009 составляет более одного года (п. 2.1 договора), поэтому считается заключенным с момента государственной регистрации. Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.16).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Таким образом, при оценке доводов истца о наличии либо отсутствии задолженности по арендной плате по спорному договору аренды земельного участка суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами действующего законодательства в части определения арендной платы.

Порядок определения и размеры арендной платы на территории Оренбургской области установлены Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» и Постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области».

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 07.04.2010 «О переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения» с видом разрешенного использования «для организации свалки ТБО».

Представленными справками о кадастровой стоимости земельного участка подтверждается, что на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 15.07.2010 № 491-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения в Оренбургской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 12 305 500 руб.

Факт владения и пользования земельным участком площадью 50 000 кв. м ответчик не оспаривал. Кроме того, указанное обстоятельство следует из текста договора аренды, который одновременно является актом приема-передачи земли. Доказательств возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю в пределах спорного периода в материалы дела не представлено.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 0,3% в отношении земельного участка, предоставленного, в том числе для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

В силу п. 21 Приложения № 6 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» данное положение не подлежит применению к земельным участкам, относящимся к категории - земли промышленности и иного специального назначения на территории г. Оренбурга, указанных в пункте 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п.

Государственное регулирование тарифов на товары и услуги коммунального комплекса, включая производителей товаров и услуг в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, установлено ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

При этом, в силу п. 1 ст. 2 указанного закона (в редакции, действующей на момент заключения договора) организация коммунального комплекса - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

Специальный статус организации коммунального комплекса возникает у хозяйствующего субъекта с момента возникновения у него законных прав в отношении эксплуатируемого, в целях оказания услуг, имущества.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» под размещением отходов понимается их хранение и захоронение, понятие утилизация данный закон не содержит.

Закон об отходах определяет хранение отходов как их содержание в объектах размещения отходов в целях их последующего захоронения, обезвреживания или использования, а захоронение отходов - как изоляцию не подлежащих дальнейшему использованию отходов в специальных хранилищах в целях предотвращения попадания вредных веществ в окружающую природную среду.

Объектом размещения отходов является специально оборудованное сооружение, предназначенное для размещения отходов.

Деятельность по размещению отходов носит специализированный характер и осуществляется в специально оборудованных местах.

Судом первой инстанции учтено, что для реализации цели предоставления земельного участка, уполномоченным органом произведен перевод земельного участка из одной категории в категорию земли промышленности.

Таким образом, орган местного самоуправления санкционировал свалку ТБО, определил площадку для размещения отходов.

Обязанность же по соблюдению требований природоохранного законодательства при осуществлении указанной деятельности, лежит на ООО «РемБытСтрой».

Принимая во внимание положения вышеназванных норм, ООО «РемБытСтрой», следует отнести к организациям коммунального комплекса, осуществляющим деятельность в области размещения отходов.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что доводы относительно использования указанного участка не по назначению, приостановлению деятельности, а также неосуществлении фактически  данной деятельности, подлежат отклонению при рассмотрении вопроса о размере подлежащей взысканию задолженности, поскольку указанные факты имеют правовое значение при рассмотрении вопроса о наличии или отсутствии оснований для досрочного расторжения договора и возврата участка арендодателю.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из цели предоставления земельного участка, фактического нахождения на земельном участке свалки твердых бытовых отходов, в связи с чем пришел к верному выводу о том, что размер арендной платы подлежит определению в соответствии с подпунктом «б» пункта 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п, то есть 0,3% от кадастровой стоимости.

Справкой составленной Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о кадастровой стоимости земельного участка от 03.04.2014 подтверждена кадастровая стоимость земельного участка (12 305 500 руб.) в спорный период с 01.01.2011  по 31.12.2013 (л.д. 81, 82).

По расчету суда первой инстанции размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2013  должен составлять 0,3% от 12 305 500 руб. в год (36 916 руб. 50 коп.).

Истцом, исходя из расчета задолженности от 08.04.2014, признается факт перечисления ответчиком в качестве арендной платы денежных средств по договору в размере 393 545 руб. 72 коп. (л.д. 68).

В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 212 556 руб. 42 коп. является необоснованным.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательств, в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения является неустойка (штраф, пени).

Поскольку задолженность по арендной плате по договору № 13/85 от 11.09.2009 отсутствует, оснований для начисления пени не имеется.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, из положений статей 450, 619 ГК РФ следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в ст. 619 ГК РФ случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением