Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А76-19418/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 1.7 договора стороны согласовали срок аренды: в течение 8 месяцев с момента подписания настоящего договора.

В силу пункта 1.8 договора он вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до 31.12.2011. Договор автоматически пролонгируется на аналогичный период, если ни одна из сторон не заявит о прекращении в письменном виде не позднее, чем за 60 дней до даты истечения текущего срока действия договора.

В указанный срок ни одна из сторон договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 № 4 не заявила о расторжении или изменении договора, вследствие чего он был пролонгирован на следующие 8 месяцев, до 01.08.2012.

Поскольку применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором прямо не предусмотрено, судебная коллегия полагает, что продолжение использования арендатором имущества после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,  свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, обстоятельства, свидетельствующие о продолжении действия  договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 № 4, после истечения срока, на который он был заключен, установлены решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2013 по делу № А76-21124/2012 и постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 по тому же делу (т. 1 л.д. 28-38). Указанными судебными актами установлено, что стороны договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 № 4 на момент рассмотрения спора по делу № А76-21124/2012 о расторжении договора, взыскании ущерба и неполученного дохода считали договор действующим и не прекращенным.

Обстоятельства, установленные судебными актами делу № А76-21124/2012, в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют дополнительного доказывания.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту сдачи-приемки (т. 1 л.д. 20).

Факт неисполнения ответчиком предусмотренных пунктом 2.2.1 договора аренды обязательств в части внесения арендной платы в размере, установленном пунктом 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2011, подтверждается материалами дела.

Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности.

Утверждение подателя апелляционной жалобы о прекращении доступа ответчика в арендуемое помещение 17.09.2012 не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания, исключающего взыскание задолженности, ввиду отсутствия подтверждения надлежащими доказательствами.

Факт возврата нежилого помещения ответчиком не доказан. По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», отсутствие использования арендатором переданного ему по договору аренды имущества не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции обоснованно руководствовался требованиями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Приведенная норма права применительно к рассматриваемой ситуации позволяет сделать вывод, что арендатор обязан исполнять договорное обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды, а при нарушении срока их внесения - уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в спорный период ответчик не исполнил договорное обязательство по внесению арендных платежей в установленные сроки и в полном объеме, а потому истец обоснованно обратился с требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно представленному истцом расчету, размер процентов за период с 05.09.2012 по 01.11.2013 составил 2 281 руб. 08 коп., с учетом ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25% (действовавшей в течение периода просрочки исполнения денежного обязательства), а также количества дней просрочки с 05.09.2012 по 01.11.2013, суммы задолженности (т. 2 л.д. 15).

Расчет процентов признан соответствующим положениям части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской».

В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.09.2012 по 01.11.2013 в сумме   2 281 руб. 08 коп.

Доводов относительно расчета задолженности по арендной плате и оснований для взыскания и размера взысканных процентов за пользование чужими денежными средствами апелляционная жалоба не содержит.

При оценке обоснованности исковых требований в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно пункту 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие предусмотрено пунктом 6.2.3 договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 № 4.

Из представленного истцом при обращении с исковым заявлением расчета следует, что за период с 01.09.2012 по 30.11.2013 у ЧОУ ДО ЦО «Стэффорд» имелась задолженность в сумме 358 050 руб. Исходя из согласованного в договоре аренды ежемесячного срока внесения арендной платы и её размера, следует, что нарушение срока внесения арендной платы имело место за три месяца.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в данном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, и выражено предложение расторгнуть договор аренды, в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды состоит из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику уведомление от 09.08.2013 о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу места нахождения ЧОУ ДО ЦО «Стэффорд» в соответствии с данными государственной регистрации в соответствии с Единым государственным реестром юридических лиц: г. Челябинск, Комосомольский пр-кт, 84 А, кв. 155 (т. 1 л.д. 14, 75-77).

Факт направления в адрес ЧОУ ДО ЦО «Стэффорд» уведомления о погашении задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.08.2013 подтверждается почтовой квитанцией от 13.08.2013 № 14486 и описью вложения письма (т. 1 л.д. 12а-13). Обстоятельство получения данного уведомления ответчиком не оспаривалось ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции.

При оценке наличия оснований для досрочного расторжения договора, в связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности квалификации уведомления от 09.08.2013 в качестве предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок  и предложения расторгнуть договор, а также освободить арендуемое помещение. Требуя прекращения договорных отношений, арендодатель ссылался на необходимость погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с  01.09.2012 по настоящее время, пункт 6.2.3 договора аренды, положения статей 614, 619, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предупредил о возможности обращения в суд с требованием о расторжении договора при невыполнении изложенных в уведомлении требований.

Принимая во внимание установленное судом обстоятельство ненадлежащего исполнения ЧОУ ДО ЦО «Стэффорд» договорных обязательств в части оплаты арендной платы (пункт 2.2.1 договора), а также соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 № 4.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду расторжения договора у ответчика отсутствуют правовые основания