Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А07-14028/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8292/2014

г. Челябинск

11 августа 2014 года

Дело № А07-14028/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-14028/2013 от 03.06.2014 и дополнительное решение по делу № А07-14028/2013  от 26.06.2014 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

Индивидуальный предприниматель Лукин Валерий Дмитриевич (далее – ИП Лукин, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» (далее – ООО «ФММГ», Общество, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения: обеспечительный платеж в размере 270 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 562,50 руб. и сумму неосновательного обогащения (расходы на ремонт и материалы) в размере 66 708,20 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. (с учётом принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска и отказа Предпринимателя от части требований (далее – АПК РФ)– т.2, л.д. 51; т.2, л.д.62).

Определением от 14.08.2013 исковое заявление ИП Лукина принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А07-14028/2013 (т. 1, л.д. 1-3).

Общество «ФММГ» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ИП Лукину, в котором просило взыскать с предпринимателя неосновательное обогащение в размере 313 475 руб. 70 коп., составляющее плату за пользование нежилым помещением путём осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 года (т. 1, л.д. 90-92).

Определением от 02.10.2013 встречное исковое заявление принято к рассмотрению в рамках дела № А07-14028/2013 (т. 1, л.д. 98-99).

Решением суда первой инстанции от 03.06.2014 (резолютивная часть объявлена 28.05.2014) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С  ООО «ФММГ» в пользу ИП Лукина взыскано неосновательное обогащение в размере 336 708, 20 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 251, 25 руб., государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 9 979,19 руб. В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал (т. 2, л.д. 98-106).

Дополнительным решением от 26.06.014 (резолютивная часть объявлена 23.06.2014) суд взыскал с ООО «ФММГ» в пользу ИП Лукина судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 29 467 руб.

С указанными судебными актами не согласился ответчик и обжаловал их в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО «ФММГ» приводит следующие доводы.

Податель жалобы полагает, что предварительный договор аренды нежилого помещения не мог быть прекращенным. Общество «ФММГ» направляло  в адрес арендатора – ИП Лукина уведомление о подписании договора аренды, а также акта приема-передачи нежилого помещения для ведения торговой деятельности. Апеллянт ссылается на то, что ИП Лукин был допущен в помещение и осуществлял торговую деятельность в полном объеме без подписания основного договора. Учитывая тот факт, что помещение №118 было получено ИП Лукиным по акту приема-передачи, ООО «ФММГ» считает обязательства, предусмотренные пунктами 1.1., 1.2., 1.3., 1.5., 1.6., предварительного договора №001П от 20.11.2012 выполненными. Из предварительного договора следует, что ввиду надлежащего исполнения своих обязательств по предварительному договору, обеспечительный платеж не возвращается, а все неотделимые улучшения переходят к арендодателю.

 К дате судебного заседания ИП Лукин представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Полагает, что в нарушение части 4 статьи 261 АПК РФ ответчик не указал в апелляционной жалобе, какие конкретно нарушения норм процессуального и материального права допустил суд первой  инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 20.11.2012 был заключен предварительный договор № 001 П (т.1 л.д. 15-18), в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении договора аренды нежилого помещения в строящемся торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе г. Уфы РБ в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством. Предметом договора аренды будет являться предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатором нежилого помещения (торговые площади, предоставляющие собой помещение, обозначенное на плане в приложении № 1 к настоящему договору), ориентировочной площадью 45,0 кв.м., находящегося на первом этаже в строящемся на момент заключения договора торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе г. Уфы. Указанное помещение будет сдаваться в аренду в целях организации и осуществления розничной торговли нижним бельем, одеждой для дома.

Согласно п. 1.2 договора арендодатель обязуется заключить основной договор с арендатором при условии выполнения последним своих обязательств в порядке и на условиях, определенных настоящим предварительным договором.

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрена предварительная арендная плата в размере 3 000 руб. в месяц за каждый квадратный метр.

По условиям п. 4.1 предварительного договора в течение трех рабочих дней с момента подписания предварительного договора, арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме двукратного размера месячной арендной платы.

Во исполнение данных условий предварительного договора, истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 270 000 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным документом.

В соответствии с п. 5.1.1 предварительного договора, арендодатель обязан предоставить арендатору объект помещение для производства подготовительных работ ориентировочно за 30 дней до открытия объекта, при этом стороны подписывают акт допуска в помещение (приложение №3).

Арендатор, согласно п. 5.2.1 предварительного договора, в течение 30 дней с даты допуска в помещения по акту допуска в помещения (при условии согласования арендодателем проектной документации арендатора) обязан произвести в помещения своими силами или силами третьих лиц за счет собственных средств работы арендатора.

Согласно разделу 2 предварительного договора ориентировочный срок открытия Торгового центра – I квартала 2013 года. Основной договор действует с момента открытия Торгового центра. Срок действия аренды по основному договору составляет 11 месяцев с возможной последующей пролонгацией по взаимному согласию. О дате открытия Торгового центра арендодатель письменно уведомляет арендатора за 14 дней до предполагаемой даты открытия.

Однако, как указал истец, по состоянию на 08.07.2013 основной договор заключен не был, каких-либо предложений о заключении основного договора со стороны ответчика не направлялось. Учитывая изложенное, истец полагает, что предварительный договор №019П от 27.02.2013 прекратил свое действие 31.03.2013 (окончание 1 квартала).

В пункте 7.7 предварительного договора указано, что в случае если арендодатель отказывается от заключения основного договора при отсутствии вины арендатора, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору.

В связи с тем, что основной договор так и не был заключен и обязательства по предварительному договору были прекращены, истец обратился и исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 270 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 562,50 руб. и суммы неосновательного обогащения (расходы на ремонт и материалы) в размере 66 708,20 руб.

Ответчик в свою очередь обратился со встречным исковым заявлением,  в котором просил взыскать с истца неосновательное обогащение в размере 313 475,70 руб. в виде фактического пользования коммунальными услугами, электроэнергией, эскалатором, лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией, изготовления и монтажа цельностеклянной перегородки без заключения договора и без оплаты. В обоснование встречного иска ответчик указал, что, несмотря на отсутствие основного договора аренды, истец пользовался указанным выше помещением, осуществлял торговую деятельность.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.  Срок действия предварительного договора аренды от 20.11.2012 № 001П истёк 31.03.2013, в связи с чем, у ответчика отпали правовые основания для удержания обеспечительного платежа. Истец (арендатор) выполнил предусмотренные предварительным договором обязательства, в силу чего вина данного участника сделки в незаключении основного договора аренды отсутствует. Строительно-монтажные работы по отделке будущего объекта аренды истцом выполнены во исполнение требований предварительного договора, в целях заключения в будущем основного договора и, поскольку основной договор аренды сторонами не заключен, истец помещением не пользовался, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения платы на отделку помещения.

Поскольку доказательств использования Предпринимателем нежилого помещения Обществом не представлено, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации сторонами подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

По смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Таким образом, договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Закон не содержит императивного запрета на заключение договора аренды недвижимого имущества, которое на этапе подписания договора находится в стадии строительства. В этом случае стороны вправе согласовать объект аренды путём указания таких сведений, как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Представленный в дело предварительный договор аренды нежилого помещения от 20.11.2012 № 001П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 договора от 20.11.2012 № 001П (т. 1, л.д. 15), более того, схематично отображён на поэтажном плане-схеме – приложение № 1 к предварительному договору (т. 1, л.д. 24). Принимая во внимание фактический допуск ИП Лукина, а также избранного им для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ, оснований для вывода о несогласованности сторонами (истец и ответчик) объекта будущей арендной сделки не имеется.

В пункте 3.1 договора от 20.11.2012 № 001П стороны согласовали размер арендной платы (т. 1, л.д. 15, оборот).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор