Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу n А76-2556/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8044/2014, 18АП-8044/2014

г. Челябинск

05 августа 2014 года

Дело № А76-2556/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Трест Уралавтострой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2014 по делу № А76-2556/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

В судебном заседании принял участие представитель:

 закрытого акционерного общества «Трест Уралавтострой» - Ширяева Марина Семеновна (доверенность от 18.09.2012 № 27).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города  Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Трест Уралавтострой»  (далее – ответчик, ЗАО «Трест Уралавтострой», общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 224 896 руб. за период с 30.04.2013 по 04.05.2013, а также 227 300 руб.70 коп. пени, начисленных за период с 01.04.2012 по 04.06.2013 (с учётом уточнения заявленных требований, л.д. 69-70, 82).

Решением суда от 03.06.2014 (резолютивная часть от 03.06.2014) исковые требования удовлетворены (л.д. 108-112).

В апелляционной жалобе общество (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; а также недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Полагает, что суд необоснованно посчитал заключенный между сторонами договор аренды продлившимся на неопределенный срок, и как следствие, ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей. Договор аренды не содержит условий об его автоматическом продлении на неопределенный срок по истечении срока его действия, а напротив, предполагает прекращение обязательств в установленный момент времени и возможность только заблаговременного направления арендатором соответствующего заявления о продлении. Отсутствие в материалах дела доказательств волеизъявления арендатора на заключение договора аренды свидетельствует о прекращении договора аренды в установленный срок – 30.04.2013. В связи с чем, следует признать необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что арендатор должен был обратиться с уведомлением о расторжении договора и возврате по акту приема-передачи земельного участка. Возврат спорного участка органу местного самоуправления не соответствует положениям пункта 67 Постановления Пленума  Верховного Суда Российской федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также частям 3 и 4 ст. 16 Федерального Закона Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». После ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома   земельный участок становится обремененным  объектом недвижимого имущества, соответственно арендатор не может вернуть участок в том виде, в котором получал, а после передачи квартир участникам долевого строительства, застройщик не пользуется земельным участком, поскольку строительство завершено, реализована цель, для которой предоставлялся участок в аренду застройщику. В рассматриваемом случае положения пункта 26 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.11.2011 № 73 не подлежат применению, поскольку первая регистрация права собственности на помещение произошла после прекращения срока действия договора и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанное свидетельствует о том, что срок исполнения обязательств по договору зависит от действий третьих лиц, которые могут сколько угодно долго не регистрировать свои права. Кроме того, суд необоснованно отказал в ходатайстве о снижении подлежащей взысканию неустойки в порядке ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.

В судебном заседании представитель ЗАО «Трест Уралавтострой» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.04.2010 протоколом № 352 утверждены результаты открытого аукциона, проводимого КУИиЗО г. Челябинска на продажу права заключение договора аренды земельного участка для целей строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Руставели, кадастровый номер 74:36:0324005:42, площадь участка- 6074 кв.м. (л.д. 22).

Согласно указанному протоколу победителем аукциона признано ЗАО «Трест Уралавтострой», предложенная обществом цена составила 37 257 250 руб.

Договор аренды земельного участка заключается с победителем на 3 года, график платежей следующий- арендная плата за вычетом суммы задатка оплачивается ежеквартально равными долями в течении всего срока действия договора аренды.

18.05.2010 между КУИиЗО (арендодатель) и ООО «Трест Уралавтострой» (арендатор) подписан договор УЗ №008874-К-2010 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324005:42 площадью 6074 кв.м. (л.д. 13-19).

Срок действия договора- до 30.04.2013 (п. 1.4 договора).

Как следует из сведений Управления Росреестра от 07.06.2010, договор аренды зарегистрирован 07.06.2010 (л.д. 26).

 В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Цена договора составила 37 257 250 руб.

Из формы № 2 следует, что арендная плата составляет 3 104 771 руб. в квартал (л.д. 20-21).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по уплате арендной платы за период с 01.05.2013 по 04.06.2013, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании заключенного им договора аренды, продлившегося на неопределенный срок. Арендная плата взыскана судом до момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме.

Суд не нашёл оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды УЗ №008874-К-2010 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324005:42 площадью 6074 кв.м.

На основании п. 1 ст. 432, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор заключен на срок более одного года (пункт 1.4. договора),  договор зарегистрирован, о чём свидетельствуют сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 26).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что земельный участок использовался ответчиком, что подтверждается обстоятельством возведения на земельном участке многоквартирного жилого дома и следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 43).

Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами тот факт, что ответчиком исполнена обязанность по оплате арендной платы по договору до 30.04.2013 – момента окончания срока его действия. 

Между тем выводы суда о продлении договора на неопределенный срок и наличия в связи с этим оснований для взыскания арендной платы до 05.06.2013 – даты первой государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке,  не соответствуют обстоятельствам дела.

В силу п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Учитывая вышеназванную правовую позицию, суд первой инстанции, указав на отсутствие волеизъявления сторон на прекращение договора аренды после истечения  срока его действия, пришёл к выводу продлении договора между сторонами на неопределенный срок и  о необходимости взыскания с ответчика арендной платы до момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме.

Оценив представленные в материалы документы и доводы сторон, суд апелляционной инстанции полагает противоречащими изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выводы суда первой инстанции о продлении спорного договора аренды на неопределенный срок.

Согласно данным в вышеназванном пункте постановления разъяснениям, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок был приобретен ответчиком на аукционе в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ  по правилам ст.38.1 этого Кодекса в 2010 году, то есть уже после вступления в силу положений закона, требующих  обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае не подлежали применению положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ при установлении обстоятельств, связанных с определением срока прекращения обязательств сторон по договору аренды УЗ №008874-К-2010.

Из представленных в материалы дела документов следует, что срок окончания договора определен – 30.04.2013.

Целью предоставления участка в аренду в соответствии с пунктом 1.1.1. договора является строительство жилого дома (10 этажей 4 секции) с магазином на первом этаже (1-я очередь строительства).

 Материалами дела подтвержден факт  ввода четырехсекционного жилого дома с магазином на 1 этаже (1 очередь) в эксплуатацию 29.12.2012, а также факты передачи квартир в указанном доме по актам приема-передачи участникам долевого строительства в соответствии с договорами (л.д.43-48).

Из письма Управления Росреестра от 27.03.2014 (л.д. 59-60)  следует, что право первого собственника многоквартирного жилого дома по ул. Ш. Руставели,1Б зарегистрировано 05.06.2013, то есть после того, как  договор аренды между сторонами был прекращен в связи с истечением срока, на который он был заключен, и достижением сторонами цели договора, то есть исчерпания сторонами арендного правоотношения (30.04.2013).

Оценив фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции  полагает, что правовая позиция, изложенная